16 января 2018    Вторник
Поиск
В городе 0 1010

Добровольная нагрузка

Социальная инфраструктура для девелопера: от повинности к маркетингу

© shutterstock.com

Удивительное дело. Двадцать лет назад московское правительство без оглядки на федеральные законы начало нагружать девелоперские проекты по возведению жилья обременениями в виде строительства за свой счёт объектов социальной инфраструктуры, а также передачи части квартир очередникам.

Естественно, первой и довольно долгой реакцией рыночных экономистов, покупателей жилья и многих политиков стала резкая неприязнь к подобным нововведениям. Не говоря о самих девелоперах, воспринимавших выражение «за свой счёт» покушением на свой карман.

Гонять шары на окраине

В самом начале 2000-х, в одну из жарких летних пятниц, молодой бизнесмен позвонил приятелю с предложением провести вечер в боулинге или бильярдной. «Поищем что-нибудь в центре», – сказал он. – «Нет, приезжай в Марьино», – ответил приятель и назвал перекресток, где будет его ждать. Приехав, заинтригованный автор идеи услышал: «Теперь выбирай. Прямо пойдём — две бильярдных и боулинг; налево — бильярдная и два боулинга; направо отправимся — боулинг; а сзади ещё две бильярдных, но они подальше».

Именно в те времена принималось важное градостроительное решение о том, что первые этажи жилых домов (по крайней мере, на «первой линии») должны занимать коммерческие нежилые помещения. Борьба городских властей за развитие социальной инфраструктуры в спальных районах началась. И жители Марьинского парка первыми ощутили преимущества такого подхода.

Теперь можно утверждать, что возведение социальной инфраструктуры стало не просто нормой sine qua non, а элементом маркетингового преимущества. И её себестоимость растворилась в объёмах жилья и прибылях застройщиков.

Кому это надо?

Развитая социальная инфраструктура привлекательна, прежде всего, для покупателей. И неудивительно, что есть проекты, в которых застройщик самостоятельно, без «обязаловки», возводит дополнительные инфраструктурные объекты, не дороги или линии инженерно-технических коммуникаций, а именно социалку. Достаточно таких отчаянных девелоперов, как «Химки Групп», «Региондевелопмент», которые для жителей своих ЖК возводят, скажем, обширную спортивную инфраструктуру. В квартале «9-18» компании «Региондевелопмент» это фитнес-центр и хоккейная школа, в «Олимпийской деревне Новогорск» компании «Химки Групп» – единый спортивно-образовательный кластер.

ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт»

Компания «Сити-XXI век» изначально выступала с инициативой строительства Дворца спорта «Янтарь» и учебного корпуса Высшей школы экономики (МИЭМ) в Строгине и находила с городом компромисс по условиям реализации проектов, рассказывает Сергей Нотин, директор компании по инвестициям. «Также мы обычно выделяем помещения под Соседский клуб и предоставляем льготы по аренде помещений жителям (при условии реализации ими качественных проектов) для поддержки малого бизнеса и создания рабочих мест», – говорит он.

«В каждом жилом комплексе мы стремимся создать именно ту городскую среду, в которой максимально комфортно проживать, – говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Наш формат жилья "города для жизни" подразумевает создание полноценной инфраструктуры, где будут построены социальные объекты и обеспечена безопасность дворов».

Вот ещё примеры. В Микрогороде «В лесу» на 35 тыс. жителей предусмотрено строительство двух школ, рассчитанных на 1100 учеников каждая, и трёх детских садов. С финансовой точки зрения создание объектов образовательной инфраструктуры занимает примерно 5% от общего объёма затрат по проекту, сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. А коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов так оценивает долю «нагрузки» со стороны города по возведению детских садов, школ, поликлиник: в инвестиционной себестоимости квадратного метра жилья в UP-кварталах она составляет примерно 3%.

«В среднем доля социальной "нагрузки" составляет не более 10-15% от себестоимости квадратного метра проекта, – считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Но для каждого проекта она будет своей». По её словам, часть инвестиционной себестоимости квадратного метра в проекте, которая складывается в результате социальной «нагрузки», зависит от многих факторов: объёма застройки, площади земельного участка, планируемого количества жителей и т.д.

ЖК «Ривер Парк»

Отдельного внимания, видимо, заслуживает набережная «Ривер Парка» с пешеходной зоной шириной около 20 м и длиной 1,5 км (3 га). Стоимость только одного гектара территории достигает 30 млн руб. Но это будет первый проект «совместного творчества» города и девелопера. В жилом комплексе будет открыта детская парусная школа, лодочная станция с пунктом проката лодок и катамаранов, обустроены пирсы для лодок и катеров. Креативная концепция набережной предусматривает рыбацкие мостики, пляжную зону с лежаками и зонтами, дорожку для велосипедистов, которая зимой «превращается» в трассу для беговых лыж. Набережная не будет огорожена: она станет частью общегородского пространства.

Мириться с повинностью

«До сих пор для многих девелоперов строительство школы или детского сада — это, скорее, повинность, нежели способ увеличения привлекательности проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». – Но есть застройщики, которые понимают все плюсы присутствия социалки и включают её в проект, как само собой разумеющееся. Например, компания MR Group, которая строит в настоящее время три многофункциональных комплекса апартаментов комфорт-класса — «Водный», «Фили Град», «Савёловский Сити», решила обеспечить их объектами социального назначения, хотя при строительстве апартаментов этого не требуется. В результате, во всех них появятся детские сады. Кроме того, в проектах предусмотрены спортивный центр, центр развития ребенка, бытовые службы, отделение банка, супермаркеты, детские и спортивные площадки».

Важно, чтобы девелопер не откладывал строительство инфраструктуры, тем более социальной, на последний момент. Позитивный пример в этом отношении — ЖК «Новые Ватутинки», расположенный в самом центре «Новой Москвы». В этом комплексе объём инфраструктуры растёт одновременно с увеличением числа жителей и количества заселённых домов. Уже работают три детских садика, которые строились параллельно с жилыми очередями. Совсем недавно, в июле, жители нового городского квартала получили два детских сада на 220 и 250 мест. Первоначально ДОУ должны были сдать к осени, но застройщик принял решение ускорить строительство и дать родителям возможность уже в сентябре отдать ребенка в сад.

Соблюсти баланс

Застройщик, возведя детский сад или школу, теперь даже не обязан передавать эти объекты на баланс города (чему чиновники, в общем-то только рады — с них снимается головная боль и затраты по их содержанию). Девелопер может найти квалифицированного оператора, который способен арендовать эти площади, обустроив частное образовательное учреждение. Но... не всегда это получается.

МФК «Савёловский Сити»

«Даже в случае, если девелопер не передаёт на баланс города построенные им школу или детский сад, социальная нагрузка считается выполненной. Столичным властям важно, чтобы жители были обеспечены необходимым объёмом социальной инфраструктуры: если это условие выполняется, не имеет значения, кто является оператором детского сада или школы», – говорит Григорий Алтухов. Помимо средств, выделенных на строительство объекта, подключение к сетям и передачу его в ведение города, застройщик несёт дополнительные расходы на содержание помещений, пока власти не примут социальный объект на баланс. Безусловно, если процесс передачи затянулся, это бьёт по карману застройщика.

Коли власти долгое время не принимают социальный объект на баланс, застройщику остаётся только ждать, пока у города появятся необходимые для этого ресурсы. И, конечно, продолжать нести расходы на содержание данного объекта. «Раньше подобных примеров было много, сегодня меньше, но пока проблема полностью не решена, – комментирует Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Нужно понимать, что город — это структура с довольно сложной, многоуровневой организацией. Она не может принимать решения так же оперативно, как это делает частный застройщик».

«Повторюсь, если девелопер построил детский сад и решил сдать его специализированному оператору, социальная нагрузка считается выполненной, – объясняет эксперт. – Но реализовать данную схему довольно сложно, если речь идёт о большом, отдельно стоящем, а не встроенно-пристроенном объекте. Мы попытались применить эту схему в 2013 году, когда построили наш первый детский сад на 220 мест. Но не смогли найти профессионального, опытного оператора. И для того, чтобы как можно быстрее обеспечить жителей местами в детском саду, передали объект городу. Найти оператора значительно проще и быстрее, если садик совсем небольшой, например, занимает первые этажи жилого дома. Также легче найти оператора и для специализированных ДОУ».

Списать всё на застройщика

© stroi.mos.ru

Детские сады, школы, в соответствии с требованиями, в эксплуатацию сдаются с полной отделкой и мебелью. Их содержание в должном виде без отопления в холодный сезон невозможно, поясняет Григорий Алтухов. Стало быть, равнодушие и бездействие властей ударяет по бюджету застройщика.

Девелоперы, как правило, просто ждут полного согласования всех этапов передачи: со своей стороны, они выполнили все обязательства, а жители ждут муниципальных социальных объектов.

Репутация застройщика, конечно, при этом может пострадать, ведь все вопросы покупатели адресуют ему, именно застройщик выступает для них ответственным лицом за судьбу жилого комплекса. А все объяснения, даже самые справедливые и открытые, в общении на форумах особенно едкие новосёлы могут списать просто на некомпетентность или нежелание застройщика ускорить процесс. Вот и делай доброе дело!

Заметим, что в прошлом году был согласован регламент размещения детских садов во встроенно-пристроенных помещениях (как правило, на первых этажах жилых домов). Как поясняет Мария Литинецкая, это даёт застройщикам ряд преимуществ. Например, для встроенно-пристроенных ДОУ норматив по площади прилегающей территории меньше, чем для отдельно стоящих (0,3 га в сравнении с 0,5-0,7 га). Кроме того, для встроенно-пристроенных детских садов нет необходимости проводить и подключать отдельные коммуникации, не говоря уже о том, что для таких ДОУ не строятся специальные здания: они являются единым целым с в жилым корпусом. Благодаря такому способу размещения социального объекта, сроки реализации проекта в целом и его стоимость уменьшаются.

Впрочем, это ни в коей мере не обязывает застройщика строить такие учреждения. «Не в каждом проекте по градостроительным нормам обязательно требуется школа и детский сад», – говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». Например, Barkli Residence расположен вблизи Ленинского проспекта, в жилом густонаселенном Донском районе столицы. В радиусе 1,5 км находятся гимназии № 45, № 625 и № 1257, в каждой из которых имеется дошкольное отделение. Всего в 700 м от жилого комплекса расположен лицей № 1451, в котором также есть класс дошкольного образования. В шаговой доступности от комплекса работают детские сады (например, № 2021, а также средняя общеобразовательная школа № 547 с дошкольным отделением), Дом научно-технического творчества молодежи, детские развивающие центры «Ирис», «Золотой ключик», «Русский вариант», шахматный клуб «Шахматное королевство». 

«Какая ещё образовательная инфраструктура может быть нужна покупателю квартиры в ЖК Barkli Residence? – задаётся вопросом Фонарева. – На наш взгляд, действительно не хватает детского игрового клуба, где за малышами будут присматривать опытные няни».

Barkli Residence
В городе 0 1010
В городе