23 ноября 2019    Суббота
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 2053

«Хрущёвка» выделки не стоит

Задачу реновации старогожилищного фонда можно считать нескончаемой, однако решать её приходится

© Квадрум. Журнал

Проблема ветхого и аварийного жилья в нашей стране стоит достаточно остро. Причём, несмотря на все усилия властей, количество домов, непригодных для жизни, растёт год от года: в 1990 году такой фонд насчитывал 32 млн кв. м, в 2000 – 66 млн, а в 2005 – 95 млн.

Более половины городского жилого фонда приходится на типовые дома, которые возводились в три периода. Первый приходился на 1959-1966 годы, второй - на 1967-1970-й, а третий начался после 1971 года.

Философия в примерах

Первые «хрущёвки» появились в ситуации острейшего жилого кризиса, когда народ-победитель даже спустя десять лет после Великой Победы жил в бараках и общежитиях. Партия требовала быстрого и дешёвого решения, поэтому на помощь был призван индустриальный метод, благодаря которому основной объём строительных работ был перенесён со стройплощадки в заводской цех.

Это в разы увеличило производительность труда, однако привело к полной типизации и унификации всех строительных элементов. Невозможно говорить об архитектуре «хрущёвок», произошла её замена на технологичное изделие. Но качество этого изделия было не самого высшего класса: страдала и комфортабельность, и долговечность, и энергоэкономичность. Однако на это закрывали глаза.

Во-первых, советскому человеку комфорт был не нужен, это считалось позорным мещанством.

© Фотобанк Лори

Во-вторых, объявлялось, что эти пятиэтажки – временная мера. Сначала планировалось, что люди переедут в такие дома, а потом быстро построят светлый коммунизм, а вместе с ним и дворцы для жизни. В прессе писали, что дома простоят максимум на 20 лет, однако проектировались «хрущёвки» изначально на 50, при этом оговаривалось, что при соответствующем уходе дома могут простоять и более ста лет. Возможно, они бы и простояли целое столетие, но ухода не было никакого: многие дома 50-60-х годов никогда не ремонтировались капитально.

В-третьих, энергоэффективность в те годы вообще никого не волновала. СССР занимал первое место в мире по добыче и производству энергии, а, кроме того, большие ставки делались и на развитие атомной энергетики. Основным же требованиям – быстроте и дешевизне – типовые пятиэтажки полностью удовлетворяли.

Стоит отметить, что в первые годы строительства таких домов ещё не гнались за количеством, поэтому качество «хрущёвок»-пионеров не так-то и плохо. Это уже после началась погоня за квадратным метром. Страна догоняла и перегоняла Америку, но не в вопросах качества и комфорта.

В настоящее время старые пятиэтажные дома любого периода производят унылое впечатление. Кроме низкого качества, такая застройка отличается нерациональным использованием городских земель, нулевой архитектурной ценностью и не имеет культурной значимости. Этот жилой фонд просто требует обновления.

Прямо пойдёшь – жив будешь, да себя позабудешь

1 из 5
© Квадрум. Журнал
2 из 5
© Квадрум. Журнал
3 из 5
© Квадрум. Журнал
4 из 5
© Квадрум. Журнал
5 из 5
© Квадрум. Журнал

Существуют три пути для обновления: капитальный ремонт, модернизация и полный снос с заменой всего жилого фонда на новый.

Выбор пути зависит от состояния дома и экономической целесообразности его оживления. Чаще всего построить новое здание проще и выгоднее, чем заниматься спасением «утонувшего».

Первой на вопрос, что делать с «хрущёвками», стала отвечать Москва. В 90-х годах по поручению городского правительства были проведены работы по обследованию пятиэтажек первого периода. В результате было принято решение о сносе серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ и 1МГ-300. Эти серии имели серьёзные конструктивные и планировочные недостатки. Например, прогибы потолочных плит, отслоение наружного бетонного слоя в трехслойных панелях, затопление подвала и т.д.

Программа сноса в столице действует уже несколько лет, и за это время, как сообщает Сергей Лёвкин, руководитель департамента градостроительной политики Москвы, было снесено 1519 зданий из 1722 запланированных. Причём город профинансировал снос 897 домов, а 622 дома были снесены за счёт инвесторов. На сегодняшний день программа выполнена на 88%. На месте старых пятиэтажек уже красуются новостройки, а жители переселены в равнозначные по площади квартиры в домах района проживания.

В настоящий момент главной проблемой Москвы являются дома «несносимых» серий. Они также устарели и требуют внимания.

1 из 5
© Квадрум. Журнал
2 из 5
© Квадрум. Журнал
3 из 5
© Квадрум. Журнал
4 из 5
© Квадрум. Журнал
5 из 5
© Квадрум. Журнал

Чаще всего одним капитальным ремонтом здесь не обойтись. Обычно требуются теплоизоляция фасада и работы по его декоративному обновлению, расширение балконов и лоджий, замена окон и дверей, перепланировка жилых площадей, а также надстройка мансард. Практика показывает, что в определённых случаях надстраивать можно до высоты 10-этажного дома, а работы по мини-модернизации могут проходить и без выселения жителей. Если же учесть, что плотность таких районов обычно достаточно низкая, то вполне актуальны и разные пристройки нежилых помещений. 

Безусловно, возможна и радикальная реконструкция, когда меняются объёмно-пространственные и планировочные решения. Но эти работы требуют расселения. 

Пока опыт в решении данной задачи в столице, да и во всей России, ничтожен. И, как ни странно, это связано с нежеланием самих жителей.

Во-первых, работы эти должны происходить за их счёт, а далеко не все хотят тратить такую сумму, а некоторые просто не имеют такую возможность.

Во-вторых, как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, жители не хотят жить в условиях стройки. Кроме того, некоторые боятся, что такие работы нанесут ущерб дому, и он просто не выдержит дополнительной нагрузки, а есть и те, кто просто хочет получить новую квартиру, а не отремонтированную старую.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», также обращает внимание на сложности реновации: «Необходимо получить согласие всех собственников дома. А чем больше квартир, тем сложнее добиться результата, возникают вопросы с проживанием людей на период проведения работ, оплатой возникающих затрат, распределением платежей и даже возможными компенсациями тем собственникам, которые не будут нести затраты и претендовать на добавочные метры в переустроенном доме».

Дом на улице Мишина

В Москве на сегодняшний день есть только один пилотный проект на улице Мишина, д. 32, где идёт реконструкция четырёхэтажки с её надстройкой на средства жителей и без их отселения. Этот дом 1956 года постройки находится в удовлетворительном состоянии и мог ещё прослужить достаточно долго, но его показатели по сопротивлению теплоотдаче наружных стен, по энергоэфективности, по состоянию инженерии никак не отвечали современным требованиям. Кроме того, здесь не было лифта и других благ комфортного проживания. Жители решились на его модернизацию своими силами, и все необходимые работы должны закончится этой весной.

Правительство Москвы приветствует такую инициативу жителей и высказывает намерение оказывать организационную и методическую помощь подобным инициативным группам. Однако многие эксперты считают, что реанимация «хрущёвки» — бесполезное занятие. Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», убеждён, что эти дома не соответствуют современному представлению о комфортной жизни. Этот старый фонд стал синонимом плохого жилья, перестройка невыгодна. Надо сносить и строить новые дома с улучшенными характеристиками.

Жили люди до нас, будут жить и после нас

Проблема замены старого жилого фонда новым вечна. Рано или поздно любая новостройка станет непригодной для жизни.

Любая панельная многоэтажка имеет срок годности 50-70 лет. Лишь серия П-44 может похвастаться гарантией на 100 лет, а серии С-220 и П-111 — на 150. Гарантия на дом подразумевает, что каждые 20-25 лет будет проводиться капитальный ремонт, и такой «уход» может продлить срок службы панельного дома на 10-15 лет.

© Квадрум. Журнал

Однако всегда настанет час, когда дом с уверенностью можно будет отнести к разряду ветхих. И реновация высоток, согласитесь, будет посложнее, чем оживление послевоенных пятиэтажек. Здесь мансарды не надстроишь, а плотность застройки таких районов даже мысли о пристройках не допускает. Как будет тогда решаться этот вопрос? Какие пути можно предусмотреть и заложить в проекты сейчас?

На эти вопросы нет точного ответа. Саша Лукич, управляющий партнёр и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, так комментирует эту тему: «Сложно предугадать, что будет с панельными домами лет через сто. Точно могу сказать, что они качественнее «хрущёвок» и, как минимум, сорок лет после строительства не будут представлять серьёзной проблемы. Помочь сохранению панельного дома может «привычка» освежать фасад здания каждые 15-20 лет. Это позволит оперативно заменять износившиеся панели. Если тип панелей не позволяет вычленить отдельную единицу, можно закрыть весь фасад навесной конструкцией, которая также защитит его от разрушения». А Владимир Зимохин добавляет, что решение будет диктоваться требованиями общества на тот момент. Безусловно, дома можно сохранять при условии оптимальных затрат на реновацию. В остальных случаях будет уместнее новое строительство.

Одним словом, круговорот строений в нашей жизни неизбежен и бесконечен. Главное, производить его своевременно и не дожидаться, когда дом разрушится естественным образом.

Наталья Бухтиярова В городе 0 2053
В городе