18 ноября 2018    Воскресенье
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 1101

Заложники поневоле

Банковские кредиты материализуются в квадратные метры

© Фотобанк Лори

В качестве небольшого теста: если вы одолжили деньги и оставили какую-то вещь в залог, как быть тому, кому вы долг так и не смогли вернуть? Ну или: как поступают в ломбардах, коль сумма не погашена? Правильно, залог не возвращается, а остаётся у кредитора.

Эх, залётные!

Примерно такая же ситуация сложилась в предыдущий экономический кризис 2008-2009 годов. Строилось тогда много: объекты росли как грибы после дождя, им предсказывали радужные перспективы... До тех пор, пока стало выясняться, что многие из них возводятся под взятые в банках кредиты, и застройщикам нечем расплачиваться. Вот и перешли такие объекты в собственность тех, кто всего лишь финансировал их строительство, став, таким образом, у банков непрофильными активами.

«Перед прошлым кризисом строительный сектор развивался в русле какой-то бездонной утопии, находился в эйфории, – комментирует Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». – Крупные застройщики получали разными способами хорошие площадки, запускали огромные амбициозные проекты, реализация которых сопряжена с большими, неподъёмными затратами. После резкого падения спроса и снижения ликвидности, обслуживать кредиты смогли далеко не все...

В результате государственные и частные банки поглотили непрофильные "недвижимые" банковские активы различной ликвидности и степени готовности — их сумма достигала порядка 1 трлн 400 млрд рублей! Это был колоссальный, беспрецедентный передел рынка недвижимости, на который пришли новые участники — банки». 

«То, что после 2008 года банки начали развивать залоговые активы проблемных застройщиков – мера, безусловно, вынужденная. За рубежом такие проекты со 100-процентной вероятностью попали бы на аукцион и были бы проданы, пусть и с многократным дисконтом. Зачастую этой суммы плюс страховки хватило бы, чтобы покрыть значительную часть средств, выданных банком. Наши банки, даже самые крупные, не могли позволить себе роскоши списать на убытки миллионные потери по кредитам, – уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. – Кроме того, если говорить о жилье, за каждым проблемным проектом стоят десятки или сотни частных покупателей, которые уже оплатили свои квартиры. Появление новой волны "обманутых дольщиков" стало бы уже не экономической, а политической проблемой».

В памяти сохранилась картина, когда многие новостройки просто-напросто встали. Ситуация долго разрешалась. В результате некоторые крупные банки, взявшие недострои в качестве залоговых активов, затем сами же стали их «размораживать». Кто-то создавал совместно с «банкротами» совместные компании и работал «бок о бок» дальше, кто-то менял всю команду и организовывал новую структуру...

1 из 5
«ВТБ Арена Парк»
© vtb-arena.com
2 из 5
© vtb-arena.com
3 из 5
© vtb-arena.com
4 из 5
© vtb-arena.com
5 из 5
© vtb-arena.com

«И сегодня нельзя сказать, что рынок от этого сильно проиграл, ведь крупным банкам удалось неплохо справиться с нежеланной новой ролью наследников девелоперских активов. В итоге была продолжена реализация многих значимых проектов, в том числе жилых комплексов, которые не пополнили ряды долгостроев», – добавляет Дмитрий Котровский.

Впрочем, Дмитрий Халин указывает и на другую сторону проблемы: «Нередко банки брали в залог не проекты, готовые объекты недвижимости — производство, склады, старые административные здания. В условиях падения спроса реализовать их без существенных потерь и убытков для банка, зачастую, крайне затруднительно. Это вынуждало банкиров думать об альтернативных путях развития таких промышленных и коммерческих объектов — реконструкции или нового строительства. Причём довольно часто в результате и из них получались вполне доходные инвестпроекты, на которых банки не только отбивали понесённые потери, но даже существенно зарабатывали».

Новое развитие

«Если вспомнить недавнюю историю и проекты, отчуждённые банками за долги от застройщиков, можно сделать вывод, что банкам удалось достаточно успешно справиться с непрофильными активами. Самый яркий пример — банк ВТБ, который приобрёл 51% "Системы-Галс" (долг составлял более 23 млрд руб.). Результатом сотрудничества банковского и строительного секторов стал в том числе и "Детский Мир" на Лубянке, прошедший, по сути, реинкарнацию. ВТБ получил контрольный пакет компании «ДОН-Строй Инвест», а также футбольного клуба "Динамо" (вместе с проектом строительства стадиона, получившего в последствии имя "ВТБ Арена") – также успешные варианты сотрудничества. Сбербанк РФ вынужден был "обзавестись" непрофильными строительными активами — долями проектов Capital Group в "Москва-Сити", 50,01% бизнес-центра "Хрустальные башни" компании Сoalco, небольшой долей проекта "Рублево-Архангельское". "Альфа-банк" получил ряд коммерческих площадей группы МИАН — бизнес-центры на ул. Правды (оба были проданы)», – рассказывает Дмитрий Котровский.

«Среди тех проектов, которые перешли к банкам, есть успешные примеры, где кредитор профинансировал стройку и разработку концепции, и объекты были успешно реализованы, Например, "Суханово Парк" (банк "Глобэкс"). При этом есть и не совсем удачные проекты, где большой объём земель, который достался банку, но до сих пор не осваивается. В целом, здесь всё зависит от того, насколько эффективная команда была привлечена банком для развития этими активами», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

«ОКО»

«Вынужденное сотрудничество банков и проблемных застройщиков, как правило, строится по одному из трёх вариантов, – говорит Дмитрий Халин. – Первый, когда банк создает собственную, полностью обновлённую, проектную команду (отдельное юрлицо), которая выполняет функции застройщика. Второй — банк нанимает внешнего фи-девелопера для развития отчуждённого проекта. Третий — существующая девелоперская структура сохраняется, иногда банком обновляются нескольких ключевых позиций в области оперативного управления и финансов. После 2008 года подобные, пусть и вынужденные, партнерства стали реальным выходом их кризисной ситуации. Думаю, без них реальное предложение жилья на рынке в премиальном и бизнес-сегментах сократилось бы на 50-60%».

Насколько перспективна возникшая модель сотрудничества банковского и строительного секторов? Как говорится: было бы счастье, да несчастье помогло? Или этот вариант «не прокатывает»?

Если банку удается привлечь грамотную и профессиональную команду, то это может быть плодотворный союз, считает Мария Литинецкая. Банк полностью финансирует проект и помимо этого ещё аккредитовывает его по ипотеке. Такое слияние девелоперской и банковской структуры пойдёт только на пользу проекту. Хотя есть и не очень успешные примеры, когда банк в дальнейшем продает эти активы, самостоятельно их не развивая. Есть также и другие примеры, не связанные с залоговыми активами, когда финансовые структуры инвестируют в отдельные девелоперские проекты и становятся партнёрами. 

На ошибках учатся

Все опрошенные нами специалисты сходятся в одном мнении: текущая ситуация на рынке отличается от 2008 года и вряд ли возможно повторение сценария прошлого кризиса. Большинство игроков рынка извлекли из него уроки. Мария Литинецкая говорит: «Во-первых, сегодня практически нет застройщиков с большими кредитными обязательствами (как, например, у MIRAX Group в прошлый кризис). Во-вторых, девелоперы стали более осторожными и стараются строить на собственные средства. В-третьих, ажиотажный спрос конца 2014 года помог многим застройщикам уже расплатиться со своими долгами перед банками. В-четвёртых, в прошлый кризис главный драйвер рынка — ипотека — была малодоступна (выдавалась под 22% годовых). Сегодня благодаря программе господдержки, ставки по кредитам вполне приемлемые, что по-прежнему стимулирует рынок».

БЦ «Северное сияние»

«В 2015 году многие застройщики, научившись на чужих и своих ошибках, поступали мудро, – уверен Дмитрий Котровский. – Ещё до начала экономических катаклизмов они имели гораздо меньшую кредитную нагрузку на свои портфели. Кроме того, практически повсеместное применение 214-ФЗ исключило возможность создания "пирамид", когда деньги, полученные от продажи квадратных метров в одном жилом комплексе, шли на расширение земельного банка, на начальные этапы строительства других проектов, под залог которых получались новые кредиты и так далее, по цепочке. В итоге кредитная нагрузка в десятки раз превышала рыночную стоимость активов, поскольку они не были достроены. У банков были такие варианты действий – продавать эти активы на низком рынке, либо доводить их до более высокой точки готовности, завершать, создавать своё девелоперское подразделение и становиться немножко строителями, Так, в Сбербанке РФ была создана для этих целей дочерняя компания "Сбербанк-Капитал", в ВТБ для управления залоговым имуществом появилась структура "ВТБ-Девелопмент", в "Альфа-банке" недвижимыми активами занималась компания А1.

Ещё одно принципиальное отличие в сегодняшней ситуации — в 2014 году продажи были настолько активными, что это позволило девелоперам за счёт полученных от продажи жилья денег рассчитаться с долгами. Некоторые сделали это преждевременно, в том числе и из-за возросшей ставки ПФБ. Такие крупные застройщики, как ЛСР, "МОРТОН", ГК "МИЦ", "ДОН-Строй" рапортовали в СМИ о досрочном погашении части кредитов, полученных под строительство запущенных ранее проектов. Хотя не у всех всё радужно. Один из актуальных и наиболее громких споров между банком и застройщиком в разгаре — в марте "Росбанк" попытался инициировать банкротство застройщика СУ-155 по непогашенному кредиту в 70 млн долларов, называя единственным ликвидным залогом застройщика 183 га в Домодедово».

ЖК «Хрустальные башни»

«Думаю, новых вынужденных альянсов банков и застройщиков как массового явления ожидать не стоит, – говорит Дмитрий Халин. – Сегодняшняя ситуация отличается от 2008 года. Банки, как правило, кредитуют только стройку, а не покупку площадки. Большинство кредитов – рублёвые.

Проблемы невозврата могут возникнуть, только в случае, когда объёмы продаж серьёзно не соответствуют первоначальным планам. Безусловно, такие проекты есть, всю полученную выручку в них банк забирает практически до копейки в счёт погашения долга. Вместе с тем, даже в ситуации нехватки выручки, банк не прекращает финансирование стройки, т.к. это привело бы к ещё большему падению интереса покупателей».

«Умным сегодня можно назвать того застройщика, который смог заручиться поддержкой крупных банков с государственным участием, – считает Мария Литинецкая. – Получая проектное финансирование от ведущего банка, особенно в условиях текущей нестабильности в экономике, девелопер не только снижает риски недостроя, но и делает объект более доступным для покупателя. Застройщик предоставляет возможность приобретения квартиры в ипотеку ещё на этапе котлована по самым привлекательным ценам. В пример можно привести ЖК "Ривер Парк", который реализуется девелоперской компанией AEON Corporation в партнёрстве с компанией "Ферро-Строй", а финансовым партнёром проекта является Сбербанк РФ. Ипотеку во второй очереди проекта крупнейший российский банк стал выдавать начиная "нулевого" этапа, что сегодня большая редкость для московского рынка недвижимости. В конце прошлого года банки ужесточили подход к аккредитации жилых комплектов. Если раньше ипотечное кредитование было доступно уже после завершения 10-20% работ по проекту (возведения подземного паркинга или 1-2 этажей), то сегодня большинство кредитных учреждений повысило минимальную стадию строительной готовности до 50%. Однако, даже если большая часть дома уже готова, это вовсе не значит, что банк его автоматически аккредитует».

© Квадрум. Журнал

А вот Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate, полагает, что сегодня, как и в прошлый кризис, девелоперов, которые строят на собственные средства, очень мало. Среди крупных застройщиков он называет концерн «КРОСТ», у которого основное финансирование происходит за счёт собственных средств, и который имеет свои производственные мощности и большой объём строительства (в Мневниках, Павшинской пойме и т.д.), а также такие компании, как «Баркли», ПИК, «ИНТЕКО», ФСК «Лидер» и некоторые другие. Среди небольших точечных застройщиков довольно много самостоятельно финансирующихся компаний. А большинство остальных участников рынка сильно закредитованы или уже принадлежат банкам. «Основными кредиторами девелоперов является тройка крупных государственных банков, и когда возникает очередной кризис и останавливаются продажи, залоговая недвижимость, а иногда и целые компании, переходят в собственность этих банков. Таким образом, происходит постепенное "огосударствлевание" экономики, фактически идёт процесс национализации и сбора активов под крыло государства», – заключает эксперт.

О том, насколько эффективен альянс с ещё одним активным в нынешней ситуации игроком инвестиционно-строительного процесса — государством, включившимся наконец-то в «игру по правилам», мы сбудем делать выводы уже в будущем. 

Александр Шевчук В городе 0 1101
В городе