Рантье уж не те!

Недвижимость — уникальный инвестиционный продукт, ликвидность которого увеличивается не только за счёт роста стоимости квадратного метра, но и благодаря арендному доходу, если домовладелец развивает свой маленький бизнес — ренту жилья.

В своё время многие москвичи и жители городов ближайшего Подмосковья активно сдавали в аренду имевшиеся у них квартиры/комнаты. Этот фонд образовался из недвижимости, ранее принадлежавшей их родственникам или же друзьям, которые надолго или навсегда перебрались за границу, но сохранили за собой жилплощади, чтобы поддерживать своё финансовое состояние. Уже в современной, капиталистической России кто-то изыскал возможность специально приобретать жильё для инвестиционных целей. И стал профессиональным рантье — человеком, который зарабатывает на сдаче квартир в аренду.

Доход в расход

«За последние восемь лет российский рынок недвижимости много потерял в глазах инвесторов, в том числе и тех, кто рассматривал вложения в него с точки зрения организации арендного бизнеса, — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Тем не менее, и сегодня на нём действуют рантье полярных уровней доходности. Есть люди, которые владеют недвижимостью на миллиарды долларов. В их активах очень дорогие коммерческие объекты, доход от аренды измеряется сотнями долларов в год, этих людей — наперечёт, всех их мы знаем по спискам Forbes.

А есть много тысяч мелких инвесторов, которые зарабатывают на рынке недвижимости сравнительно небольшие и даже в буквальном смысле небольшие деньги. Эту категорию условно можно разделить на тех, кто работает в риэлторском бизнесе, и тех, кто вкладывает средства в недвижимость, не будучи профессиональным риэлтором. Чаще всего сфера интересов таких инвесторов — как раз жилая недвижимость (как наиболее понятная), прежде всего с расчётом на арендный бизнес. Разница между двумя категориями в отношении к объектам вложения денег: в первом случае, в большей степени предельно рациональное, во втором во многом субъективное, что отрицательно влияет на доходность».

«Будем откровенны: уже после кризиса 2008 – 2009 годов московский вторичный рынок жилья перестал являться инвестиционно привлекательным активом, — продолжает Сергей Шлома. — По итогам 2009 года средняя стоимость предложения снизилась на 16,2%, в долларовом эквиваленте — на 21,2%. Столичная „вторичка“ перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств (для сравнения: в предыдущие 3 – 4 года доходность этого сегмента составляла от 30 до 100%, на пике роста рынка каждая вторая покупка совершалась с целью инвестиций). В 2011 году рублевые цены на вторичное жильё достигли, а затем превысили докризисные показатели, а вот долларовые так и не отыграли падение. „Вторичка“ перестала быть инструментом традиционных инвестиций и стала источником не преумножения, а сохранения капитала. Изменились и цели условных инвесторов. Классический инвестор предполагал получение прибыли от перепродажи недвижимости в течение короткого времени, в среднем не более года. После кризиса временные рамки растянулись на годы, а целью стал небольшой, но сравнительно стабильный доход от сдачи жилплощади в наём. О том, насколько популярна до недавнего времени была такая идея у россиян, красноречиво говорит ажиотажный спрос в конце 2014 года, когда покупатель дружно пришёл на рынок жилья спасать свои рубли от девальвации и разбирал даже неликвид. В массовом сознании недвижимость — это крепостные стены, за которыми любой кризис не буря, а сквозняк. Такова психология нашего населения».

«Около 87% нынешних рантье сдаёт в аренду не более одной квартиры. Около 5% — действительно собственники большого количества объектов, причём здесь могут быть и объекты нежилой или загородной недвижимости. Оставшаяся небольшая часть — собственники 2 – 3 объектов, иногда это количество меняется, и происходит это, например, в период, когда владельцы жилья сдают свои квартиры, переезжая на дачи и т. д., — информирует Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Что касается объектов, приобретённых ранее с целью аренды, то с достаточно резким снижением рентабельности арендного бизнеса существенная часть из них была своевременно продана, а средства вложены в другие, более прибыльные, активы. Так, например, собственник трёх квартир, регулярно сдававший их через нашу компанию, позвонил и сказал, что две квартиры он продал в тот момент, когда ключевая ставка была резко повышена, а проценты по депозитам составляли более 15. Разложил деньги их по банкам с высокими ставками, не превышая страховой порог».

«Действительно, за последние несколько лет ситуация кардинально поменялась: этот вид бизнеса потерял всю свою привлекательность, — согласен Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Период возвращения вложенных средств увеличился почти вдвое. По сути, в настоящее время выгоднее вложить деньги в банк и получать проценты. Доходность квартиры от сдачи в аренду составляет 5 – 7% годовых, а процент по вкладам составляет до 12%. К сожалению, арендные ставки упали, новостройки больше не дорожают. Поддержки собственников со стороны государственных властей как таковой нет, поскольку сдача квартиры формально не является предпринимательской деятельностью, соответственно, нет налоговых льгот».

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», напоминает, что сдавать в аренду квартиры на законном основании можно при приобретении статуса индивидуального предпринимателя, а также патента на ведение этого вида бизнеса в соответствии с главой 26.5 Налогового кодекса РФ.

«Что касается поддержки властей, то иначе как с иронией этот вопрос воспринимать нельзя. К сожалению, власти смотрят на этот бизнес, как на дойную корову, не более. Налоги, проверки, повышение коммунальных платежей — всё это напрямую снижает рентабельность аренды. Избавляться или нет — каждый решает для себя сам, хотя, конечно, ничего более надёжного, чем вложение в недвижимость, в нашей стране для простых граждан не существует», — подчёркивает Вадим Ламин.

Шаблон разорван

В прошлом году настал переломный момент, о котором рассказывает Сергей Шлома: «Впервые с 2009 года московские квартиры начали дешеветь в рублях, о чём за шесть сравнительно спокойных и предсказуемых в развитии рынка лет потребитель успел благополучно забыть. С января средняя стоимость предложения в сегменте вторичного жилья в Москве снизилась на 6,2%, при этом более 80% объектов и так реализовывалась с дисконтом (около 10%). Так что фактическая отрицательная коррекция цен составила за это время примерно 15%. Казалось бы, о каких инвестициях можно говорить в условиях отрицательной ценовой динамики? Для массового потребителя такая ситуация стала своего рода разрывом шаблона. Приобретение недвижимости в долгосрочной перспективе без актуальной потребности в решении собственного жилищного вопроса стало исключительным явлением. В период крайней неопределенности развития ситуации в прошлом году резко сократился спрос в сегменте вторичного жилья (по итогам года примерно на треть, однако в наиболее острые локальные моменты показатели покупательской активности падали в 2,8 раза), а инвесторы фактически ушли с рынка».

«Можно описать ситуацию на примере покупки жилья в Подмосковье с целью последующей сдачи его в аренду, допустим, в популярных Люберцах, где стоимость однокомнатной квартиры составляет порядка 2,5 млн рублей. Минимальный ремонт и базовая мебель добавят к этой сумме ещё как минимум 400 тыс. рублей. Таким образом, уже получается 2,9 млн рублей. Сдать такую квартиру можно в рамках 18 тыс. р. в месяц, вычитаем квартплату, которая составляет примерно 5 тыс. р. — итого прибыль составляет скромные 13 тыс. р., а годовой доход от сдачи примерно 156 тыс. рублей. Вернуть вложенные средства можно за 18,5 лет, и это не учитывая возможные амортизационные расходы. Реальный срок окупаемости составит более 23 лет. И неизвестно, как изменится стоимость квартиры за эти годы. Получается весьма сомнительная бизнес-модель», — делает вывод Роман Бабичев.

«Вот и выходит, что сегодня сдать в аренду квартиру большой площади, тем более многокомнатную, довольно сложно, — продолжает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации компании «КомСтрин». — Доходность от аренды квартир, приобретённых на вторичном рынке жилья, составит примерно 6,5% годовых, что не особо жизнерадостно».

«Собственники дорогих квартир вообще отказались от сдачи или оставили арендную ставку весьма высокой, поскольку считают это дело нерентабельным, — говорит Вадим Ламин. — Есть, конечно, арендодатели, которые не покупали свои квартиры, особенно недорогие в старых домах, где отделка весьма простая и арендодатели могут себе позволить снижать ставку».

«В элитном сегменте большинство арендодателей в течение прошлого и позапрошлого годов перешли на рублёвые взаиморасчеты. И получается, что если раньше квартиру сдавали за 5 тыс. долларов в месяц (в 2010 году по курсу 31 рубль за доллар, это получалось 155 тыс. рублей), то сейчас аренда этой же квартиры стоит 150 тыс. рублей в месяц. И это уже не 5 тыс., а всего 2 тыс. долларов! Так что сегодня рентабельность в долларах лучше не считать. А для рублёвой рентабельности показатель 3 – 4% годового дохода — уже неплохой вариант», — информирует Павел Трейвас, управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate.

«Раньше агентам по недвижимости часто звонили с предложением сдачи 4 – 5-комнатной квартиры в аренду под хостел. Сейчас такие звонки прекратились, — заверяет Юлия Ковалёва, руководитель департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group. — В связи с появлением новых ставок налога на имущество ставки аренды не увеличились. Это объясняется тем, что рынок в кризис значительно просел, владельцы недвижимости понимают, что поднимать цены нецелесообразно: можно остаться без арендаторов».

Замри – умри – воскресни!

«Сегодня ситуация относительно стабилизировалась, паника прекратилась, переходный период закончился, — уверен Сергей Шлома. — Мы можем констатировать следующее. По нашим подсчётам средний срок окупаемости типовой однокомнатной квартиры (наиболее ликвидный объект), приобретённой на московском вторичном рынке жилья с целью сдачи в наём, составляет 19 лет при средней доходности 5,3% (без учета налогов и возможных сопутствующих расходов). Показатели доходности хуже, но в целом сопоставимы с периодом конца 2014 года. При этом существенно важно другое: с того момента, как столичная вторичная недвижимость потеряла интерес для классических инвесторов, в стране фактически не появилось альтернативных финансовых инструментов для массового потребителя. Фондовый рынок пугает обычного человека; акции, облигации, вексели — это страшные слова для большинства непрофессиональных инвесторов. Массовый потребитель выбирает то, что ему понятно: банковский депозит, валютный рынок и рынок жилья. Покупать валюту сейчас, на исторических максимумах курса, вроде бы абсурдно, потребительские ожидания связаны как раз с отскоком рубля. Фундаментальные преобразования в банковской сфере повышают риски банковских вкладов. В итоге получается в какой-то мере парадокс: жилая недвижимость по-прежнему остаётся понятным, источником вложения денежных средств, от которого в текущей ситуации абсурдно ждать суперприбыли, но который — та синица, которую можно в прямом смысле слова потрогать руками».

«Правильная стратегия ведения бизнеса заключается в том, чтобы купить квартиру в новом ЖК по минимальной цене, когда рынок находится на дне, сделать ремонт и сдавать её в аренду до того момента, когда рынок опять не окажется на пике. Тогда можно продать эту недвижимость с максимальной рентабельностью», — советует Павел Трейвас.

Расшифруем высказанную позицию: рынок недвижимости цикличен, некоторые аналитики говорят о 15-летнем цикле. Таким образом следующего пика можно ждать в году эдак 2025-м году. Тогда то, что было куплено сегодня, вырастет в цене. А в ожидании этого момента квартиру можно сдавать в аренду и получать небольшой доход. Хм…

«Если мы говорим о пассивных игроках арендного рынка, которые просто сдают имеющуюся квартиру или квартиры, не покупая и не продавая недвижимость, то эти люди, конечно, получают свой стабильный небольшой доход, подспорье к зарплате. Но этот финансовый ручеек со временем обязательно будет истончаться, потому что устаревают и сами арендные квартиры, и жилые комплексы, в которых они находятся. И доходы таких частных рантье неизбежно будут падать. А чтобы этого не случилось, бизнесом надо заниматься активно — вовремя купил, вовремя продал, вовремя сдал в аренду», — советует Павел Трейвас.

«Сегодня рынок дорогой аренды как никогда перенасыщен некачественными объектами по завышенной стоимости. Поэтому появление хороших квартир с современным ремонтом просто необходимо, — полагает Юлия Ковалёва, руководитель департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group. — В Хамовниках арендные ставки квартир с ремонтом начинаются от 2 тыс. долларов. В районе „Золотой мили“ стоимость может доходить до 4 тыс. долларов. В старых домах революционной эпохи в названных районах ставки аренды квартир с качественным ремонтом — от 1 до 1,5 тыс. долларов. Клиенты, которые ждут качественных предложений и готовы платить по такой ставке, на рынке есть».

Перспективы у рынка аренды, конечно, есть, уверен и Павел Трейвас: «Во-первых, санкции будут действовать не вечно. Рано или поздно эта ситуация разрешится, и к нам опять поедут иностранцы, что принесёт оживление на рынок элитной аренды. Во-вторых, в 2018 году в нашей стране пройдёт чемпионат мира по футболу, а это означает приток большого количества экспертов, проверяющих готовность спортивных объектов, которым необходимо где-то жить. Похожее оживление наблюдалось перед Олимпиадой, когда мы сдали в аренду большое количество квартир представителям МОК. Так что новые потоки клиентов к 2018 году гарантированы!».

Ну что ж, как считают многие эксперты, собственники не спешат избавляться от излишков недвижимости: несмотря на то, что доходность упала, эти площади по-прежнему работают и приносят доход. Как тут не вспомнить слова поэта «Времена не выбирают, в них живут…». И не только живут!