19 ноября 2019    Вторник
Поиск
В городе 0 5566

Под крылом самолета

Плюсы и минусы жилья рядом с аэропортами

© shutterstock.com

Концентрация аэропортов в Москве и Подмосковье самая высокая в стране и одна из самых высоких в мире: здесь располагаются международные гиганты, вспомогательные воздушные порты, военные аэродромы. Значительная часть территории региона находится в «зонах влияния» того или иного аэроузла. Для кого-то такое соседство — напоминание о романтике воздушных просторов и дальних странствий, другие воспринимают его лишь как источник шума и повышенной опасности.

Московский авиационный узел входит в десятку самых загруженных в мире и включает в себя девять аэропортов. Помимо основных (Шереметьево, Домодедово и Внуково) есть военные аэродромы Чкаловский и Кубинка, аэропорт «Газпромавиа» Остафьево, экспериментальный аэродром Раменское и аэродром малой авиации Ступино. Аэропорт Быково в 2010 году был выведен из эксплуатации, однако обсуждаются планы его реконструкции и развития.

Большая часть аэропортов находится на расстоянии от 40 до 50 км от центра столицы, при этом два из них — Внуково и Остафьево — располагаются в пределах «Новой Москвы». Изначально в непосредственной близости от воздушных узлов располагались лишь сельские поселения и дачные участки, теперь же многоэтажные жилые комплексы возводятся всё ближе к аэропортам. Такое соседство имеет свои плюсы и минусы.

Шумно, но выгодно

Большинство экспертов сходится во мнении, что жильё рядом с аэропортами пользуется у покупателей меньшим спросом и стоит на 10-15% дешевле, чем аналогичные предложения в других районах. Виной тому повышенный уровень шума, который создают взлетающие и заходящие на посадку самолеты, а также загрязнение воздуха от самолетных двигателей и расположенных рядом загруженных автодорог. «По официальным данным, в северной части микрорайона Сходня, вблизи аэропорта Шереметьево, уровень шума достигает 65 децибел в дневное время и 55 децибел в ночное, тогда как допустимая для здоровья норма ниже 55 децибел», – приводит пример ведущий специалист департамента аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

© domodedovo.ru

По данным коммерческого директора компании RDI Дмитрия Власова, на минимальном расстоянии от взлётно-посадочных полос расположены ЖК «Город набережных» и «Ивакино-Покровское» рядом с Шереметьево, «Изварино», «Солнцево-Парк» и «Внуково-2016» рядом с Внуково, «На Жуковского» в районе Домодедово, «Новое Бутово» неподалеку от Остафьево, «Прима парк» в Щербинке, «Гагаринский» рядом с Быково. Однако, по мнению эксперта, нельзя говорить о высоком уровне шума в каждом из них — всё зависит от траекторий взлёта самолётов и захода их на посадку: «Например, в проекте, находящемся в пяти километрах от аэропорта под глиссадой, присутствие самолётов может быть более ощутимо, чем в двух километрах, но в стороне от взлётно-посадочной полосы. Поэтому всем покупателям недвижимости в зоне действия крупных аэропортов необходимо перед покупкой побывать на строительной площадке и посмотреть, как взлетают и заходят на посадку самолёты, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем».

В то же время некоторых покупателей близость жилья к аэропорту не смущает. «В нашей практике было много клиентов, сотрудников аэропортов, которые специально просили найти квартиры с таким месторасположением, – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Покупают жильё, конечно, не только сотрудники аэропортов, но и обычные люди, которым подходит само направление либо конкретный проект».

Недавно аналитики ГК «Лидер Групп» проанализировали состав покупателей, приобретающих квартиры в жилых комплексах «Город Счастья» (рядом с Домодедово) и «Лобня Сити» (вблизи от Шереметьево). Как выяснилось, от 25 до 30 процентов покупателей — сотрудники аэропортов или связанных с ними предприятий. Жители других районов Подмосковья нередко приобретают квартиры в качестве «второго жилья», чтобы использовать его в течение рабочей недели, актуально это предложение и для иногородних экипажей, часто летающих в столицу.

По этим же причинам жильё рядом с аэропортами пользуется повышенным спросом у определённых категорий арендаторов, к которым нередко добавляются часто путешествующие или живущие на два города пассажиры. Это стимулирует частных инвесторов приобретать жильё для сдачи его в аренду как долговременную, так и краткосрочную.

К несомненным плюсам, которые актуальны для всех категорий покупателей, можно отнести хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру расположенных вблизи от аэропортов жилых комплексов, а также большое количество рабочих мест для самых разных категорий специалистов. При этом достоинства и недостатки жилья зависят от того, к какому именно аэропорту примыкает жилой комплекс, а также от характеристик самого ЖК.

Широкий выбор

© domodedovo.ru

На сегодняшний день наиболее активно застраивается городской округ Домодедово. Девелоперов привлекают перспективы, связанные с расширением аэропорта, потенциал района с точки зрения транспортной доступности и наличие свободных территорий для застройки. 

Район Домодедово неплохо обеспечен социальной инфраструктурой: здесь много общеобразовательных и специализированных школ, достаточное количество поликлиник. Несколько хуже обстоят дела с детскими садами и спортивными школами, а также с физкультурно-спортивными сооружениями. Однако такая ситуация характерна для всего Подмосковья в целом.

Пока остаётся открытым вопрос транспортной доступности: путь от МКАД занимает 15-20 минут, однако это время может значительно увеличиваться из-за частых пробок. В перспективе ситуация должна улучшиться: недавно закончилась реконструкция одного из участков ведущего к округу Каширского шоссе, начато строительство платного высокоскоростного дублёра трассы. Кроме того, в этом году планируется завершить модернизацию развязки на пересечении МКАД и Каширского шоссе, что позволит увеличить её пропускную способность.

В районе Домодедово неплохо развит общественный транспорт. Помимо «Аэроэкспресса», следующего непосредственно в аэропорт, в городской округ можно добраться на электричке: на его территории расположено 11 станций Павелецкого направления МЖД, до центра столицы отсюда можно доехать за 35-48 минут. Кроме того, в округе действует несколько десятков автобусных маршрутов.

ЖК 

В районе преимущественно строится жильё массового сегмента, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Объём предложения рынка недвижимости Домодедова сегодня распределён между монолитно-кирпичными и панельными домами серий И-155МК, И-155БН, П-144 и ИП-46С». Среди самых крупных проектов комплексного освоения территории вблизи Домодедова можно выделить «Город Счастья», «Новое Домодедово», «Большое Домодедово», «Южное Домодедово», а также продолжающий активно застраиваться микрорайон «Авиационный».

«Цены, как и спрос, здесь не самые высокие, средняя цена в новостройках составляет около 70 тыс. руб. за кв. м», – говорит Дмитрий Власов. При этом цены за кв.м в ЖК «Город Счастья» начинаются от 55 тыс. руб., уточняет директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Жилой фонд вторичного рынка недвижимости представлен преимущественно современными монолитными и монолитно-кирпичными домами и панельными домами улучшенной планировки, меньше всего здесь кирпичных и панельных домов с малой кухней. По данным исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шлёнова, средняя удельная цена жилой недвижимости Домодедова составляет 87,7 тыс. руб. за кв. м. При этом средняя стоимость квадратного метра в панельных домах улучшенной планировки зачастую оказывается ниже, чем в старых панельных домах. «Одна из причин такого формирования средней удельной стоимости кроется в том, что большинство квартир в современных домах имеют довольно большие площади (чем больше площадь, тем ниже средняя стоимость одного квадратного метра) и продаются либо полностью без отделки, либо с частичным ремонтом в отличие от квартир в старых панельных домах, где площади заметно меньше и квартиры готовы к проживанию», – объясняет эксперт.

Хорошие перспективы

© vnukovo.ru

Быстрыми темпами застраивается также посёлок Внуково, вошедший в состав «Новой Москвы». Это значительно повысило его привлекательность. Несмотря на то, что обеспеченность социальными объектами здесь пока хуже, чем в Домодедове, перспективы у этого района очень неплохие. Присоединённые территории активно развиваются, строятся новые жилые комплексы с объектами как социальной, так и коммерческой инфраструктуры. «Единственное, что тормозит развитие Внуково — это отсутствие генерального плана территории, который до сих пор находится на обсуждении», – напоминает Мария Литинецкая.

Внуково выгодно отличается неплохой транспортной ситуацией: до столицы отсюда можно добраться как на автотранспорте по Калужскому или Киевскому шоссе, а также на «Аэроэкспрессе» или электричке, дорога до центра займет всего 35 минут. Кроме того, в 2017 году планируется открытие станции метро «Рассказово», также озвучивались планы продления линии метро до аэропорта.

Район Внуково застраивается в основном монолитно-кирпичными и панельными домами современных серий. «Наиболее яркий пример нового проекта, расположенного вблизи аэропорта, — ЖК "Внуково 2016", – рассказывает Екатерина Артемова из «Азбуки Жилья». – Сейчас в продаже находятся два монолитных корпуса переменной этажности от 14 до 17 этажей. ЖК расположен буквально через дорогу от аэропорта, в непосредственной близости к Ульяновскому лесопарку. По проекту планируется возвести детский сад, школу, детские и спортивные площадки, на первых этажах разместить магазины, предприятия службы быта, салоны красоты». Средняя стоимость кв. м в ЖК «Внуково 2016» составляет 85,6 тыс. руб.

ЖК «Зелёная Москва-2»

Кроме того, в районе аэропорта продаются квартиры в ЖК «Солнцево-Парк», «Зелёная Москва-2», «Изварино», «Юго-западный». В целом цены на жильё рядом с Внуково — одни из самых высоких по сравнению с другими аэропортами. Так, по данным Дмитрия Власова, средняя цена в наиболее крупных новостройках Солнцева и прилегающих районах «Новой Москвы» составляет примерно 125 тыс. руб. за кв. м. По информации консультанта департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл» Екатерины Кургиной, средняя стоимость жилья вблизи аэропорта со стороны Боровского шоссе (где предложений больше всего) составляет 100-140 тыс. руб. за кв. м.

Вторичный жилой фонд представлен в основном малоэтажными кирпичными домами 1940-60-х годов и типовыми панелями 1980-х, а также построенными в последние годы современными многоэтажками. Есть здесь и частный сектор с деревянными зданиями. Средняя цена квадратного метра на «вторичку» чуть более 100 тыс. руб.

Чем дальше, тем лучше

© svo.aero

В отличие от Внуково и Домодедово, аэропорт Шереметьево располагается обособленно и не имеет в непосредственной близости жилой застройки. Его ближайшее окружение — склады и производственные здания. Перспективные площадки для возможного строительства жилой недвижимости здесь отсутствуют, уточняет Мария Литинецкая. Ближайшие новостройки возводятся на значительном удалении от аэропорта, поэтому он практически не оказывает на них влияния. Покупатели жилья в ближайших к Шереметьево населённых пунктах: Сходне, Химках, Лобне, Подрезкове и Долгопрудном — в первую очередь ориентируются на наличие инфраструктуры и транспортную доступность, которые находятся здесь на неплохом уровне. Наиболее заметные проекты, которые возводятся в этих районах, — «Лобня Сити», «Город набережных», «Ивакино-Покровское».

По данным Екатерины Кургиной, средняя стоимость квартир, максимально приближённых к аэропорту составляет 70 тыс. руб. за кв. м, находящихся в отдалении — 90-125 тыс. руб.

На вторичном рынке большую часть предложения составляют современные монолитные и панельные дома улучшенной планировки, «хрущёвок» очень мало. По информации Алексея Шлёнова, средняя стоимость «вторички» в Химках и Долгопрудном — 116 и 112 тыс. руб. за кв. м соответственно, в других городах немного ниже: в Лобне — 91 тыс. руб. за кв. м, в Сходне — 95 тыс. руб.

Близко и дорого

1 из 5
ЖК «Новое Бутово»
© novobutovo.ru
2 из 5
© novobutovo.ru
3 из 5
© novobutovo.ru
4 из 5
© novobutovo.ru
5 из 5
© novobutovo.ru

Самые дорогие новостройки располагаются рядом с аэропортом Остафьево. Это ЖК «Новое Бутово», где цены начинаются от 107 тыс. руб. за кв. м, и ЖК «Прима Парк» (от 82 тыс. руб. за кв. м). Ключевую роль здесь играет близость к старым городским границам и принадлежность к Новомосковскому административному округу, гарантирующая хорошие перспективы развития. Уже сейчас всего в двух километрах от аэропорта есть станция метро. Кроме того, планируется строительство автотрассы МКАД — посёлок Коммунарка — аэропорт Остафьево.

Аэропорты Раменское и Быково расположены вблизи города Раменское, который входит в десятку наиболее активно застраиваемых районов ближнего Подмосковья. Интерес застройщиков к Раменскому объясняется стабильно высоким спросом, однако большинство покупателей здесь — жители города и района, поскольку город не обладает хорошей транспортной доступностью.

Военный аэропорт Чкаловский с одной стороны окружает зелёный массив, с другой складские помещения, поблизости от которых активно возводятся новостройки. По мнению Марии Литинецкой, этот район обладает хорошим потенциалом для развития, поскольку в городе есть ещё незастроенные территории достаточной площади для проектирования масштабных жилых комплексов. Однако путь до Москвы занимает весьма продолжительное время — чуть меньше часа на электричке, а на машине ещё дольше из-за постоянных пробок. Видимо, он ещё некоторое время будет оставаться в разряде «резервных территорий».

© shutterstock.com
В городе 0 5566
В городе