12 ноября 2019    Вторник
Поиск
Белла Минц В городе 0 7902

Под высоким напряжением

Почему ЛЭП очень хочется, но не получается перенести

© stokpic.com

Линии электропередач, нависающие над городом — картина привычная, но не слишком привлекательная. Помимо эстетики к ЛЭПам есть и другие, более серьезные претензии: при работе они создают в прилегающем пространстве электрическое и магнитное поля промышленной частоты, которое может влиять на здоровье и самочувствие людей. 

Расстояние, на которое распространяются электромагнитные поля от проводов линии достигает десятков метров, что заставляет создавать «зоны отчуждения» непригодные для жилой застройки. Но есть выход — убрать ЛЭП под землю. Вот только задача эта непростая и очень дорогая.

Прожекты и проекты

По разным данным в пределах старой Москвы ЛЭП занимают около 9 тыс. га земель, которые в случае, если их убрать, могут быть застроены дорогой столичной недвижимостью. Несколько лет назад такие проекты громко обсуждались.

Управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая вспоминает, что ещё в 2007 году столичные власти озвучивали инициативу по переносу ряда ЛЭП под землю. Пилотные проекты должны были быть реализованы в Алтуфьеве, Отрадном, Бибиреве, Южном и Северном Медведкове. Так, были анонсированы планы по освобождению в районе Бибирева, Отрадного и Южного Медведкова около 183 га земли, занятой ЛЭП, и возведению на участке трёх микрорайонов с жильём площадью не менее 1 млн кв. м, а также по организации природного комплекса. В рамках строительства предполагалось обеспечить будущих жителей детскими садами, физкультурно-оздоровительными комплексами, офисно-деловыми центрами, а также паркингами на 22 тыс. машиномест. Кроме того, в районе Полярной улицы планировалось построить выезд на МКАД и новую развязку.

Однако проект так и остался нереализованным по одной простой причине — начался кризис и перенос ЛЭП перестал быть столь привлекательным финансово. «Действительно, не было реализовано каких-то заметных проектов по переносу ЛЭП в Москве, – комментирует руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов, – хотя тема обсуждается давно. Максимальный её "расцвет" приходится на тот период, когда на рынке ощущается дефицит на землю под застройку и её стоимость растёт. У нас он пришёлся на 2008 год на фоне роста цен на участки в Москве, когда они достигли такого уровня, что перекладка линий становилась рентабельной». И это главное, так как перенос ЛЭП, по сути, подразумевает перекладку кабельных линий высокого напряжения, и это достаточно дорогостоящее мероприятие.

© Квадрум. Журнал

«Объём инвестиций в перенос ЛЭП зависит от мощности конкретных линий, которая варьируется в диапазоне от 6 кВт до 500 кВт. По нашим оценкам, в среднем стоимость проектов по переносу ЛЭП составляет от 30 млн руб. за 1 км до 1 млрд (!) руб. за 1 км. Перекладка одного метра ЛЭП освобождает от 25 до 70 кв. м территории — чем выше напряжение, тем больше территория, но в то же время и тем дороже перенос линии», – рассказывает Михаил Якубов. То есть, по мнению эксперта, «учитывая такое значительное увеличение себестоимости проекта из-за переноса ЛЭП, реализовывать их имеет смысл только в локациях, где стоимость участков изначально высока». То есть в центре или в пределах ТТК.

Но, как считает эксперт, в Москве в этой зоне не осталось участков под ЛЭП, которые возможно освоить. В целом же, по его мнению, представление о том, какой девелоперский потенциал таят в себе участки под ЛЭП, сильно завышено. Так, по оценкам JLL, отводами под ЛЭП занято около 10-15% территории Москвы, и из них только 2-3% перспективны для застройки, а с точки зрения экономики, реально привлекательными из них являются около 0,5%.

Перенос ЛЭП под землю — действительно дорогостоящий процесс, продолжает мысль коллеги Мария Литинецкая: «Если она проводится не на бюджетные средства, а за счёт застройщика, то к стоимости собственно работ добавляются расходы на утверждение новой трассы ЛЭП, исправление возможных недостатков предыдущего неграмотного строительства и неправильного обслуживания сетей, а также вероятное увеличение длины линии при определённых технических условиях». Кроме того, перенос ЛЭП под землю, в том числе в рамках ГЧП, затрудняет отсутствие понятного юридического и инвестиционного механизма взаимодействия столичных властей и девелоперов в данной области.

В Москве проблем процессу переноса ЛЭП добавляет и то, что «территории ЛЭП — это узкие, шириной в санитарную зону участки земли, зачастую проходящие по промзонам», – поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. «Обременения плюс расположение и конфигурация участков делают их малопривлекательными для большинства девелоперов жилой недвижимости», – уверен он.

Вижу провод — есть повод

© Квадрум. Журнал

Однако ЛЭП не только занимает «узкий участок земли», на котором нельзя строить жильё, но создаёт массу других неудобств. Кстати, «узким» участок кажется только на карте, в реальности, это довольно широкая полоса земли, которая включает не только саму линию, но и санитарно-защитную зону. Естественно, чем мощнее ЛЭП, тем эта зона шире.

В соответствии с постановлением правительства РФ № 160 от 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» и с принятыми в 2013 году изменениями санитарные зоны для линий электропередач устанавливаются исходя из следующих расстояний: для линий напряжением до 1 кВ — 2 м; от 1 до 20 кВ — 10 м; до 35 кВ — 15 м; до 110 кВ — 20 м; 150 и 220 кВ — 25 м; 300, 500, +/- 400 кВ — 30 м; 750, +/- 750 кВ — 40 м; 1150 кВ — 55 м.

В охранных зонах, установленных для ЛЭП напряжением свыше 1000 вольт «запрещено размещение детских и спортивных площадок, стадионов, рынков, торговых точек, гаражей и стоянок всех видов машин и механизмов, проведение любые мероприятий, связанных с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешённых в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи)».

Покупатели недолюбливают жильё даже просто с видом на ЛЭП. «Во многом влияние соседства ЛЭП на стоимость жилья будет определяться мощностью линии. Где-то она вполне может быть нивелирована лесополосой или даже высаженными по периметру жилого комплекса деревьями и не будет обесценивать видовые характеристики, а где-то это 25-30 м железных/железобетонных конструкций, близость которых может дать квартирам, выходящим окнами в их сторону, до 7-10% дисконта», – рассказывает Григорий Алтухов.

Мария Литинецкая к линиям электропередач особенно сурова и прогнозирует более «мощные» скидки: «Если жильё расположено вблизи ЛЭП, это удешевляет его стоимость примерно на 30%, и дело не в плохом виде, а в угрозе здоровью, которую несёт такое соседство. Повышенная утомляемость, бессонница — самое малое, что грозит жителям дома, который находится рядом с ЛЭП. Медики отмечают, что в кварталах, где они расположены, чаще фиксируются такие диагнозы, как бесплодие и онкология».

Зашторьте окна

© Фотобанк Лори

Так что при выборе новостройки, вид на ЛЭП из окна может трактоваться и как опасность, и как потенциальная выгода. Надо отметить, что застройщики обычно говорят о «планах по переносу ЛЭП». Вот тут надо быть особенно внимательным, потому что, если это планы «местной администрации», то лучше всё же не верить на слово, а поискать подтверждение намерений местных властей. Так, например, большие нарекания купивших жильё в двух ЖК на Мосфильмовской вызывает ЛЭП, планы по переносу которой озвучивались, но так и не были реализованы. Застройщики ссылаются на то, что все нормы соблюдены, но градус беспокойства людей это не снижает.

Бывает и так, что перенос ЛЭП заложен застройщиком в проект развития территории. Тут гарантий больше. Например, спрятать ЛЭП под землю обещают, и то приятно — уже копают! Например, в UP-квартале «Сколковский» на освободившейся территории появится зелёная зона с велодорожкой. Жители всего квартала получат дополнительную зону для прогулок, а жители домов, окнами выходящими на бывшую ЛЭП, не только приятный вид из окна, но и рост стоимости. Так что, если сегодня квартиры «с видом на ЛЭП» застройщик продает со скидкой, то когда ЛЭП уберут, покупка станет особенно греть душу.

Но, будем объективны — «наши люди» склонны паниковать. Иногда совершенно не по делу. Столб с проводами недалеко от дома отнюдь не всегда означает, что от покупки срочно нужно отказываться. Конечно, если есть подозрения, что ЛЭП «фонит», и позволяет бюджет, то разумнее всего заказать экологическую экспертизу. Но есть и внешние признаки и «народные приметы» опасности или безопасности ЛЭП. Так, напряжение ЛЭП, а значит и требуемую санитарную зону, можно косвенно определить, подсчитав изоляторов (в ЛЭП до 220 кВ), или число проводов в одной связке («пучке») для линий от 330 кВ и выше. Если мощность ЛЭП по всем подсчетам невелика, а цена и прочие аспекты, кроме вида из окна вполне устраивают, то можно пойти на дизайнерское решение — закрыть окно шторами.

Концы — в землю!

© Фотобанк Лори

И все же, несмотря на все сложности, полностью отказываться от переноса ЛЭП город не готов. В начале этого года столичные власти анонсировали перенос нескольких километров ЛЭП в Некрасовке. Задача данной инициативы, говорит Мария Литинецкая, — высвобождение земельных участков для строительства жилья суммарной площадью около 1 млн кв. м. Проектирование должно завершиться к концу этого года, собственно работы — к концу следующего года. Перенос сетей обойдётся, по предварительным подсчётам, в 1 млрд руб.

Кроме того, говорит Мария Литинецкая, есть планы по перекладке ЛЭП в районе Ленинского проспекта, проспекта Мира и Щёлковского шоссе. Высвободившиеся участки предполагается отдать под строительство.

Но, чаще всего, перенос ЛЭП осуществляется в рамках возведения дорожно-транспортной инфраструктуры. Например, напоминает Мария Литинецкая, в ближайшее время должны убрать под землю ЛЭП, проходящую по границе Ботанического сада. Работы проводятся в связи со строительством ТПУ «Владыкино» для МК МЖД. Около 130 м воздушного кабеля превратятся в 40 м подземной линии, при этом технология перекладки позволит избежать вырубки деревьев. Новый кабель пройдёт в восьми метрах под землей. 

Белла Минц В городе 0 7902
В городе