Дальнее плавание

Доступная ипотека в настоящий момент является драйвером рынка недвижимости, без которой строительная отрасль была бы в глубокой депрессии. Субсидирование ипотечного кредитования государством была эффективной мерой предупреждения глубокого кризиса в сфере недвижимости.

Об эффективности данной программы рассказал Сергей Калинин, заместитель управляющего директора по ипотечным продуктам и андеррайтингу АИЖК, на I Ипотечных дискуссиях Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. До внедрения государственной программы субсидирования ипотечной ставки банки кредитовали заёмщиков под 17% годовых. Без субсидирования объёмы выдачи ипотечных кредитов снизились бы в три-четыре раза, что, например, и произошло в кризисном 2009 году. Первый квартал 2015 однозначно показывал такую тенденцию: количество зарегистрированных ДДУ упало на 35% по сравнению с тем же периодом 2014 года. В результате за год действия программы было выдано более 270 кредитов под 12% на общую сумму 484 млрд рублей. И когда в начале года стоял вопрос, а будет ли продолжено субсидирование, у всех были взрывные продажи. Если в январе такие продажи ещё можно списать на сделки, идущие с прошлого года, то февраль всегда был не очень-то живым месяцем на рынке недвижимости. В этот же январь произошёл просто взрыв продаж, так как люди не знали, что будет дальше.

А дальше программа была продолжена, правда ставка была поднята на 1%. Но это всё равно спасло рынок. Кроме того многие банки предлагают совместные с застройщиками программы с пониженной ставкой. Как обсуждалось на дискуссиях ставки по такой ипотеке может снижаться на некоторый период, обычно от года до трёх, или на весь срок кредитования. Естественно, в первом случае ставка снижается больше, чем во втором.  Иногда такие специально разработанные программы нацелены на снижение первоначального взноса, требуемого для получения ипотеки.
Например, компаний Urban Group предлагает своим клиентам ипотеку с первоначальным взносом 3%. По условиям данной акции можно купить жильё, имея для первоначального взноса лишь 99 тысяч рублей.  Купить по таким условиям можно квартиру в ипотеку в ЖК «Солнечная система», «Опалиха О3», «Митино О2», «Видный город» до 31 мая 2016 года.  У этой же компании есть и другая ипотечная программа — «Ипотечная оттепель», по которой квартиры в жилых комплексах застройщика можно купить с 20% скидкой.

Одним словом,  субсидированная ипотека  поддерживает спрос на рынке недвижимости. Однако каждый понимает, что рынок должен жить по своим законам, что рано или поздно искусственное его поддерживание закончится, и тогда возникает вопрос, что будет дальше, если с экономикой не произойдет каких-то сногсшибательных радужных перемен? И здесь есть два пути, которые уже реализуются в жизни.

Первый путь

Самый простой и уже опробованный в прежние кризисы способ стимулировать покупательский спрос — рассрочки от девелоперов.

Рассрочки могут быть процентные и беспроцентные, короткие и длительные, всё, как отметил Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити — XXI век», зависит от политики компании. Эксперт согласился, что рассрочка от девелопера в настоящий момент актуальна на рынке, потому что из-за роста количества невозвратных кредитов банки сейчас  очень тщательно относятся в выбору заёмщика. Например, индивидуальным предпринимателям или людям в возрасте на сегодняшний день ипотеку получить трудно, хотя многие объективно платёжеспособны. Таких потенциально возможных покупателей на рынке 15 — 16%, и, предоставляя им рассрочки, девелопер не теряет этих клиентов.

Плата за рассрочку — индивидуальна в каждой компании, но и бесплатное субсидирование деньгами клиентов также выгодна девелоперам. Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан», убеждён, что беспроцентная  рассрочка совсем не тоже самое, что бесплатные деньги: «Клиент по рассрочке покупает квартиру, которой нет. Именно поэтому я считаю, что такая рассрочка не является нагрузкой на бизнес, а выступает в роли дополнительных денег. Вы бы их не привлекли, если б не дали данному покупателю эти условия. При этом вы привлекли эти деньги с рынка бесплатно, а не брали на эту сумму кредит в банке».

Самым сложным в вопросе рассрочек от девелопера являются долгие рассрочки, на срок  превышающий строительство дома. Например, компания «Донстрой» дает займы до пяти лет. Но как оформлять собственность, когда стоимость кредита не выплачена? С короткой рассрочкой всё понятно, покупатель долг свой гасит до сдачи объекта в эксплуатацию, поэтому процесс оформления собственности происходит по традиционной схеме. С долгой рассрочкой бывают нюансы, чаще всего ключи от квартиры собственники получают только после выплаты всего долга. Но здесь есть прецеденты для юридических разбирательств.

Именно поэтому большинство экспертов считают, что длительными программами кредитования должны заниматься банки на профессиональном уровне. Девелоперы же в своём большинстве предлагают различные варианты коротких рассрочек, тем самым расширяя свою линейку возможных покупателей.

По исследованию Татьяны Гусевой, директора ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки», на рынке чаще всего предлагаются рассрочки на 6 — 15 месяцев с 50% первоначальным взносом. Обычно застройщик одновременно предлагает разные варианты кредитования, чтобы разные категории граждан выбрали наиболее подходящие условия для себя.

Второй путь

Рассрочки, конечно, не является альтернативой ипотеки. Дорогая же ипотека в сложных экономических условиях спросом пользоваться не будет, особенно массовым. Именно поэтому необходимо естественно, а не указкой сверху, снижать процентную ставку.

На первый взгляд, это кажется нереальным, потому что сейчас наши банки под долгие ипотечные деньги берут дорогие короткие кредиты и естественно  закладывают в проценты и собственные риски. Чтобы снизить процент по нашей ипотеки у банков должна быть возможность кредитоваться также долгими деньгами, например, с помощью ипотечных облигаций. Но сейчас такой возможности у наших финансовых организаций нет. Но! В скором времени подобный механизм должен заработать, и, скорее всего, он будет способствовать естественному уменьшению процентной ставки по ипотечным кредитам.

Возможность эта появится благодаря АИЖК, которая  должна уже в текущем году запустить фабрику ипотечных бумаг. Сергей Калинин рассказывает: «Перед АИЖК стоит задача сделать фабрику по превращению розничных закладных в облигации, представляющих собой готовый продукт для инвесторов. Необходимо, чтобы эмитент приносил в АИЖК свои закладные и через две недели получал облигации. Причём не облигации какого-то конкретного банка, а единые облигации, которые гарантированы нашим поручительством. АИЖК будет выдавать всем единые облигации вне зависимости от размера первоначального взноса и величины ставки. Просто при большом риске за один и тот же объём клиент получит меньшее количество облигаций, чем за менее рискованный портфель. Малорискованный и качественный портфель, естественно, будет получать больше ипотечных ценных бумаг. Но облигации будут одного вида, понятного всем участникам финансового рынка.

Эти облигации с удовольствием потом возьмут и пенсионные фонды, и страховые компании. Под эти облигации можно будет получить деньги и у ЦБ, их можно будет продать или оставить на балансе для формирования собственной ликвидности. Благодаря этим бумагам банки будут иметь гарантированный сбыт. Эти деньги будут дешевле, чем фондирование. А чем дешевле банк деньги взял, тем дешевле и отдаст. Кроме того, если банк в таких операциях будет видеть меньше рисков, то меньше рисков он заложит и в стоимость кредитов. В результате ипотечная ставка должна снизится».

Одним словом, ипотечные облигации позволят привлекать к кредитованию долгие деньги, что является обнадеживающим шагом для рынка российского ипотечного кредитования.