26 мая 2019    Воскресенье
Поиск
Белла Минц В городе 0 1831

Пять с минусом

Судьба пятиэтажек более пятнадцати лет балансирует между сносом и реконструкцией

© stroi.mos.ru

Программа по сносу устаревшего панельного пятиэтажного жилья действует в Москве давно. На сегодняшний день, по данным Департамента градостроительной политики и строительства, снести осталось 180 домов «сносимых серий». 124 будут снесены за счёт бюджета города, остальные 58 — за счёт частных инвестиций. Всего же за время реализации программы было снесено 1540 строений: 1039 за бюджетные средства и 625 инвесторами.

Разумеется, это не означает, что на территории города пятиэтажек мы больше не увидим. Под программу попали только 1722 пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, срок службы которых давно, ещё в 80-х года прошлого века, истёк. В «немилость» они попали из-за того, что были построены с тонкими наружными стенами из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяли их реконструировать.

На первой «волне»

Если посмотреть на историю сноса, то, первые шаги по работе с ветхим жильём были сделаны в 1999 году, после подписания Юрием Лужковым постановления «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», рассказывает партнёр компании Delta Estate Наталья Чепрукова. «Стоит сказать, что до 2009 года программа работала весьма успешно. Работы большей частью велись инвесторами, однако со временем ажиотаж на участие в программе по сносу пятиэтажек снизился. К этому привело малое количество ликвидных земель, где застройщики могли бы не то что заработать, но хотя бы выйти в ноль при строительстве нового жилья. К тому же, девелоперы столкнулись с проблемой расселения жильцов старых домов, так как в результате переселения жители претендовали на гораздо большую площадь, что весьма невыгодно для застройщиков. Изменения, произошедшие в 2009 году в Земельном кодексе, также повлияли на интерес застройщиков. Начиная с этого момента власти больше не могли передавать участки под строительство без аукциона. Вторым этапом сноса пятиэтажек можно условно назвать вступление в силу программы "Жилище" в 2011 году. Как и в случае с первой программой, сроки завершения переносились несколько раз. На данный момент годом окончания программы назначен 2017 год», – прокомментировала ситуацию эксперт.

© stroi.mos.ru

Таким образом, за полтора десятилетия программа «обкатывалась» и видоизменялась несколько раз: была разработана схема «волнового переселения», когда в начале реализации строился стартовый дом для переселенцев, куда вселялись жители первых сносимых пятиэтажек, были определены границы переселения «в пределах района проживания». Исключение составил ЦАО, где переселение разрешалось «в пределах округа».

Благо или нагрузка

Но столичный центр — всё же государство в государстве, а основной массив пятиэтажного жилья «сносимых» серий расположен в старых «спальных» районах. Именно они больше всего выигрывают от строительства нового жилья. Но и проблем, как водится, избежать никому не удалось. С одной стороны, появление в старых районах нового жилья — благо, ведь вместе с жильём приходят школы, садики, магазины, да и внешний вид района меняется к лучшему, а значит, район становится престижнее, растёт стоимость окрестного ещё нереновированного жилья. «Состояние жилого фонда — это один из факторов, по которому оценивается престиж района, – отмечает директор «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина. – Соответственно улучшение/обновление жилого фонда напрямую влияет на улучшение статуса района. В качестве примера можно отметить строительство нового ЖК районного масштаба Wellton Park в районе Хорошево-Мнёвники. А также застройку квартала 38А Обручевского района, где современное монолитно-кирпичное жильё возводится на месте снесённых пятиэтажек в рамках программы. Строительство этих комплексов ведётся постепенно уже несколько лет: на месте неприглядных пятиэтажек появляются новые современные дома, которые повышают привлекательность района».

Вот только эти районы и до реконструкции пятиэтажного фонда от непрестижности не страдали, в менее «пафосных» местах города всё не так радужно, считает управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. «Как показала практика, заметным образом снос пятиэтажек на изменение статуса района не повлиял», – считает эксперт. Дело, в частности, в том, что в сносимых домах часть квартир приватизирована, а часть — нет. По закону, собственники должны получить аналогичное жильё в этом же районе. (Исключение, как уже говорилось выше — Центральный административный округ). Жильцам муниципальных квартир при расселении предлагают жильё без привязки к району, но большинство получает квартиры здесь же, если только на одну квартиру по городским нормам не положено три-четыре квартиры, а такое бывает, хотя город и старается с такими «вороньими слободками» бороться. В результате «муниципальные переселенцы» оказываются в соседних подъездах с покупателями квартир, а то и в том же, что создает определённую социальную напряжённость.

Серия 1МГ-300

«Как показывает практика, подъезды, где большинство квартир муниципальные, менее ухоженные, чем в коммерческих домах, – описывает ситуацию Марина Толстик. – Яркий пример — дома в микрорайоне «Волжском». Там есть несколько подъездов, в которых практически 90% квартир муниципальные. Покупатели рассматривают покупку жилья там менее охотно и причин здесь несколько: отсутствуют консьержи, да и сами подъезды выглядят довольно мрачновато: жильцы относятся к имуществу неаккуратно, уговорить их скинуться на дополнительный косметический ремонт подъезда или лифта практически невозможно. Как следствие, квартиры в таких подъездах менее ликвидны, и могут даже потерять в цене».

Страсти по переселению

Проблема, и почти нерешаемая — «вороньи слободки», то есть квартиры, где прописано по 3-4 семьи в нескольких поколениях. История «борьбы за метры» вполне показательна. «До 2012 года, когда были приняты ограничения, как показывает практика, очень многие занимались "жульничеством", прописывая всех возможных родственников и друзей из глубинки в свои московские "хрущёвки", чтобы на выходе получить несколько квартир, – рассказывает Наталья Чепрукова. – Власти различными методами пытались бороться, в том числе приняли закон, запрещающий прописывать кого-либо в квартиру (кроме новорожденных) за два года до сноса дома. Была запрещена и приватизация. Из-за большого количества махинаций с квартирами стоимость "хрущёвок" возросла в несколько раз. Было выгодно приобрести "однушку", прописать туда две семьи и получить две квартиры при расселении. Всё это снижало заинтересованность инвесторов в таких проектах, потому что "свободных" метров для продажи практически не оставалось.

В 2012 году были внесены изменения в процедуру переселения жильцов, что вызвало огромное недовольство среди обычных жителей. До мая прошлого года ни многодетная мать, прописанная в однокомнатной квартире со своими родителями, братом и мужем, не могла претендовать на улучшение жилищных условий вне очереди при переселении, ни люди, наживающие себе дополнительные метры путём фиктивной прописки родственников, не могли получить больше, чем имели. На сегодняшний день мы вернулись к ситуации, сложившейся до 2012 года».

© stroi.mos.ru

Ведущий специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова рассказывает, что сегодня прописаться в муниципальной квартире, которая расположена в доме под снос, весьма проблематично. После вынесения решения о сносе дома, прописка там, как правило, закрывается. Прописать возможно новорожденных, и при определённых условиях несовершеннолетних детей, супруга (или супругу), престарелых родителей. То есть должно быть документально подтверждено, что у вновь прописываемых нет жилплощади и так далее.

Если квартира приватизирована и находится в собственности, возможность её обмена, продажи и регистрации дополнительных граждан законом не запрещается, так как в этом случае город «выдаёт» жилплощадь из расчёта «квартира на квартиру» и не более. В некоторых случаях есть возможность улучшить жилищные условия, получив, к примеру вместо «двушки» «трёшку», но с доплатой. Плюс, рассказывает Екатерина Артемова, теоретически, у собственника квартиры в пятиэтажке имеются лазейки, позволяющие поживиться за счёт своей дышащей на ладан жилплощади, поскольку вплоть достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения за ним сохраняется право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением, Этими действиями можно увеличить выкупную цену недвижимости. Говоря простым языком: если квартиру отремонтировать, то и оценит её город выше.

«А вот намеренное ухудшение жилищных условий, как в отношении социальных нанимателей, так и собственников жилых помещений, устроенное с целью получения большей по площади квартиры, городскими властями не приветствуется и, скорее всего, результат действий предприимчивых граждан не будет учитываться в будущем расчёте выкупной цены, – добавляет эксперт. – Граждане, намеренно совершившие за последние пять лет гражданско-правовые сделки с жилым помещением, вселившие на свою площадь дополнительных граждан (исключением являются несовершеннолетние) и т. д., могут рассчитывать только лишь на минимальный расчёт выкупной цены или возмещения».

Ещё одна проблема старых-новых районов — инфраструктура. Как отмечают эксперты, тут тоже не всё гладко. При появлении новых 17-25-этажных домов количество жителей, естественно, увеличивается, а вот новые магазины и школы строить не спешат. В результате качество жизни не повышается, а, напротив, снижается, по крайней мере, на несколько лет.

Инвесторский интерес

© Квадрум. Журнал

Но как бы то ни было, программа по сносу этих серий пятиэтажек подходит к концу. И городскими властями обсуждается вопрос о продлении программы обновления жилого фонда города. Речь идёт о признании морально устаревшими другие серии домов. Пока новая программа не конкретизирована, что, впрочем, совсем не означает, что на пятиэтажках поставлен крест. Так, в ЦАО пятиэтажек «сносимых» серий больше нет, что, вовсе, не означает, что жителям «центральных» пятиэтажек новое жильё «не светит». Просто на смену городу как инициатору программы приходят инвесторы, хорошо понимающие ценность земельных участков в центре.

Примером планируемого сноса «несносимых» пятиэтажек может служить район Камушки около ММДЦ «Москва-Сити». Участок нужен для развития делового квартала, но вопрос переселения почти трёх тысяч жителей решается уже более десяти лет. Жители, что справедливо, хотят получить жильё в своём, сегодня уже очень дорогом районе, а инвесторы и город никак не могут согласовать площадки, стоимость и архитектуру будущего жилья. Скорее всего, инвесторы, понимая ценность столичной земли, придут и в другие районы, тем более, что реконструкцией пятиэтажек безо всяких программ девелоперы уже занялись и в подмосковных городах.

«В перспективе девелоперы неминуемо столкнутся с дефицитом площадок. В ряде городов уже сейчас оптимальная стратегия реализации новых проектов — это комплексная реконструкция пятиэтажек. Подобные программы уже реализуются во всех городах ближайшего Подмосковья, пользующихся высоким спросом, — в Реутове, Балашихе, Красногорске и других, – говорит генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. – При всех затратах девелопер получает территорию, на которой может в рамках комплексной застройки реализовать большой массив жилья со всей необходимой инфраструктурой, обеспечивающий высокое качество жизни будущим покупателям. Это серьёзное конкурентное преимущество на рынке, где покупатель жилья для себя однозначно отдаёт предпочтение проектам, полностью готовым для жизни. Процесс реконструкции жилых кварталов в Подмосковье, безусловно, станет одним из основных направлений девелопмента в ближайшие несколько лет, выгодное для застройщика и привлекательное для покупателя».

Альтернатива сносу

Реконструкция дома на Химкинском бульваре

Улучшить жилищные условия «пятиэтажники» могут и безо всякого сноса. В прошлом году Департамент градостроительной политики разработал «Методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве». По мнению чиновников, в настоящее время в столице около 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн. кв. м могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

Подходящими для надстройки считаются дома высотой не более пяти этажей из группы кирпичных и блочных «сталинок». Самыми массовыми сериями, пригодными под «надстройку» считаются: 3-5-этажные кирпичные дома серии II-01, годы постройки 1954-1959 гг.; 8-этажные кирпичные и панельные дома серии II-02, 1952-1960 гг. постройки; 2-5-этажные кирпичные дома серии II-03 1954-1961 гг. постройки; 8-этажные блочные дома серии II-04, 1955-1963 гг. постройки; 5-6-этажные блочные дома серии II-05, 1955-1959 гг. постройки; 5 и 8-этажные кирпичные дома серии II-08, 1957-1969 гг. постройки.

При надстройке предполагается не просто возводить верхние этажи, а сооружать вокруг дома новый каркас, на который эти этажи и обопрутся, а жители «внутреннего» дома получат от 16 до 30 дополнительных метров за счёт нового каркаса. Дополнительные квартиры, появившиеся в результате надстройки, предполагается продавать по рыночным ценам. А при условии, что такие дома расположены в «старых» престижных районах, где средняя стоимость метра высока, квартиры эти могут быть очень недешёвыми, что позволит окупить реконструкцию сполна.

Судьба пятиэтажек — захватывающий сериал с продолжением, последний сезон которого ещё не снят. Что там будет и как повернётся сюжет, пока не знают даже «сценаристы». Но уж точно скучно не будет.

© Квадрум. Журнал
Белла Минц В городе 0 1831
В городе