13 декабря 2018    Четверг
Поиск
Белла Минц Бизнес 0 1711

Производственная необходимость

В стране активно развивается новый промышленный формат — индустриальные парки

© shutterstock.com

Наращивание производств, импортозамещение, обеспечение занятости населения — всё это приводит к необходимости развивать промышленность. Но, если лет ...дцать назад под промышленным производством понимались громадные предприятия, которые возводились всей страной, становились поистине ударными стройками, то сегодняшняя промышленность предстаёт в компактном виде. В большинстве своём это небольшие производства, требующие столь же невеликих помещений, вместе с тем обеспеченные развитой инфраструктурой — дорогами, инженерными сетями, логистикой.

Неисчерпанный потенциал

На помощь новым производственникам приходят индустриальные парки — территории, имеющие всё необходимое для резидентов, готовых разместить свои производственные линии. «Формат индустриального парка позволяет компаниям в кратчайшие сроки получить на одной площадке все ресурсы, не принимая участия в сложных этапах подготовки объекта и решения большого количества бюрократических вопросов», — объясняет миссию нового типа индустриализации коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.

Согласно данным Ассоциации индустриальных парков, в нашей стране в прошлом году насчитывалось 120 промышленных парков, из них 72 действующих, 48 — создаваемых. По форме собственности они бывают государственные (их 55) и частные (65). Российские индустриальные парки размещаются в 42 регионах, но значительная их часть расположена в Центральном, Северо-Западном и Приволжском федеральных округах. Правда, отмечает Дмитрий Власов, лишь треть из них соответствует ГОСТ Р 56301-2014 «Индустриальные парки. Требования».

В Подмосковье реализуется 64 проекта индустриальных парков, 19 из которых уже готовы принимать инвесторов. Как отмечает директор департамента консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок, большинство из них созданы на частные средства. Почти все площадки не имеют определённой специализации деятельности и являются универсальными. В ближайшие несколько лет ожидается увеличение количества индустриальных парков в два раза, до 40 объектов.

Крупнейшим проектом в Московской области, который планируется реализовать до 2020 года, является «Ступино Квадрат»: общая площадь земельного участка составляет более 1000 га. Поменьше площадь заявленного в конце прошлого года «Есипово» — 340 га. Про проект известно, что его реализация делится на два участка. На одном, площадью 284 га, к 2020 году планируется возвести 753,6 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Проект ведёт АО «Корпорация развития Московской области». Застройщиком второго участка площадью 55,14 га является компания Smart Development. Здесь планируется возвести 200 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Суммарный объём инвестиций в создание промышленного кластера составит около 30 млрд руб. При этом будет организовано 8 100 новых рабочих мест.

Области развития

А что же в других регионах? По данным экспертов, в Ленинградской области работает 10 парков. Их средняя площадь составляет 100 – 150 га (московские объекты более масштабны — 100 – 300 га).

Индустриальные парки двух столиц

Индустриальный парк

Площадь, га 

Gr / Br 

Санкт-Петербург (Налоговые льготы — 15,5% на прибыль, 0% на имущество)

построенные

А Плюс Парк Колпино

16

Br 

А Плюс Парк Пушкин

8,3

Br 

А Плюс Парк Шушары

72

Gr 

Марьино

130

Gr 

Ленинградская область (льготы — 15,5% на прибыль)

построенные

Greenstate

112

Gr 

Левобережный

189

Br 

М10

400

Gr 

Федоровское

120

Gr 

в процессе строительства

Гатчина

17,4

Gr 

Дони-Верево

190

Gr 

Кола

129

Gr 

Пикалево

9,4

Gr 

Уткина заводь

170

Gr 

Южные Ворота

100

Gr 

Москва (льготы — 15,5% на прибыль, 0% на имущество)

построенные

Технополис Москва

32

Br 

Московская область (льготы — нет)

построенные

Бронницы

9,4

Br 

Дега Кластер Ногинск

280

Gr 

Котово

506,5

Gr 

М4

81

Gr 

Озеры

42

Br 

ОЭЗ ТВТ Дубна

188

Gr 

Проминвест

17

Br 

Ступино Квадрат

1064

Gr 

Ступино 1

25

Gr 

Шереметьево

12

Gr 

Южные врата

144

Gr 

в процессе строительства

Виктория

1463

Gr 

Есипово

284

Gr 

Коледино

340

Gr 

Папивино

292

Gr 

Подосинки

57

Gr 

Ступино

678

Gr 

Источник: данные компании Gravion Group

Как подчеркивает генеральный директор ЦОД «Омский» Евгения Арестова, размеры территории не всегда отражают количество офисных и промышленных помещений парка. Например, парк «Левобережный» в Ленинградской области расположен на 189 га, но площадь его помещений — 20 тыс. м2. А московский «Технополис» — это 172,2 тыс. м2 на 32 га.

По словам руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаила Якубова, ещё некоторое время назад динамика развития существующих и создаваемых парков была примерно на уровне один к одному, но сейчас наблюдается отрицательная динамика развития. Это связано с текущей макроэкономической обстановкой, а также с качественным развитием текущих функционирующих объектов. Вдобавок, напоминает Евгения Арестова, если смотреть динамику средней заполняемости индустриальных парков, то заметно замедление спроса, поскольку с 2013 года эта цифра снизилась с 59% до 50%. Однако нужно принимать в расчёт общий прирост площадей.

В целом же спрос, как и всегда, зависит от того, что предлагает тот или иной индустриальный парк. «Судить о спросе только по наличию в индустриальном парке региона свободных участков сложно, — говорит Дмитрий Власов. — Судя по опыту реализации индустриального парка „М4“ компанией RDI, в Московской области существует дефицит на мелкие участки площадью менее 1 га». В нём долгое время не было спроса на четыре участка площадью 1 – 1,5 га. Тогда было принято решение размежевать их на девять более мелких участков 0,28 – 0,75 га, что в результате позволило реализовать семь из них в течение года.

Специалисты отмечают: спрос на хорошо подготовленные территории индустриальных парков довольно большой, даже если не брать в расчёт столичные регионы. В частности, в Омской области, говорит Евгения Арестова, есть гарантированная востребованность в промпарках со стороны, например, военно-промышленного комплекса, который в силу особого режима не имеет права на собственной территории производить запчасти и комплектующие, а потребность в них очень высока. «Значит, им нужно где-то размещать подобное мелкосерийное производство. Индустриальные парки отлично решают эту задачу. В нашем проектируемом технопарке „Чистый исток“ уже есть несколько заявок по направлениям ВПК. Кроме того, можно уже отметить большой интерес к промпаркам со стороны медицинской отрасли», — говорит эксперт.

«Технополис Москва»
© facebook.com/technomoscow

Плюсом размещения в парках своих производств для резидентов являются и некоторые налоговые послабления. «Сегодня во многих регионах уже действуют льготные налоговые ставки на имущество (0 – 1,1%), в некоторых — нулевая ставка на транспортный налог, а также 15,5 – 16,5% — налог на прибыль. Большое значение также имеет порядок прохождения резидентами различных бюрократических процедур», — отмечает Евгения Арестова.

Впрочем, считает эксперт, как раз налоговые льготы не самое главное: «На мой взгляд, налоговая поддержка больше важна крупному бизнесу, а малому и среднему предпринимательству куда больше необходимы гарантированный рынок сбыта и комфортные условия. Если не будет данных факторов, то этому сектору экономики не помогут никакие налоговые послабления. Здесь очень велика роль „якорного“ резидента, именно он формирует рынок сбыта и цены. Уйдёт такой резидент — и деятельность многих мелких компаний станет бессмысленной. Вообще наличие подобного якорного резидента — непременное условие успеха технопарка и всех остальных его арендаторов. То же самое, кстати, говорит и зарубежный опыт: присутствие в промпарке крупного предприятия создаёт рынок не только в конкретном объекте, но и распространяет его в виде дочерних структур на другие пром- и техно-парки», — заключает Евгения Арестова.

С чистого листа

Чем отличаются государственные индустриальные парки от частных?

Насколько существенны эти различия? Первые, поясняет Евгения Арестова, ориентированы, как правило, на крупный бизнес, вторые — на средний и мелкий предпринимательский сектор. Поэтому и задачи они решают различные.

«Если говорить о государственных парках, то, прежде всего, нужно отметить развитие отечественной крупной промышленности и существенную социальную функцию сохранения и поддержания моногородов, возникших вокруг крупных предприятий. Частные формируют среду, удобную для развития небольшого бизнеса и производства, поскольку предлагают клиентам собственные мощности, которые довольно трудно сформировать в одиночку под свой конкретный бизнес. Причём это включает не только инженерные коммуникации и площади, но и решение административных вопросов, развитие транспортной, логистической составляющей, организацию выставочных площадей и т. д.», — поясняет эксперт.

«Химград»
© himgrad.ru

Ещё одна существенная разница заключается в том, создаётся ли индустриальный парк в чистом поле, то есть по схеме greenfield, или на бывшей промплощадке, то есть по схеме brownfield. По данным Евгении Арестовой, из 120 парков (действующих и создаваемых) 87 — это организации типа greenfield и 33 — brownfield. Последние прирастают довольно медленно (в 2013 году их было 22), несмотря на то, что они уже располагают и неплохой инфраструктурой, и площадями. Однако чаще всего строения и коммуникации на их территории находятся в печальном состоянии и не соответствуют современным требованиям. Это создаёт значительное удорожание проекта. Тем не менее, у них есть и плюсы — они имеют хорошие транспортные данные, вокруг них сформирован рынок сбыта.

Девелоперам парков типа greenfield приходится создавать всё с нуля. Но современные технологии позволяют существенно снизить и временные, и денежные затраты на строительство. «Например, — говорит Евгения Арестова, — в проекте „Чистый исток“ помещения технопарка изначально проектируются модульными и перестраиваемыми. Он строится под конкретных заказчиков, но с применением таких решений, которые позволят перестраивать локальные площадки, создавая совершенно новый технологический объект».

Дмитрий Власов считает, что и тут всё очень индивидуально. «Существует множество параметров, таких, например, как размер участка, класс опасности производства, объём потребляемых энергоресурсов, транспортная доступность, по которым какой-либо индустриальный парк может совершенно не подойти одному потенциальному резиденту, но вполне устроить другого», — поясняет эксперт.

«Если девелопер предлагает услугу built-to-suit, то для него прибыльнее получится создавать ИП типа greenfield. Если не предлагать — тип brownfield при условии, что парк уже обладает необходимым лимитом энергоресурсов, — считает Дмитрий Власов. — В первом случае, прибыль складывается из стоимости земли, коммуникаций и подряда на строительство завода или фабрики. Если услуга built-to-suit девелопером не предлагается, то из источников прибыли — только стоимость земли и коммуникаций. Во втором случае, при наличии необходимых лимитов газа, электроэнергии и воды, экономится большое количество времени, а затраты на подведение коммуникаций отсутствуют. Девелоперу остаётся только договориться о цене с будущим резидентом.

Существует множество параметров, по которым какой-либо индустриальный парк может совершенно не подойти одному потенциальному резиденту, но вполне устроить другого.

Если собственнику производства удается найти готовое пригодное для него здание в парке типа brownfield, то он остановится на этом варианте и вряд ли станет тратить время на строительство нового здания в парке greenfield. С другой стороны, во многих случаях помещения в парках brownfield не подходят потенциальным резидентам по причине их морального и физического износа и невозможности технологического переоборудования. Парк brownfield не подойдёт для размещения вредных производств с большой санитарно-защитной зоной.

Кроме того, многие инвесторы приобретают участки в парках типа greenfield, предусматривая возможное будущее расширение производства. В парках brownfield такая возможность практически отсутствует».

«То есть, — заключает Дмитрий Власов, — получается примерно такая картина: парки типа brownfield больше подходят небольшим производствам с несложной технологической цепочкой, а парки greenfield — крупным и сложным заводам и фабрикам».

Но как бы то ни было, у индустриальных парков высокая миссия. Помимо создания рабочих мест, что само по себе уже полностью оправдывает их существование, такие кластеры приносят налоги и социальные выплаты в бюджет региона, стимулируют развитие транспорта, появление новых услуг и товаров для местного рынка, развитие технологий, запрос на молодых специалистов и возможность их трудоустройства по месту проживания, развитие малого и среднего бизнеса. В копилку плюсов стоит отнести создание благоприятного инвестиционного климата в регионе.

Белла Минц Бизнес 0 1711
Бизнес