19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Александр Шевчук Бизнес 0 1703

Чёт и вычет

Почему активно заработали залоговые земельные активы банков

Дмитрий Гордов
© LANDWERK

Кризис заставил трезво взглянуть и правильно оценить то, что имеется в активе и в пассиве банковских структур. В частности, тех земельных ресурсов, что достались им от предыдущих хозяев. О том, что делать с таким наследством, рассуждает генеральный директор компании LANDWERK Дмитрий Гордов.

Большинство проблемных активов на загородном рынке сформировалось ещё в 2008 – 2009 годы. В результате банки были вынуждены осваивать новую для себя специальность: в лучшем случае — загородного девелопера, в худшем — лэндлорда. А кредитование загорода тогда было полностью свернуто.

Чечётку на граблях в нынешний кризис удалось избежать! Да, «расшивать» долги — дело трудное, и, чтобы не повторять ошибок пятилетней давности и впредь, стала складываться определённая система взаимоотношений между финансовыми учреждениями и девелоперами. Кроме этого, ЦБ всё более ужесточает требования к качеству капитала банков, а государство в лице налоговых и надзорных органов заставляет вводить землю в оборот. В связи с чем все непрофильные для банков активы постоянно стоят на повестке дня.

Особенно эти задачи обострились с учётом проводимой ЦБ политики на оздоровление банковской системы. В такой ситуации проблемные активы зачастую меняют двух – трёх банков-владельцев. Крупные системные банки-санаторы гораздо жестче подходят к выполнению норм регулятора, что создаёт основу для переоценки активов санируемых банков. В нашей практике были случаи, когда загородный проект с балансовой стоимостью более 1,2 млрд рублей банк был вынужден оценивать по реальной рыночной стоимости в 400 млн рублей. С одной стороны — жёстко. С другой — реальный взгляд на ситуацию позволяет сдвинуть проекты с мёртвой точки.

Конечно, банки-залогодержатели не любят, а зачастую и ограничены в возможностях, делать дополнительные вложения в рестарт проектов. Для них идеальная история — выйти в кэш. Однако особенностью загородного рынка сейчас можно также назвать практически полное отсутствие оптовых сделок для сегмента дач или индивидуального жилья. Земля сама по себе больше никому не нужна! Инвесторам необходимо понимать, что с ней делать дальше, как из неё сделать деньги. Ситуацию усугубляет то, что предыдущий кризис распугал многих инвесторов и девелоперов. Те, кто вошёл тогда с проектами, в большей части либо ушли с рынка, либо перепрофилировались на другие сегменты. Поэтому на рынке сформировался дефицит инвестиций и экспертизы тех, кто как раз может переводить землю в деньги.

В личных беседах банкиры говорят о дефиците проектов для финансирования. Приходится бороться с профицитом (!) ликвидности.

Что делать таким лэндлордам поневоле? Во-первых, как говорят психологи, надо принять новые рыночные реалии. Лучше не станет, само не рассосётся! Сейчас на банковских депозитах скопилось около 23 трлн рублей. В личных беседах банкиры говорят о дефиците проектов для финансирования. Приходится бороться с профицитом (!) ликвидности. Рецепт прост: ну так и пустите землю в оборот. И, возможно даже, войдите в капитал проекта, чтобы получить дополнительную прибыль. При квалифицированной экспертизе загородный рынок предлагает сейчас нормы доходности, которые в некоторых случаях существенно превышают 30% годовых. Плохо ли?!

© shutterstock.com

Далее необходимо либо формировать свою проектную команду, либо подыскивать партнёра, кто обладает необходимым опытом, и с поправкой на текущий уровень спроса запускать розничные проекты. В сегодняшних условиях можно рассчитывать на выход из активов в течение двух – пяти лет, в зависимости от желаемого уровня дохода и объёмов земли. Обычный загородный проект коттеджной застройки можно выпустить в продажи за два – три месяца. При должном желании банка, пассив, который сейчас генерирует исключительно затраты, может через следующие пару месяцев начать приносить и процентный доход, и приводить новых ипотечных клиентов. И это, замечу, помимо его непосредственной реализации.

Для нас, как для девелоперов, самое сложное — донести до банков-партнёров именно первую часть, объяснить текущую рыночную стоимость земли. Остальное является высокопрогнозируемым в рамках выстроенной бизнес-модели. При этом формы сотрудничества предлагаются разные — и обычные договоры купли-продажи, и fee-development, и различные партнёрские схемы.

Какие форматы загородной недвижимости сейчас ликвидны, а потому перспективны с точки зрения доходности? Мы предпочитаем работать в массовом сегменте — наиболее безопасном и предсказуемом в кризис. В таком формате можно держать темпы продаж порядка 10 лотов в месяц. А наличие постоянного денежного потока, пусть даже в меньших объёмах, чем хотелось изначально, существенно повышает настроение и поправляет финансы.

Эффект слабого рубля также оказывает поддержку загородному сегменту. Основной покупатель загородной недвижимости и дач — семьи с детьми. Если раньше они могли за 50 тыс. долларов купить небольшую квартиру на побережье в Болгарии, то с учётом текущего курса рублевый эквивалент вырос более чем в два раза, а это делает подмосковные земли гораздо более привлекательными.

…Генри Форд говорил, что нельзя бояться продавать ниже себестоимости, если этого требует рынок. Это наша плата за неправильно принятые в прошлом решения. Необходимо извлекать уроки и двигаться дальше. Чего и всем желаю.

Александр Шевчук Бизнес 0 1703
Бизнес