19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 1616

Коммунальная «роскошь»

На рынке вторичной недвижимости остатки наиболее востребованного ранее сегмента становятся малопривлекательными..

© morguefile.com

Многие считают, что рынок элитной недвижимости в Москве начинался именно с расселения коммуналок в центре города, на месте которых и возникали многокомнатные квартиры большой площади. Жильё в сложившейся исторической среде, с насыщенной инфраструктурой сразу характеризовалось по наивысшему разряду.

История формата: уплотнение ради светлого будущего

Большинство бабушек и дедушек наших сограждан, наверняка, прошли этап своей жизни, когда их бытовые условия в прямом и переносном смыслах были стеснёнными. И, прежде всего, от того, что проживали они в густонаселённых квартирах, ранее принадлежавших состоятельным домовладельцам, а после революции «по справедливости» поделённым на «ячейки» для граждан нового мира.

Не прошло и года после Октябрьской революции, а большевики выпустили декрет «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах», после чего и началось так называемое уплотнение, когда в квартиры большой площади стали подселять активных сторонников советской власти, военных, сотрудников ЧК, рабочих. А в годовщину революции вышел фильм-агитка с характерным названием «Уплотнение», автором сценария и исполнителем одной из главных ролей стал первый нарком просвещения А. В. Луначарский.

В принципе, тогда-то и было введено понятие «коммунальная квартира», а спустя десять лет институт квартирохозяев отменили и все квартиры стали коммунальными. Ну а если проводить параллель с литературой и искусством, то жизнь в таких квартирах наиболее ярко описана Михаилом Булгаковым в пьесе «Зойкина квартира» и повести «Собачье сердце», Пантелеймоном Романовым в романе «Товарищ Кисляков» и, конечно же, Ильей Ильфом и Евгением Петровым в «Золотом телёнке», а позже воплощена в кинематографе – в фильмах «Покровские ворота» (режиссёр – Михаил Козаков), «Пять вечеров» (Никиты Михалкова), «Стиляги» (Валерия Тодоровского) и других. Не отставала и песенная братия: хит группы «Дюна» «Коммунальная страна» звучал едва ли не из каждого «утюга». Помните? «Эх, страна моя родная, край загадок и чудес / Где ещё такое счастье, где ещё такой процесс / Под одной огромной крышей и просторней и светлей / Ни к чему нам дом отдельный — вместе жить нам веселей!» и т.д.

© gov.cap.ru

Решительно избавляться от «наследия» недавнего прошлого стали в начале 90-х годов. Но его отголоски слышны и до сих пор. «Порядок такой: 90% классических коммуналок, доставшихся рынку жилья с советских времен, были расселены в 1990-е годы, ещё 9% - в 2000-е, и примерно 1% коммунальных квартир остался до сих пор», — считает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость».

История формата: проблемное наследие

«Коммуналки могут располагаться как в фасадных особняках, так и в обычных домах, — рассказывает Ирина Могилатова, управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED. — Например, они до сих пор остались в сталинках на Фрунзенской. Такое жильё есть на Патриарших прудах — одна наша клиентка расселила коммуналку в знаменитых «Волоцких домах», построенных по заказу графов Волоцких по проекту архитектора Нирнзее ещё в начале прошлого столетия. Коммуналки есть где угодно, даже в старых домах на Остоженке.

В доме «Россия» на Чистых прудах когда-то был миллион коммуналок и, вероятно, там ещё остались проблемные квартиры. Это памятник архитектуры, построенный в 1896-1902 гг. по проекту Н.М. Проскурина. В доме до сих пор сохранена атмосфера аристократической старой Москвы.

Однако бывает и обратное. Например, на Патриарших есть дома, на которые без слёз не взглянешь. Равно как и на Петровке – однажды я свернула в один из переулков этой улицы и была в шоке: там стояли совсем «убитые» строения, нетипичные для центра. Таким объектам элитными не быть никогда!».

А вот мнение Ирины Жаровой-Райт, управляющий партнёр компании Sesegar: «Мы, как семейный офис, не имеем широкого охвата рынка коммуналок, но за последние года два-три было достаточно много обращений по расселению квази-коммуналок. Часть из них ещё осталась в домах, которые по праву адреса и цены можно назвать элитными, - Романов переулок, 3 и 5, Малый Знаменский, 7. В них большинство жильцов сменилось ещё в 90-х годах, потом добавились те, кто покупал уже расселённые квартиры и занимался дальнейшим расселением самостоятельно». 

Романов переулок

«Среди всего многообразия становится всё тяжелее найти хорошую квартиру с большим потенциалом – большинство из них были расселены и раскуплены за последние 25 лет. Поэтому сейчас обнаружить настоящее «сокровище», которое после расселения и отделки могло бы войти в число престижных объектов, удаётся всё реже, — комментирует Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — Состояние же нынешних коммуналок в ЦАО, в принципе, ничем не отличается от коммуналок 20-летней давности. Чаще всего в каждой комнате сделан свой собственный ремонт, при этом общие зоны находятся в ужасающем состоянии. Но обычно на это никто не смотрит — на первый план при выборе квартиры по-прежнему выходят её «возможности», то есть то, что в ней можно получить после отделки: увеличить высоту потолка, обустроить гостиную вокруг огромного арочного окна, сделать большую ванную комнату или лофт с окнами в пол, подняв его уровень. 

Учитывая, что все «сливки» с рынка уже практически ушли, на сегодняшний день остались не совсем удачные коммуналки – с неправильной планировкой, с окнами на одну сторону, с одним санузлом на общую площадь 250 кв. м и тому подобными усложняющими продажу факторами».

История формата: по семейным обстоятельствам

На рынке представлены два вида коммунального жилья, как полагает Михаил Куликов. «Основной – так называемые «новые коммуналки», к которым относится 95% всех объектов данного типа. Фактически это доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру. Скажем, жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из её членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли – вот типичная ситуация истории покупки сейчас площади в коммунальной квартире. По сути, речь идёт о рынке комнат. Спрос на данные объекты составляет примерно 3% от общего объёма сделок, их предложение – около 5%. Таких вариантов становится то незначительно больше, то немного меньше, но совсем они не пропадают и, очевидно, не исчезнут с рынка никогда. Их доля так и будет колебаться в пределах 1%. Но совсем эти новые коммуналки не исчезнут, поскольку останется причина их появления – разводы, иные семейные ситуации, которые в итоге приводят к тому, что жилплощадь «дробится» на лицевые счета и, по сути, представляет собой коммунальную квартиру».

Ко второму типу коммунальных квартир Михаил Куликов относит классические «советские» коммуналки, часто в исторических домах, как правило, в центральных районах столицы. Их очень мало, статистика их даже не учитывает, но они существуют до сих пор, пережив эпоху масштабного расселения в 90-е и все последующие попытки «реновации». «Сегодня в них 3 типа жильцов: либо тяжело больные, недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону; либо не вполне адекватные в своих запросах граждане, убеждённые, что за комнату площадью 20 кв. м им полагается квартира 200 кв. м с видом на Храм Христа Спасителя; либо те, кто живёт с перспективой со временем стать владельцем остальных комнат на основании преимущественного права покупки. В любом случае, это практически нерасселяемый контингент, на который риэлторы давно махнули рукой», — комментирует эксперт.

История формата: сложный контингент

«Четверть века назад, когда началась эпоха расселения, людям, проживавшим в коммунальных квартирах в центре, действительно, было всё равно куда, лишь бы переехать, — согласна Кристина Томилина. — Естественно, все «простые» квартиры сразу же расселили. Остались только «сложные», где собственникам после расселения непременно нужно проживать на соседней улице, а еще хуже в этом же доме, где цены на отдельные квартиры уже не позволяют расселить коммуналку за приемлемые деньги».

© firestock.ru

«Сейчас к продавцам коммунальных квартир нужно подходить с особыми предложениями, удовлетворяющими не только их жилищные, но и материальные ожидания на ближайшие несколько лет, — утверждает Ирина Жарова-Райт. — И потому зачастую процесс купли-продажи требует не только участия юристов, риэлторов, но и …врача-психиатра. Из собственного опыта на всю жизнь запомнился прошлогодний случай с мамой-Свеколкиной (овощная фамилия изменена мной, так как уж больно лично-комичная история приключилась). Она и её две взрослые дочери занимали две комнаты из четырёх, в оставшихся комнатах жили милые люди, которые уже 20 лет предпринимали попытки разъехаться со Свеколкиными. Но вот закавыка: помещения в результате многолетних перепланировок так разделены, что продать комнаты отдельно никак не возможно. Итак, «милые люди» согласны были обменять имущество на деньги, зато старшая Свеколкина хотела и денег, и однокомнатную квартиру как минимум в этом же районе. Но главное было не это! Муж мамы Свеколкиной и отец её двух дочерей уехал в командировку 25 лет назад, пропал, но умершим не был признан. Куча документов, принесённых Свеколкиными говорило о том, что приватизационное право супруга было нарушено, и если он прибудет на свою жилплощадь, то всё можно оспорить. Наш юрист на встрече со всеми участниками процесса предлагает маме Свеколкиной развестись с пропавшим мужем, совершить сделку, а если потом он явится, то снова заключить брак. При этом я вижу, как меняется выражение лиц «милых соседей» — испуг и разочарование сменяются как в калейдоскопе, далее слышу визг вперемешку с текстом, как «чёрствые корыстные риэлторы, ничего не смыслящие в верности и преданности, в очередной раз предлагают перешагнуть через святое»! Ну что сказать?! Вызываем санитаров».

Квартира, кстати, так и не продана, потому что «чёрствые и корыстные» люди с большим опытом не готовы участвовать в этом процессе ни свидетелями, ни участниками.

Перспективы формата: непредсказуемость процесса

Спрос на такие объекты сегодня минимален, уверен Михаил Куликов. «Если 20 лет назад они были фундаментом элитного рынка жилья, то сегодня, скорее, сравнимы с руинами. Потребительские характеристики исторических коммуналок категорически не удовлетворяют требованиям современных покупателей – ни массового сегмента, ни, тем более, категории elite. Сейчас очень мало, кто готов жить в доме только потому, что у него богатая история, и закрывать глаза на бытовые неудобства. Сегодня время взвешенных решений, рационального подхода к жизни вообще и организации жилого пространства в частности. Изменилось и само понятие «элитное жилье». 

В середине 1990-х это была просто «большая квартира в центре». В настоящее время на рынке, в том числе и в центральных районах, представлено достаточное количество современных объектов класса deluxe, предвосхищающих любой каприз потенциального владельца. Дом без паркинга, без охраны, со старыми коммуникациями, неогороженной территорией просто некорректно называть элитным. Вторая жизнь у него возможна только в случае полной реконструкции – тогда можно будет прогнозировать покупательский интерес. Однако реконструкция предполагает предварительное расселение жильцов, а значит после завершения работ коммунальных квартир в этом доме уже не будет».

© firestock.ru

«Очень сложно дать оценку стоимости этой недвижимости для инвестора. Всё зависит от цены покупки, ведь коммуналку можно купить дорого или дешево. Если покупка удачная – квартира после ремонта может стоить в два раза дороже. А если новому собственнику она досталась дорого, можно прибавить примерно 10%. В среднем, с учётом расходов на ремонт, на восстановлении такой недвижимости можно заработать порядка 30% стоимости», — комментирует Ирина Могилатова.

«Покупателям нынешних коммуналок по-прежнему являются 2 типа людей. Первые готовы ждать долгого расселения за неимением средств на покупку свободной квартиры, т.к. свободные объекты в разы дороже, чем коммунальные. Стоит заметить, что это очень распространённое заблуждение, ведь зачастую покупка коммуналки по заниженной стоимости ничем не заканчивается, собственники комнат просто не могут уложиться в предоставленный бюджет и повышают стоимость всей квартиры. Второй тип – это так называемые скупщики, которые приобретают объект по заниженной стоимости, полностью ремонтируют его и перепродают уже по рыночной цене.

По нашей статистике, средняя стоимость коммунальной квартиры в центре колеблется от 4 тыс. до 5 тыс. долларов за кв. м. Если удастся расселить её за эти деньги, то предстоит комплексный ремонт вплоть до замены перекрытий – это порядка 2-3 тыс. долларов за кв. м. Также всем новым собственникам мы настоятельно рекомендуем сделать ремонт входной группы и лестничной клетки на этаже – это обойдётся недорого (порядка 10 тыс. долларов за всё), но при этом существенно улучшит товарный вид объекта», — считает Кристина Томилина.

«Основная ценность в старых домах определяется по наличию железобетонных перекрытий, лифта в домах выше 4-х этажей, высоких потолков и пропорции уже расселённых квартир по отношению к коммунальной. И главное, чтобы квартира соответствовала понятию «барской», с чёрным входом для персонала и парадными комнатами. В любом случае, должен быть потенциал сделать из этих метров действительно уникальное жилое пространство, — заключает Ирина Жарова-Райт, и добавляет. — Расселение коммуналок может быть долгим, трудоёмким, а главное, непредсказуемым процессом. Но прибыльность этого мероприятия того стоит, несмотря на риски. Кроме всего прочего, во многом конкурентоспособность этих предложений повышает или отсутствие элитных новостроек и желаемых видовых характеристик или просто отсутствие свободных площадок для нового строительства в предпочтительном для потенциального покупателя районе центра Москвы».

Александр Шевчук В городе 0 1616
В городе