21 ноября 2019    Четверг
Поиск
В городе 0 1650

Алло, гараж!

Почему в подземных паркингах много свободных машиномест

© tekta.com

Знакомая картина: жилые дворы заставлены машинами — пешеходам не пройти, мамашам с колясками не проехать. Естественно, никому это не нравится. А тем временем подземные гаражи ЖК совершенно свободны!

Исключения из правил

Отчего такое происходит? Всё просто: слишком высока цена машиноместа и застройщику сложно реализовать их в полном объёме. «Многочисленные коммуникации под землёй, от теплопровода до метро, значительно увеличивают себестоимость строительства подземного паркинга, что отражается и в его конечной цене», – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. 

Если рядом с жилыми домами построены бизнес-центры, то все окружающие дворы, не защищённые шлагбаумами, ещё больше забиты автомобилями, а в офисах идёт борьба «бульдогов под ковром» за места, оплачиваемые корпорациями.

Власти ввели нормативы для всех новостроек по обеспеченности машиноместами на каждую квартиру. Но... кризис, говорят застройщики. И власти оперативно идут им навстречу, снижая нагрузку по машиноместам «в индивидуальном порядке». Сейчас и в целом они намерены пересматривать нормативы. Логика: зачем строить, если спроса на них нет? Девелоперы благодарно относятся к послаблениям, и тем самым подтверждают прекрасный уровень взаимодействия властей и бизнеса в сложных экономических условиях.

© Квадрум.ру

Но ведь в течение нескольких лет городские службы рапортуют о построенных машиноместах как о свидетельстве скорой победы над дорожными пробками? Выходит, что правы те, кто утверждает: введённые в эксплуатацию, например, пять лет назад гаражные объекты распроданы разве что наполовину. И охранники парковок, не стесняясь, кладут себе в карман по 100-200 рублей за ночь за разрешение поставить на свободные места «нелегальные» автомобили. И лишь угроза внезапной проверки со стороны владельца гаража оставляет неприкаянные авто на улице.

Как тут не вспомнить слова Михаила Жванецкого, который утверждал: «Может, что-то в консерватории подправить?».

Справка:

Нормативы обеспечения машиноместами зафиксированы в документе «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы», МГСН 1.01-99. Раздел 9. «Транспортная инфраструктура». Подраздел 9.3. «Индивидуальный транспорт».

Для территории города, округа, района, микрорайона общую потребность в машиноместах для хранения легковых автомобилей физических лиц следует принимать в количестве не менее 320 машиномест на 1000 жителей (в Подмосковье — 420 машиномест на 1000 жителей).

Общее количество требуемых парковочных мест определяется исходя из категории комфортности жилья.

  • Для жилых домов II категории комфортности (до 30 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,0 машиноместа на квартиру;
  • Для жилых домов I категории комфортности (от 30 до 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,7 машиноместа на квартиру;
  • Для жилых домов повышенной комфортности (свыше 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 2,0 машиноместа на квартиру.
  • Помимо этого, обязательным является организация гостевых стоянок для временного хранения автомобилей из расчёта 40 мест на 1000 жителей.

Копать ли глубже

© Квадрум.ру

Конечно, всё определяется размером и этажностью паркинга, общей площадью жилого комплекса, но в среднем в структуре всех расходов по проекту на строительство подземного паркинга приходится порядка 10-15%, говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Это стоит рассмотреть подробнее. По словам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, затраты застройщика на строительство подземного паркинга зависят, в первую очередь, от его глубины или количества подземных уровней. Каждый следующий этаж дороже верхнего практически в два раза: это связано с усложнением строительно-монтажных работ по мере увеличения глубины паркинга (речь идёт и о прокладке коммуникаций, установке оборудования для откачки грунтовых вод, устройстве вентиляционных систем и проч.).

Если сравнить себестоимость квадратного метра жилой части комплекса и его подземного паркинга, то окажется, что они различаются в несколько раз. Себестоимость строительства монолитного дома составляет около 90 тыс. руб. за 1 кв. м, подземного паркинга — почти 400 тыс. руб. за 1 кв. м. Правда, общая площадь паркинга несопоставима с общей площадью дома.

«В первую очередь, на решение покупателя приобретать или не приобретать машиноместо влияет его стоимость. Далее стоит учитывать возможность припарковать автомобиль на стихийной парковке. В центре столицы парковочные места на улице стали платными, местные жители имеют право парковаться в своем округе, однако парковочных мест не хватает. Купить место в подземном паркинге жилого дома стало выгоднее», – говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

© Фотобанк Лори

Это в центре. А если взять локацию подальше от него? «В большинстве случаев, строительство паркинга не является для девелопера жилой недвижимости источником прибыли, – поясняет Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век». – Его возведение осуществляется в соответствии с требованиями действующих нормативов, и многие девелоперы отказались бы от строительства части машиномест, если бы такая возможность была. Население часто не готово покупать их даже по себестоимости, девелопер вынужден десятилетиями эксплуатировать их за свой счёт и, в лучшем случае, сдавать в аренду».

«Востребованность машиномест ниже установленных градостроительных норм. И если человек стоит перед выбором купить однокомнатную квартиру и паркинг или двухкомнатную без него, то предпочтение всегда будет отдаваться более просторному жилью», – говорит Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Чаще всего строительство паркинга начинается после окончания строительства дома, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Покупатели, как правило, не располагают достаточной суммой на одновременное приобретение квартиры и машиноместа, – добавляет Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Но ко времени завершения строительства квартиры (1,5-2 года), можно накопить необходимую сумму».

В массовом сегменте покупатели пока не готовы переплачивать за парковку, особенно с учётом того факта, что в России абсолютное большинство людей по-прежнему предпочитают оставлять автомобиль под открытым небом, считает Литинецкая. Поэтому и после ввода дома в эксплуатацию, как правило, в эконом- и комфорт-классе остаётся большое количество непроданных машиномест.

В бизнес- и элитном классе ситуация с непроданными парковками часто бывает такая же, но по другой причине. Чем выше класс дома, тем выше норматив по количеству парковочных мест (до двух мест на одну квартиру). Однако покупатели дорогой недвижимости часто приобретают сразу несколько квартир, например, две-три. Соответственно, и паркинг покупают на одну семью (два машиноместа вместо 4-6). Отсюда переизбыток парковочных мест, отмечает эксперт.

Пути решения

© Квадрум.ру

По словам Сергея Нотина, решение этой проблемы должно носить комплексный характер. Нужно изменить нормативы в части строительства паркинга, который всё равно никто не покупает; сделать общепринятой для рынка практику «связанных» продаж квартир и машиномест; чётко законодательно урегулировать «стихийную» парковку; развивать систему доступного государственного наземного паркинга, считает он.

Аналогичной точки зрения придерживаются и другие эксперты. На рынке встречаются случаи в проектах бизнес- и премиум-класса, допустим, у компании «Донстрой», когда стоимость паркинга включена в стоимость квартиры, отмечает Софья Лебедева. То есть, покупатель приобретает сразу и квартиру и паркинг, и возможности приобретения жилья без машиноместа просто нет.

Так или иначе, но застройщики стремятся реализовать все машиноместа, утверждает Григорий Алтухов. В уже эксплуатируемых ЖК организуются различные акции, снижаются цены, машиноместа могут сдаваться в аренду с перспективой дальнейшего их выкупа.

Ждут ли такие риски модные нынче проекты с «дворами без машин»? Нет, наоборот, у жилых комплексов, в которых заложен принцип «двор без машин» места в подземных паркингах раскупаются активнее, говорит эксперт. По его словам, в UP-квартале «Западное Кунцево», возводимом компанией, 90% мест в подземном паркинге было реализовано на этапе строительства. Заметная активизация спроса произошла в последние месяцы перед вводом ЖК в эксплуатацию — за четыре месяца, предшествующих сдаче проекта, было реализовано порядка 30% машиномест. Сейчас в проекте непроданными остаются единичные предложения.

Цена конкуренции

© Квадрум.ру

В границах МКАД стоимость машиномест в жилых комплексах начинается от 750-800 тыс. руб. и может доходить до нескольких миллионов. Оценки экспертов разнятся, но в большинстве укладываются в эти рамки. Однако не стоит забывать и об отдельной программе столичного правительства по строительству паркингов. В давние времена её решением занималось ГУП «Управление экспериментальной застройки», теперь ему на смену пришло ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы».

Цены у этой структуры дешевле, чем у застройщиков жилья. По словам и.о. генерального директора, первого заместителя генерального директора ГУП Дамира Талипова, реализация машиномест происходит посредством электронных аукционов. Цена может соответствовать стартовой или значительно превышать её, если конкретное предложение оказалось востребованным. 

К примеру, машиноместо в гаражном комплексе по адресу ул. Вешняковская, д. 16 было реализовано по стартовой цене 569,1 тыс. руб. А место для автомобиля в паркинге в 3-м Михалковским пер., д. 26А реализовано за 964,685 тыс. руб., при первоначальной цене 665,3 тыс. руб.

Впрочем, средние цены всё-таки ниже. В этом году уже введены в эксплуатацию пять гаражных комплексов на более чем 1 тыс. машиномест, из них продано 550 мест при средней стоимости реализации 480 тыс. руб.

Но даже более низкая цена не гарантирует высокого темпа продаж. Во-первых, многие гаражные комплексы были построены давно. Например, семиэтажный, отдельно стоящий наземно-подземный гаражный комплекс площадью 15,6 тыс. кв. м на 401 машиноместо на Б. Тульской улице был построен ещё в 2008 году и находится в хозяйственном ведении Дирекции пять лет. Аукцион по нему назначен на 15 октября. Похоже, после кризиса 2008 года шансы продать в нём места невелики: новостроек рядом нет, а жители старой застройки давно привыкли обходиться открытыми участками и дворами.

Всего сейчас ГУП реализует 87 отдельно стоящих зданий и помещений, которые передавались Дирекции департаментом городского имущества города Москвы на праве хозяйственного ведения, начиная с 2010 года. Они уже были построены и введены в эксплуатацию. Поэтому в данных случаях Дирекция никак не координировала места строительства с планами застройки города, в частности, новых жилых комплексов в бывших промзонах. Да и сейчас это уже не реально.

Во-вторых, даже если застройщик предложит покупателю новостройки не подземный, а отдельно стоящий паркинг, последний будет, скорее всего, ближе к дому. В осенне-зимних условиях это особенно актуально — под дождём или снегом пробежка в три-четыре квартала до машины мало кому понравится. Несколько холодных дней, и обо всех призывах пересесть на общественный транспорт можно забыть. 

В городе 0 1650
В городе