Ипотечный аттракцион

Рост ставки повлёк за собой рост курса доллара США и евро, пересмотр одобренных ипотечных кредитов и повышение ставки по ним. И если рост курса валют происходил вопреки предпринятым действиям ЦБ, то удорожание ипотеки вполне закономерное событие. Павел Карцев, директор Valrus Ltd., разъясняет эту взаимосвязь: «Ключевая ставка Банка России определяет нижнюю стоимость кредитных ресурсов. Повышение именно этой ставки означает повышение стоимости заёмного капитала в банковской системе». Кроме того, ключевая ставка влияет на стоимость операций по РЕПО, а плата в 17% - это, как минимум, лишение банков их операционной прибыли. В таких условиях банки однозначно будут повышать плату за кредиты.

Именно такой сценарий и воплощается в нашу, прежде такую размеренную, жизнь. Что ждёт тех, кто связал себя на долгие годы с банковским кредитом?

Есть четыре категории граждан, так или иначе связанных с ипотекой. Это люди, которые уже взяли ипотеку; люди, которые подали документы на оформление кредита до пресловутого вторника; и те, которые лишь планировали взять. Кроме того, стоит отдельно выделить людей, которые ранее взяли валютную ипотеку и до сегодняшнего дня были добросовестными плательщиками.

На первый взгляд кажется, что менять условия договора незаконно, что банки не могут взять и просто так поднять плату за кредит, преследуя свои собственные цели. Но почему нет? В нашей жизни всё возможно. Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate, вспоминает: «Большое количество случаев пересмотрения условий кредитования в пользу банков наблюдалось в кризис 2008 года. Есть большая вероятность, что и сейчас банки будут стараться всеми возможными путями увеличить процентные ставки».

Безусловно, просто так менять ставку незаконно, и этого никто не сделает. Её могут поднять лишь в соответствии с вашим договором. Как? Проще простого.

Во-первых, в соответствии с тем, что написано в вашем договоре мелким шрифтом. Руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко так комментирует этот вопрос: «Чтобы не переживать за одностороннее изменение банком процентной ставки после подписания кредитного договора, необходимо тщательно читать кредитный договор. Есть ряд банков, по кредитным договорам которых предусмотрена возможность изменения ставки в большую сторону в случае существенных экономических изменений, которые сейчас и произошли. Как правило, такое условие может быть включено в договорах небольших коммерческих банков и действовать не по всем кредитным продуктам». И если такой пункт в договоре есть, то у банка есть все основания поднять ставку по кредиту вне зависимости от материального положения заёмщика. И в данной ситуации любой суд будет поддерживать именно кредитора.

Во-вторых, ипотечные кредиты бывают двух типов: с фиксированной ставкой и с плавающей. Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», считает, что итоговая процентная ставка по ипотеке увеличится по кредитам, где предусмотрена плавающая процентная ставка, которая может меняться в зависимости от коэффициента (libor, euribor, MOSPRIMEи др.).

В-третьих, всегда есть пункт о форс-мажорных обстоятельствах. Анастасия Кузнецова, директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have, объясняет: «Банк всегда может в одностороннем порядке увеличить ставку, даже если такого пункта в договоре нет. Такое решение банки могут аргументировать тем, что обвал рубля относится к форс-мажорным ситуациям, риск наступления которых прописывается в каждом договоре. Если дело дойдёт до суда, то для заёмщика исход неоднозначный. Традиционно под форс-мажором понимают стихийные бедствия – наводнения, цунами, землетрясения и прочие катастрофы. Однако в некоторых договорах указано, что к форс-мажорным обстоятельствам относятся также и законы, подзаконные акты и другие обстоятельства, вызывающие сильное изменение курса рубля и основных мировых валют». И благодаря такой формулировке заёмщика могут обязать выплачивать кредит по увеличенной ставке.

Безусловно, можно надеяться, что банк бережёт свою репутацию, что он заботится о клиентах. Но так ли это? Наверное, прежде чем однозначно ответить «да», необходимо узнать, как банки ведут себя в настоящий момент с теми, чей кредит был одобрен ранее, но получить его до 16 декабря люди не успели.

Казалось бы, банки должны заботиться о своем имидже и выполнять прежние договорённости, что поднятие ставки коснётся только тех, кто будет брать ипотеку в настоящий момент, но на самом деле факты говорят об обратном.

Так, Анна Моисеева, генеральный директор агентства недвижимости Home Staging, рассказала, что уже во вторник Татфондбанк поднял ставку по ранее одобренному ипотечному кредиту. Клиенту утром позвонил сотрудник банка и сообщил, что выражает сочувствие, но кредит будет выдан позже и по большей ставке. Причём размер ставки не сообщили, сказав, что все решится в четверг, и что ставка будет не менее 17%. А до этого клиенту был одобрен кредит под 9%! И это не единственный случай в практике. Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования семейства компании KASKAD Family, сообщает, что у них условия одобренного кредита были пересмотрены ТранскапиталБанком, а банк «Открытие» просто приостановил выдачу кредитов и приём заявок. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказывает, что ставка уже выросла в банке «Возрождение» до 17,5%: «При этом в понедельник ставка в этом банке поднималась с 13,5% до 14%, а во вторник же с 14% до 17,5%. Первоначальный взнос на строящееся жильё увеличился с 10% до 30%». А Константин Шибецкий добавляет: «ЮниКредит банк также поднял ставку по своим ипотечным программам, теперь она начинается от 21%. Случаи отказа в выдаче кредита, либо пересмотра условий были зафиксированы в ЛОКО-Банке и банке МИА».

Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», подтвердил, что многие банки приостановили подписание новых кредитных договоров,  принимая решение по новым ставкам: «Новые сделки, которые уже стали оформляться сегодня, идут по новым ставкам, конечно, намного выше новой ставки ЦБ». Речь идёт о ставках превышающих 20%!

Кроме того, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что банки, выдающие кредиты по ранее одобренным договорам, делают это исключительно по выбранным объектам.

В самой же плачевной ситуации оказались заёмщики, взявшие ипотеку в валюте. Безусловно, они рисковали, соблазнившись низкой ставкой, но в настоящий момент их участи не позавидуешь. Эти заёмщики массово понесли в банк заявления, в которых уведомляют о невозможности и впредь выплачивать полученный ранее кредит. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что именно эти люди из-за роста курса доллара оказались на грани дефолта: «У многих ипотечный платёж сравнялся или превысил доход. Проблема рефинансирования таких кредитов не только и не столько в «нежелании» банков переводить займы в рубли, пусть и под повышенную ставку, а в том, что в таком случае сумма нового займа превысит стоимость залоговой квартиры! То есть человек, выплачивавший в течение семи лет проценты и долг в долларах, сегодня всё равно имеет остаток долга, который по текущему курсу превышает стоимость квартиры, иногда в 2-3 раза. Банкам такой залог не интересен». На данный момент судьба таких заёмщиков туманна. ЦБ отказывает им в помощи, ссылаясь на то, что предупреждал о дополнительных рисках заёмщиков, подписавших валютные ипотечные кредиты.

На этом фоне решение о покупке квартиры с помощью ипотеки кажется весьма рискованным. Как заметил Алексей Могила, глава российского представительства Rossmils Invastments, на сегодняшний день, чтобы взять банковский кредит, надо очень сильно не любить себя. Хотя каждый решает сам, но в условиях кризиса просчитать все возможные риски и обезопасить себя от них крайне сложно.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, считает, что ставка снизится. Это может произойти, например, если банки смогут финансироваться на Западе, где стоимость денег значительно ниже. Но для этого должны быть отменены санкции, что маловероятно. Однако ставку может опустить и сам ЦБ: «Она поднималась, чтобы сдержать спекуляции на валютном рынке, поскольку крупные финансовые институты брали заёмные деньги, чтобы покупать доллар, и рост его стоимости покрывал низкую процентную ставку. Этот стремительный рост курса позволял банкам зарабатывать. Повышение ставки сделало этот аттракцион финансово нецелесообразным. И вряд ли банки захотят ещё раз это повторять».

Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY AND DEVELOPMENT, настроен менее оптимистично: «Даже если случится новогоднее чудо, то молниеносного понижения ипотечной ставки не произойдёт. В условиях нестабильности банки не будут брать на себя повышенные риски. А если и будут понижать, то не быстро и не помногу - не более чем на 1-1,5% за итерацию».

Одним словом,  на сегодняшний день ипотечникам не позавидуешь, а перспективы улучшения их положения выглядят лишь как рождественское чудо.