16 декабря 2019    Понедельник
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 3468

ТЦ превращаются... превращаются ТЦ...

Метаморфозы рынка торговых центров

© shutterstock.com

Кризис заметно отразился на торговле и, естественно, затронул рынок торговой недвижимости. Причём стрит-ритейл чувствует себя вполне неплохо, а вот торговые центры вынуждены подстраиваться под изменившуюся реальность.

Бизнес-процессы в стране весь прошлый год складывались под влиянием макроэкономических факторов. Эти факторы влияли на всё, в том числе и на рынок торговой недвижимости.

Экономический фон

Наталья Борец, директор отдела аренды SRV в России, напоминает, что к этим фактором относится падение цен на нефть, ослабление рубля и снижение возможного доступа к мировому рынку в силу геополитических событий. В результате ВВП снизилось на 3,8%, общий объём покупательской способности упал на 8 – 9%, а присутствие иностранного капитала снизилось на 5% по сравнению с 2014 годом. И хоть инвестиции в коммерческую недвижимость были, большая их часть сосредоточилась в Москве: 92% всех сделок в коммерческой недвижимости были совершены с объектами именно Московского региона. На втором месте находится рынок Санкт-Петербурга, но это всего лишь 3% от общего числа заключённых сделок! В 2014 году на долю северной столицы приходилось всё же 10% таких сделок.

Это, как отмечает Наталья Борец, демонстрирует инвестиционную активность и инвестиционный интерес. Россия по-прежнему остаётся одним из крупнейших рынков ритейла в Европе, а поэтому рынок этот всё ещё интересен для ритейлеров. «Этот рынок невозможно игнорировать. В 2014 году по объёму общего ритейла, это 640 млрд долларов, Россия вообще находилась на первом месте. Сейчас показатели снизились, но в тройку лидеров наша страна входит. В прошлом году на наш рынок вышло более сорока новых брендов. Большинство из них традиционно сначала открыли магазины в Москве. Если рассматривать рынок торговых центров, то и здесь по количеству качественных площадок Москва далеко не в последних рядах. В конце 2015 года таких ТЦ было 104. Однако по количеству же ТЦ на душу населения Москва в рейтинге российских городов занимает лишь 9 место, а это свидетельствует о том, что ёмкость рынка остаётся высокой», — отмечает эксперт.

Одним словом, рынок столичной торговой недвижимости точно не умирает, но он однозначно подстраивается под новые экономические реалии.

Сегодняшний день

© Квадрум.ру

Итак, рынок торговой недвижимости имеет потенциал для роста, но действительность на данный момент говорит о том, что потенциал этот будет реализовываться не в данный момент. Пока ситуация далека от обнадёживающей.

Более-менее хорошо чувствует себя в настоящий момент стрит-ритейл. Спрос на эти помещения был невысок, но он был, особенно там, где арендодатель был сговорчив. Ликвидные небольшие объекты в капитальных строениях у метро оставались востребованы всё это время.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, отмечает, что самый низкий спрос на данный формат был в первом квартале 2015 года, потом ситуация улучшилась. Кроме того, свою лепту в рост спроса на помещения формата стрит-ритейла внесла и московская мэрия: снос палаток и разговоры о второй волне сноса заставляют операторов переезжать из неликвидных или отдельно стоящих зданий на первые этажи жилых домов, которые точно не снесут. Антон Белых ситуацию в этом секторе торговой недвижимости описывает следующим образом: «В среднем уровень вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла составляет сейчас 8 – 12%, однако есть районы, где эта цифра существенно выше, а есть локации, где освободившиеся хорошие площади не найти днём с огнём». Дмитрий Цветков, руководитель отдела оценки компании Sminex, подтверждает, что торговые помещения формата стрит-ритейла, расположенные в проходных местах, продолжают пользоваться спросом: «Если даже один арендатор съезжает, на его место вскоре приходит другой. Данный рынок более устойчив к кризису и быстрее восстанавливается».

На рынке ТЦ ситуация сложилась хуже. По данным концерна SRV, уровень вакантных площадей в этом сегменте был в районе 8%. К концу же 2016 года этот показатель должен вырасти до 11 – 12%. Вероника Леженова, директор департамента аналитики Colliers International в России, отмечает, что 8% вакантности в ТЦ Москвы говорит о почти трёхкратном росте свободных площадей в сравнении с началом 2014 года, когда вакансия составляла 2,8%. Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС», также считает такой процент высоким: «Рынок давно не видел таких показателей. Причём надо подчеркнуть, что ещё в 2015 году ввели чуть более половины от намеченного объёма торговых площадей. Новым объектам приходится особенно сложно: многие из них вынуждены работать с 2 – 3 „якорями“ и практически пустующей торговой галереей». Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome, вообще отмечает ещё более высокий уровень вакансии в новых ТЦ: «Вакансия открытого в 2015 году „РИО Румянцево“ составляет около 30%, а в ТЦ Colubus — 15%».

Для нормального функционирования ТЦ вакантность не должна превышать 10%, при превышении этого значения для арендодателя потери арендного потока будут уже ощутимы.

Нормой же, как сообщает Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», принято считать уровень вакантности не более 5%: «Такая вакантность позволяет осуществлять ротацию операторов, при этом не делая свободные площади заметными для посетителей. Для нормального функционирования ТЦ вакантность не должна превышать 10%, при превышении этого значения для арендодателя потери арендного потока будут уже ощутимы». Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Mall PFM, обращает внимание, что многое зависит ещё от того, где расположены пустующие площади: «Процент вакансии может быть минимальным, но пустовать будут помещения у главного входа или в галерее, где проходит основной поток посетителей. Это будет являться негативным фактором как для потенциального арендатора, так и для посетителей, которые вместо магазинов будут видеть завешенные витрины. Другое дело, если свободным остаётся не очень удобно расположенное помещение».

Причиной же роста вакантности эксперты рынка считают и снижение спроса на торговые площади из-за кризиса, и значительное увеличение предложения торговых площадей после ввода сразу нескольких крупных объектов при одновременном сокращении планов развития большинства ритейлеров.

Засуха на новые проекты

© shutterstock.com

Мы привыкли, что ТЦ множились как грибы. Они строились практически везде, и всегда считались прибыльными. Сейчас ситуация иная: достраивается то, что не достроить нельзя, а с новыми проектами никто не спешит. Как отмечает Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS: «Случаи выхода на стройплощадку становятся редкостью. В период с января по декабрь 2015 года объём строящихся торговых площадей сократился на 38,5%. Падение данного показателя оказалось более резким в сравнении с 2009 годом, когда объём площадей, находящихся на стадии строительства, за год сократился на 20%».

По данным Colliers International в Москве за прошлый год на рынок вышло 14 торговых центров совокупной аренднопригодной площадью 620 тысяч м2, что более чем в два раза меньше озвученных ранее планов. Первоначально заявлялось о вводе 26 проектов площадью около 1,3 млн м2. Но даже неполное осуществление всех предполагаемых планов не помешало 2015 году войти в тройку лидеров по объёму ввода торговой недвижимости в Москве, уступив только 2014 и 2009 годам. Вместе с этим Вероника Лежнева отмечает, что в 2015 году в Москве не было запущено ни одной стройки крупного ТРЦ либо реализация проектов была остановлена на стадии котлована. В настоящее время заморожены на различной стадии строительства около 800 тысяч м2 в Москве и области. Андрей Хитров называет следующие приостановленные торговые проекты: ТРЦ «Абрамцево» (Щёлковское ш.), ТРЦ «Небо» (ул. Авиаторов), ТРЦ Green Mall (2-й Хорошевский пр., вл. 7).

В 2016 году в Московском регионе заявлено об открытии 12 торговых центров, большая часть из которых находится в высокой стадии готовности, но сроки их ввода были перенесены с 2015 года из-за ограниченной доступности финансирования и высокой доли свободных площадей в уже открытых проектах.

Итак, ожидается открытие следующих крупных центров:

  • ТРЦ «Ривьера» (ул. Автозаводская, 16 – 18) — 100 700 м2
  • ТРЦ «Рига Молл» (Новорижское ш., 5 км от МКАД) — 80 000 м2
  • ТРЦ «Океания» (Славянский б-р, вл. 3) — 60 000 м2
  • ТРЦ «Бутово Молл» (посёлок Воскресенское, д. Язово, корпус 15) — 65 000 м2
  • ТРЦ на Хорошевском шоссе — 50 000 м2
  • ТРЦ «Косино Парк» (Святоозёрская ул., вл. 5) — 39 000 м2
  • ТРЦ «Метрополис» 2-я очередь (Ленинградское ш., 16) — 38 000 м2
  • ТРЦ 4Daily (Мытищи, ул. Мира) — 26 000 м2
  • ТРЦ на Рязанском проспекте (Рязанский пр-т, 20) — 19 000 м2
  • ТЦ «РИО Мытищи» (Ярославское ш., 2Б/Фуражный пр.) — 113 750 м2
  • ТЦ «Смоленский Пассаж-2» (Смоленская пл., вл. 7 – 9) — 17 750 м2

Если говорить о строительстве новых торговых объектов сегодня, то история эта очень рискованная, и отваживаются на неё лишь единицы. Вероника Лежнева рассказывает, что именно в 2016 году ожидаются следующие крупнейшие стройки — это ТРЦ «МЕГА Мытищи», ТРЦ группы компаний «Регионы» в Ногатино и строительство нового здания ТРЦ «Капитолий» на Каширском шоссе.

ТЦ ждут перемен

© Квадрум.ру

Экономические трудности заставляют меняться: если хочешь жить, то надо уметь вертеться. И собственники торговых объектов вертятся, каждый по-своему.

Если объект ещё не построен, то многие пересматривают концепции проектов и приспосабливают их по сегодняшние реалии. Вероника Лежнева приводит следующие примеры: «Мы наблюдаем изменение форматов некоторых объектов в сторону уменьшения площадей, например, компанией Enka было принято решение сократить площадь планируемого к строительству МФК на месте действующего ТЦ „Капитолий“ на Шереметьевской улице со 180 тысяч м2 до 98 тысяч м2. Инвесторы стараются оптимизировать строительные затраты, а также реализовать максимально эффективную и востребованную у ритейлеров концепцию в условиях большого объёма предложения торговых площадей при одновременно низком спросе на них».

Действующие ТЦ также адаптируются под реальность. Прежде всего, на помощь приходит способность к диалогу с арендаторами, адекватные арендные ставки и реконцепция. Вероника Лежнева относит к последней следующие манипуляции:

  • обновление пула арендаторов без закрытия ТЦ и привлечение новых функций в проект;
  • частичная ренновация объекта;
  • полный редевелопмент здания;
  • изменение концепции в условиях растущей конкуренции.

Стоит отметить, что сегодня на рынке используются все механизмы. Например, полностью изменилась концепция ТЦ «Капитолий» в Санкт-Петербурге, который из классического магазина переформатировали в дисконт-центр.

Полный редевелопмент зданий осуществляет сеть московских ТЦ «Капитолий». А частичная ренновация объекта была осуществлена в ТЦ «МЕГА», где произошло обновление зон фуд-корта. Ольга Ясько обращает внимание, что в 2015 году состоялся выход на рынок первых торговых объектов, подвергшихся масштабному редевелопменту, — «Центрального Детского Магазина на Лубянке» и ТРЦ «Кунцево Плаза».

Но чаще всего в ТЦ привлекают новых нестандартных арендаторов. Фокус смещается сейчас в сторону досуга, спорта и развлечений. Например, в крупнейшем российском ТРЦ «Авиапарк» арендатором стал квест «Клаустрофобия», занявший около 1,5 тысячи м2. Кроме того, обычным стало для ТЦ сегодня проведение различных выставок-ярмарок или показов молодых дизайнеров, открытие фреш-маркетов, детских студий, клубов, художественных выставок и т. п.

Торговый центр нового формата — это не просто место для покупок, а один из элементов городской среды.

Антон Белых объясняет спрос на нестандартных арендаторов возможностью дополнительно привлечь посетителей: «Собственникам приходится расширять ассортимент, привлекать новых арендаторов не ради денег, а ради посещаемости. Недаром сейчас очень популярны контактные зоопарки: ставки они платят копеечные, зато привлекают в комплексы семьи с детьми, которые в итоге совершают покупки». Елена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», резюмирует: «В условиях спада покупательской активности и, принципе изменения модели потребительского поведения основная стратегия успеха для ТЦ связана со сменой идеологии. Торговый центр нового формата — это не просто место для покупок, а один из элементов городской среды. Причём это касается как его социальной функции, так и архитектурной составляющей». В качестве успешного примера смены идеологии Амир Идиатулин, генеральный директор IND Architects, называет Даниловский рынок в обновлённой концепции.

Кроме реконцепции, последний год выявил ещё один тренд, позволяющий ТЦ выживать, — привлечение профессиональной внешней управляющей компании. Это происходило даже в тех торговых центрах, которые исторически управляли своим портфелем самостоятельно.

Дмитрий Сысуев, директор по развитию ГК «Фортекс», обращает внимание, что в Москве есть морально устаревшие торговые объекты с неудачной концепцией и высоким оттоком арендаторов. Такие объекты следует полностью обновлять или даже сносить и строить на их месте новые современные ТЦ.

Что день грядущий нам готовит?

© Квадрум.ру

Говорить о перспективах сегодня — гадать на кофейной гуще, однако, удержаться невозможно.

По мнению экспертов, 2016 год будет также характеризоваться сниженным спросом на торговые площади по сравнению с докризисными временами. Но наряду с этим ряд объектов будет чувствовать себя весьма прекрасно — это дисконт-центры и аутлеты. Так, подмосковные аутлеты заполнены практически на 100%, покупательский трафик в них растёт, и многие такие форматы увеличивают свои площади или рассматривают такую возможность. Кроме того, неплохо чувствуют себя сегодня продуктовые ритейлеры. Это подтверждает и директор по развитию бизнеса департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Александр Обуховский: «В 2016 году рынок будет поглощать свободные площади, и в течение 2016—2017 гг.одов их уровень снизится. В 2016 году будут неплохо себя чувствовать продуктовые операторы. Девелоперы это учитывают и уже формируют концепции торговых объектов, где более 50% площадей отданы под гипермаркеты».

Остальным ТЦ и ТРЦ придётся выживать, но есть надежда, что плавное оздоровление рынка начнётся со второй половины 2016 года. Постепенно будет заметен эффект от замедления темпов ввода новых торговых проектов. По оценкам экспертов, рост доли свободных площадей в ТЦ начнёт падать в 2018 году. Также ожидается, что в ближайшие два-три года рублёвые ставки аренды приблизятся к докризисному уровню, а в наиболее успешных проектах и превысят его. Эксперты ГК «Каширский Двор», убеждены, что для такого развития событий необходим рост ВВП, рост курса рубля и увеличение покупательской способности населения, а также успешная адаптация ТЦ к новым реалиям рынка. В противном случае всё будет менее радужно.

В любом случае рынок торговой недвижимости изменится и оздоровиться, и его метаморфозы видны уже сейчас невооружённым глазом.

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 3468
Бизнес