Строить столицу

В своё время считалось, что именно главный город страны задаёт тон всему инвестиционно-строительному комплексу России. Свидетельство тому — «московские» кварталы в Рязани, Калуге, Ярославле, Сочи, Геленджике, Санкт-Петербурге и т. д.

Лишь робкие шажочки предпринимались в обратном направлении — сообщалось о намерениях возводить отдельные объекты в Москве строительных организаций из провинции, а также из братской Белоруссии.

И вот новый этап развития столичного региона, когда сразу несколько компаний Северной Пальмиры участвуют в преобразованиях, при этом по праву входят в число лидеров.

Среди них и «Лидер Групп», которая оправдывает в том числе и своё название. Её руководитель — генеральный директор Роман Лябихов дал интервью журналу Квадрум.Медиа.

— Пять лет назад о вас никто в здешних кругах не знал. Сейчас же проекты компании пользуются повышенным интересом, а объёмы вызывают уважение.

— Действительно, пять лет назад в Москву приехал лишь я один. Через пару месяцев штат насчитывал уже три человека и мы подыскивали помещение под офис, остановились на отдельном здании недалеко от станции метро «Улица 1905 года». Сейчас только в нём работает около 200 сотрудников, а в общей сложности на всех наших объектах — примерно полторы тысячи человек.

— «Лидер Групп» существует с 1992 года. Из справки явствует: сначала занимались исключительно отделкой, потом перешли на проектирование и подрядные строительные работы на объектах производственного назначения, и лишь спустя 10 лет взялись за девелопмент и реализацию проектов жилых домов и микрорайонов. Перечень объектов с тех пор весьма внушителен. И что же — стало тесно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?

— Признаюсь, ровно пять лет назад я занимался бизнесом совсем другой тематики — в химической промышленности. И делал это весьма успешно. Видимо, опыт инвестирования в правильные проекты и сыграл решающую роль, когда основатели «Лидер Групп» приняли решение войти на московский рынок. В тот момент совпало всё — и сама идея, и моё желание. Это был настоящий вызов! Его требовалось принять и справиться со всеми задачами, которые мы поставили.

Да, в питерских Приморском, Выборгском, Василеостровском, Московском, Пушкинском районах, в областном Всеволожском мы по-прежнему ведём строительство более десятка жилых комплексов, причём в рамках комплексного освоения территории (КОТ). К слову, не так давно взяли на себя обязательства достроить в Каменке проблемный объект обанкротившейся компании «СУ-155», тем самым решив локальную проблему обманутых дольщиков. Так что там у нас объёмы не сокращаются, а только расширяются. Однако и попробовать себя в другом регионе — это ли не показатель того, что компания нарастила мощности для нового качественного этапа! В столицу уже пришли некоторые питерские компании: «Эталон», ЛСР, «Пионер» и другие. Мы, в частности, руководствовались тем, что необходимо расширять горизонты и быть представленными в различных сегментах недвижимости московского региона.

— Согласен, что солидный инвестиционный «жирок» вы поднакопили. Но одно дело — быть первым парнем на деревне, а другое — встраиваться в уже отлаженный механизм, где конкуренция настолько высока, что не позавидуешь, и на пришлых, простите за такое определение, смотрят очень даже ревностно. К слову, даже не знаю, как относиться к тому, что заявить о себе вам надо было в период, когда произошла смена столичного мэра и всей его команды. Все стройки встали, инвестконтракты подлежали пересмотру…

— Вы правы. Мы пришли в тот момент, когда устанавливались правила игры. И мы использовали «свободное» время, чтобы сформировать новое подразделение не просто квалифицированными кадрами, но людьми незашоренными, не отягощёнными грузом старых знаний и опыта. Когда приходили кандидаты и с порога заявляли: «Я всё знаю», сразу же получали отказ. Прежний опыт и связи уже не работали, у специалистов должен был поменяться базис в подходах к профессии, он должен насытиться новыми знаниями в градостроительстве, технологиях, организации труда. Параллельно мы занимались созданием собственного земельного банка и связанными с этим процессом вопросами. Поверьте, предложений поступала масса. Каждое мы тщательно прощупывали на прочность. Надёжные и наиболее выгодные варианты пополняли портфель.

К слову, никакой паузы не возникало в Московской области. Надо отдать должное, там правила игры, с моей точки зрения, были достаточно структурированы. Не без шероховатостей, конечно, но это были уже ни лихие 90-е, ни даже начало 2000-х годов.

— Когда открылись возможности строить на территории Москвы, наверняка, у вас были определённые преимущества. Всё-таки за плечами питерский опыт, вы основательно подготовились к работе в новых условиях…

— Многое положительное мы, действительно, перенесли на столичную землю. Например, ещё в нулевые годы в Санкт-Петербурге были приняты важные документы, генплан и правила землепользования. Мы привыкли к чёткому выполнению всех требований, соблюдению сроков. Поэтому удивило, что в Москве утверждение того или иного проекта порой выливалось в то, что характеризуется — «как бог на душу положит». Захотел какой-то чиновник — согласовал документ, не захотел — попридержал визирование на неопределённое время…

Команда нового столичного градоначальника формировала тогда правовое поле. И в этом плане питерским компаниям отчасти было легче, потому что в этом поле они давно уже адаптировались и успешно работали. Многие же другие застройщики, впервые столкнувшись с этим, оказались в весьма затруднительном положении.

— И ведь ещё одно событие наложилось на начало деятельности «Лидер Групп» в московском регионе — четыре года назад, то есть в июле 2012 года столица приросла новыми землями… Вы в Новой Москве реализуете свои объекты. Каковы там правила игры? Как изменились условия работы, требования властей?

— Да, наш земельный банк пополнили активы, в своё время приобретённые ещё в области. Наш проект «Зелёная Москва» в Марушкино в этом отношении весьма примечателен. Конечно, в первое время был некий переходный период, когда проекты шли «со скрипом». Это связано со множеством процедурных моментов по передаче из одной юрисдикции в другую. Но сейчас дело сдвинулось с мёртвой точки.

Конечно, со стороны столичных властей требования жёстче. Относится это, в частности, к дополнительной нагрузке на застройщиков. В области есть альтернатива — строить ли пожарное депо, или остановить свой выбор на подстанции скорой помощи. Всё это решается на местном уровне. В Москве сложнее — объём строительства большой, нормативы по застройке социальных объектов чрезвычайно высокие. Справедливости ради, скажу, что и подмосковное правительство повысило требования: например, если раньше для тысячи новосёлов необходимо было построить 35 мест в детских садах, и это затраты в 35 миллионов рублей, то теперь этот показатель возрос почти вдвое — до 65 мест!

— Тем не менее, в новых экономических условиях ваши объёмы растут, проекты появляются с завидной регулярностью? Глядишь, вскоре доля московских новостроек превысит питерские? Сказались какие-то внутренние антикризисные меры или изыскали скрытые резервы?

— Прежде всего, стали внимательнее отслеживать земельный банк. Если раньше мы его активно набирали, то теперь новые сделки единичны — только те, что надо тут же оформлять в собственность. Какие-то проекты, даже с утверждённой разрешительной и проектной документацией, пришлось просто-напросто попридержать до лучших времён. Обсуждаем с коллегами возможности на каких-то площадках сработать вместе в рамках долевого участия: когда на стройплощадке 30 кранов, а не 5 – 6, это означает, что стройка живёт, и покупатели на это реагируют весьма положительно. Это можно отнести к разряду антикризисных мер.

В московском офисе «Лидер Групп» имеется собственный проектный отдел, состоящий из 40 человек, тогда как раньше часть работы по нашим объектам отдавалась на ауторсинг другим организациям. В последнее время теснее стало сотрудничество с питерскими проектировщиками компании, у которых довольно мощное подразделение и есть схожие наработки. Грех этим не воспользоваться!

В проектах, что нами уже реализуются, пошли на импортозамещение строительных материалов: не секрет, что многие иностранные производства давно уже обосновались в нашей стране, но не были загружены в полном объёме. Продукция их ни в чём ни уступает в качестве, а цена значительно ниже.

Что касается ценовой политики, то прайс на жильё пришлось немного снизить. Покупателям предоставили рассрочки на срок окончания строительства. При этом квартирография никоим образом не менялась: по сути, она давно антикризисная. Как и раньше, повышенным спросом пользуются небольшие студии, однокомнатные и малые по площади двухкомнатные квартиры. Кстати, формат студий был апробирован в Санкт-Петербурге ещё в 2007 – 2008 годах. Конечно, не мы его привнесли на московский рынок, но опять же — для нас всё это этапы пройденного пути.

Не скрою, с декабря 2014 года доходность строительства снизилась. В достаточно благоприятное время себестоимость 1 м² составляла около 1000 долларов при минимальной продажной цене 1500 долларов за м². Сейчас снизилась себестоимость за счёт антикризисных мер до 55 000 рублей за м², но снизилась и цена на квартиры. Таким образом, маржа минимальная.

Однако объёмы компания не сокращает, а постепенно увеличивает: в этом году мы сдадим 150 000 м², в следующем — чуть больше. Думаю, что отметку в более 150 000 – 200 000 м² до 2020 года преодолевать не будем. Эта цифра вполне сопоставима с нынешними показателями компании в Санкт-Петербурге. Правда, оговорюсь, там всё-таки появятся долгосрочные проекты-миллионники.

— Другие регионы вам не так интересны?

— Поступали предложения из Тюмени, Иркутска, Новосибирска, Краснодара, Крыма… Этот вопрос внимательно изучали наши специалисты. Рынок в регионах значительно отличается от того же московского: если здесь мы продаём среднем в месяц в одном проекте 50 – 60 квартир, то где-нибудь в другом городе от силы будем реализовывать по три. Там покупательская способность достаточно низкая, и мы с реализацией своих проектов завязнем на долгие годы.

Другое дело, что помимо жилья комфорт-класса, компания намерена заняться сегментом бизнес. Разнообразив линейку форматов в своих же проектах, мы расширим и круг потенциальных покупателей. В ближайшем будущем в Мытищах появится подобный проект. К его реализации мы были готовы приступить ещё в 2013 году, и к этому периоду планировалось возвести настоящие небоскрёбы. Но затянулось переселение жителей из ветхого и аварийного фонда — домов частного сектора, без отопления, порой и электричества. Как раз на их месте и вырастут современные многоквартирные дома, в том числе 4 – 6-этажные, с разнообразной инфраструктурой, а ещё и с деловым ядром. Поверьте, очень интересный проект. Впрочем, все проекты, к реализации которых мы приступили за эти пять лет, мне одинаково дороги, ведь с каждым, как с ребёнком, занимаешься, начиная с рождения.