21 ноября 2019    Четверг
Поиск
Александр Шевчук Бизнес 0 1590

Снесённые ветром

В каком свете предстанут освободившиеся от строений участки после «ночи длинных ковшов»

Антон Белых
© DNA Realty

Масштабный снос магазинов и киосков около станций метро приведёт к росту спроса на торговые площади в торговых центрах и на первых этажах жилых домов, но далеко не все арендаторы, в одночасье потерявшие крышу над головой, смогут найти новое место для своего бизнеса.

Такой вывод делает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Собственники небольшого торгового центра на Люблинской улице у метро «Марьино» до последнего не верили, что их капитальное и построенное с соблюдением всех норм здание тоже будет снесено. Ещё в пятницу, 5 февраля, предложение о сдаче в аренду второго этажа этого здания площадью 135 м2 фигурировало во всех базах недвижимости, а собственники в беседах с брокерами и клиентами утверждали: объект не будет снесён, несмотря на то, что оказался в «расстрельном списке» правительства Москвы, поэтому помещение можно смело предлагать клиентам. Правда, бизнесмены делали оговорку: с показами давайте повременим до вторника, пока «ситуация окончательно прояснится». 

И вот во вторник ситуация прояснилась: вместо переливающегося вывесками арендаторов торгового центра у метро одиноко стоял полуразрушенный каркас здания, очень напоминавший кадр из фильмов про апокалипсис. Показывать клиентам стало нечего, а на странице в Facebook ресторана «ВьетКафе», занимавшего третий этаж этого же здания, появилась запись, в которой действиям столичного правительства давалась крайне нелестная оценка, а своим гостям владельцы сети обещали найти замену снесённому объекту и не оставить постоянных клиентов без любимого заведения.

За любые деньги

© Natalya Okorokova / shutterstock.com

«ВьетКафе» — далеко не единственный оператор, вынужденный срочно заняться поиском нового помещения в привычной локации. Сразу несколько десятков точек потеряли все крупные сотовые операторы — «Мегафон», МТС, «Евросеть», одного из самых старых и прибыльных магазинов у метро «Марксистская» лишилась и косметическая сеть магазинов «ЭЛИЗЭ», у метро «Кропоткинская» под снос попал цветочный бутик «Во имя розы» и кафе Puff Point. У станции «Новослободская» перестала существовать кофейня Chokolatta, которая только недавно была открыта после ремонта, ресторан Tajj Mahal и другие. Около метро «Краснопресненская» был снесён целый ресторанный комплекс с «Шеш-Беш» и «Молли Гвинз». А у метро «Щёлковская» вообще убрали огромный торговый центр, который долгие годы был пристанищем для множества представителей малого бизнеса.

Уже в понедельник, 8 февраля, когда стало ясно, что сносу быть, мне и моим коллегам активно начали звонить наши постоянные и новые клиенты с просьбой предложить все возможные варианты по аренде в тех локациях, где они уже лишились или вот-вот лишатся своих торговых точек. На встрече утром во вторник старший менеджер по развитию одной из сетей салонов сотовой связи практически беспрерывно разговаривал по телефону. «78-й дом забираем, готовь документы, по 33-му — выносим на комитет, посмотрим, что скажут», — кричал он в трубку, параллельно показывая мне на другом смартфоне точки на карте, где им срочно и за любые деньги нужны новые помещения.

За любые деньги — это была не шутка и не гипербола, а сухая констатация факта. Его сеть салонов, как и ближайшие конкуренты, действительно могут себе позволить арендовать самые дорогие помещения в самых топовых местах по бешеным ставкам, поэтому являются желанными арендаторами для каждого собственника недвижимости. Для таких операторов даже 15 тысяч рублей за квадратный метр в месяц — не предел, поэтому они с лёгкостью найдут замену снесённым постройкам. Неспроста же собственник нескольких свободных помещений около одной из станций метро, где сносили масштабные самострои, уже во вторник попросил нас увеличить ставки экспонирования его помещений на 15 – 20%. «Ну вы же понимаете, какой поток желающих у меня сейчас будет», — самодовольно говорил он. И желающие, действительно, были, даже несмотря на повышенные ставки аренды.

Выпасть в осадок

© Квадрум.ру

Впрочем, далеко не все арендаторы, лишившиеся крыши над головой, найдут новые места для торговли. Палатки в вестибюлях метро пошли под снос значительно раньше, а что появится вместо них — пока загадка. Например, в вестибюле станции метро «Новокосино» ещё в 2014 году открылись магазины «нового формата», торгующие преимущественно продуктами питания и футболками с портретами президента, но уже в начале 2015 года все они были закрыты, а в павильонах до сих пор стоят остатки их торгового оборудования. На других станциях не появилось даже этого. А раз альтернативы нет, значит бывшим торговцам у метро придётся искать помещения в торговых центрах и на первых этажах жилых домов. Увы, здесь есть ряд проблем.

Во-первых, не у всех станций метро есть из чего выбирать, так как в прямой видимости жилых домов и отдельно стоящих торговых центров либо нет вовсе, либо в них практически отсутствуют свободные плошади, а многие виды бизнеса просто не смогут выжить на удалении от станции метро. Кроме того, далеко не все помещения на первых этажах подходят тем операторам, которые арендовали павильоны. Они часто имеют неудачную планировку со множеством несущих стен, что не подходит магазинам, или не имеют запаса электрической мощности и возможности организации технической вытяжки для размещения общепита. И это при том, что в Москве и так ощущается дефицит объектов, пригодных для использования под мини-кафе, рестораны, пиццерии и блинные, а фудкорты торговых центров заполняются арендаторами в самую первую очередь. Да и площадь помещений в жилых домах и ТЦ зачастую слишком велика для небольших торговцев, а работать в складчину, арендуя одну площадку на всех, наши бизнесмены пока только учатся.

Во-вторых, владельцы торговых центров да и многих помещений на первых этажах попросту не хотят иметь дела с индивидуальными предпринимателями или же заламывают такие ставки, которые те не в состоянии окупить. Понятно, что при сокращении объёма предложения владельцы оставшихся торговых площадей в целом ряде локаций смогут диктовать свои условия и выбирать тех арендаторов, которые готовы платить более высокую ставку. Остальные окажутся не у дел. Это нормальный рыночный процесс, если бы только его «ручной настройкой» не занимались наши чиновники.

Свято место

Небольшой ТЦ рядом с метро «Войковская»
© Квадрум.ру

Выигрыш одних бизнесменов в данном случае ведёт к огромным потерям других. Так, например, только владельцы торгового центра в Марьине за одну ночь потеряли здание, рыночная стоимость которого составляла по кризисным оценкам 180 – 200 млн р., а ежемесячный арендный поток превышал 2 млн р. Стоимость объектов у метро «Чистые пруды», «Кропоткинская», «Марксистская» и т. д. также исчислялась сотнями миллионов рублей. То есть за одну ночь Москва ликвидировала объектов ценой примерно в пару десятков миллиардов. Средняя же ставка аренды на помещение площадью 30 м2 около выхода из метро в зависимости от станции, района и трафика составляет от 150 до 450 тыс. р. в месяц. И если в условиях кризиса и конкуренции арендодатели вынуждены были бороться за арендаторов и снижать ставки аренды, то сейчас многие из них смогут оставить цены на прежнем уровне или даже поднять их, что в итоге ритейлеры вынуждены будут заложить в конечную цену своей продукции.

К тому же, я совсем не верю, что про эти миллиарды рублей, которые можно зарабатывать практически без труда, просто забудут, а на месте высокодоходной недвижимости разобьют скверы с лавочками для горожан. Вполне вероятно, что уже через несколько месяцев выяснится, что данные площадки вдруг снова стали пригодными для размещения ТПУ, ТЦ и новых павильонов, которые, конечно же, будут абсолютно «безопасными» и не будут «портить внешний облик» столицы и являться «тошниловками». Всего лишь потому, что будут принадлежать не кому попало, а «правильным» инвесторам.

И не думаю я, что на сносе этих 104 зданий столичные власти остановятся. Отработав схему на первой сотне объектов, они вполне могут пойти дальше. Благо, законодательство сформулировано таким образом, что лишать людей бизнеса не просто возможно, а даже необходимо. На месте же снесённых зданий будут вырастать новые, может быть, более уродливые конструкции, а их собственники получат возможность неплохо заработать на новых или старых арендаторах.

Правда, и эти объекты простоят лишь до тех пор, пока ветер в городе не переменится и не унесёт в неизвестность уже их.

Александр Шевчук Бизнес 0 1590
Бизнес