26 апреля 2018    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 1764

Рынок инвестора

О мифической доходности девелоперов

Сергей Нотин
© «Сити-XXI век»

Сегодняшний рынок любит инвесторов, которые всё ещё работают в строительной сфере, несмотря на государственное регулирование и сокращение своей доходности.

Именно о проблемах инвесторов и их надеждах говорил Квадрум с Сергеем Нотиным, директором по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век».

— Сергей, вы — директор по инвестициям девелоперской компании, которая строит жильё в Москве и Московской области. Насколько, на ваш взгляд, привлекательны инвестиции в проекты комплексного освоения территорий?

— Москва и Московская область — самые привлекательные в России регионы с точки зрения инвестирования. Как показала практика 2008 года, даже когда в экономике наступают кризисные явления, эти рынки угасают в последнюю очередь. В этом контексте, свой выбор мы считаем правильным.

— Какой регион вам представляется сейчас более привлекательным — Москва или Московская область?

— Оба региона привлекательны по-своему. Действительно, сейчас широко обсуждается вопрос конкуренции регионов за потребителя. Цены продажи жилья в Москве по некоторым позициям стали сопоставимыми с ценами в Московской области. Кто-то считает, что область от этого проигрывает. Однако мы по-прежнему полагаем, что в определённых сегментах конкуренция более чем возможна. В частности, востребованы качественные среднеэтажные жилые кварталы в хорошем природном окружении. Поэтому оба региона считаем перспективными.

— А всё-таки, новые проекты где больше смотрите в Москве или в Московской области?

— Поскольку в Московской области у нас довольно большой инвестиционный портфель, больше смотрим сейчас на Москву. Хотя от выгодных предложений в области не откажемся.

 

Сейчас рынок инвестора, и, скорее всего, так будет ещё в течение достаточно длительного времени.

— А каковы они, выгодные предложения?

— Минимальная часть оплаты деньгами, а лучше — оплата доли землевладельца в полном объёме метрами в возводимых объектах недвижимости. Такой подход наиболее соответствует текущим условиям рынка.

— И землевладельцы соглашаются?

— Да. Сейчас рынок инвестора, и, скорее всего, так будет ещё в течение достаточно длительного времени. Предпосылок для улучшения ситуации пока нет, и мне кажется разумным для правообладателя земельных активов привлечь инвестора с хорошим опытом и репутацией на взаимовыгодных условиях. Альтернатива, конечно, есть: на протяжении неопределённого периода платить налоги за свой актив и, что также сейчас происходит, ожидать санкций со стороны властей в связи с неосвоением, или нецелевым использованием.

— Вы затронули тему государственного регулирования рынка недвижимости. Насколько важна роль государства в этой области?

— Чрезвычайно важна. Государство определяет правила игры. Даже если у вас земля в собственности, вы обязаны получить все необходимые согласования. В ходе их получения у вас появятся обязательства построить необходимую социальную и транспортную инфраструктуру, оплатить смену вида разрешённого использования, выполнить иные требования. При этом состав и объём требований в течение срока жизни проекта может существенно меняться.

— Вы могли бы привести примеры?

— Конечно. Знаменитая реформа ФЗ-214, предъявляющая к застройщику дополнительные требования, в том числе финансового характера. Изменения в нормативах градостроительного проектирования, увеличивающие требования обеспеченности школами и детскими садами. Обязательства застройщиков по строительству объектов транспортной инфраструктуры. Обязательства по созданию рабочих мест путём строительства офисных и торговых площадей, которые в настоящее время, к сожалению, практически не востребованы рынком. Иные изменения в законодательстве.

— На ваш взгляд, все эти требования являются обоснованными?

— Очевидно, что новые школы, детские сады, дороги нужны. Реальную потребность во внебюджетном финансировании этих объектов определяет государство, основываясь на своих статистических, демографических и прочих данных. Проблема обманутых дольщиков тоже должна решаться. Создание рабочих мест — вообще общенациональная задача. Но мы должны учитывать и другие аспекты.

«Самоцветы»
© Квадрум.ру

Проекты комплексного освоения территорий носят долгосрочный характер. В таких условиях для инвестора имеют большое значение стабильность, прозрачность и предсказуемость регулирования рынка. Важные шаги в этом направлении государством делаются: в частности, это поддержка ипотеки, которая позволила рынку выжить в текущих непростых экономических условиях. Но одновременно с этим вводятся и новые требования, сказывающиеся на показателях проектов. Поэтому, начиная проект с определёнными ожиданиями, инвесторы могут только предполагать, каков будет результат.

— Многие читатели считают, что прибыль застройщика такова, что позволит покрыть любые дополнительные требования.

— Посудите сами. Читатели, наверное, берут ипотечные кредиты и знают, каковы сейчас ставки кредитования. Банки кредитуют, конечно, не всех застройщиков, а только тех, у кого хорошая кредитная история, и закладывают в ставки свои риски. Застройщик платит налоги, арендные платежи, платежи за смену вида разрешённого использования, которые в Москве, например, при комплексной застройке исчисляются миллиардами. Прибавьте к этому затраты на приобретение земли, вышеуказанные требования по строительству разного рода инфраструктуры и поправку на увеличение сроков реализации проектов, когда в соответствии с новыми требованиями нужно внести в них соответствующие изменения. К этому следует добавить, что многие девелоперы входили в проекты до начала кризисных явлений и падения цен, и вы поймёте, что сверхдоходность девелоперских проектов — это миф.

— Что бы вы предложили?

— Мы не можем сейчас избавиться от экономической турбулентности. На мой взгляд, чрезвычайно важно, чтобы весь объём законодательных и нормативных требований к застройщику оценивался в комплексе, и как можно быстрее появились объективные долгосрочные правила игры, которые позволили бы инвестору рассчитывать большинство рисков «на берегу». Это добавило бы рынку стабильности и существенно упростило нашу работу.

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 1764
Бизнес