19 ноября 2019    Вторник
Поиск
В городе 0 1494

Партийный взнос

Бывшие дома ЦК КПСС всё ещё привлекательны, но купить их не так просто

Большая Бронная улица
© Квадрум.ру

«И снова здравствуйте!», – такой фразой в антрепризе КВН обыгрывалась ситуация, когда риэлтор никак не мог понять, богатый покупатель перед ним или нищий искатель приключений. Она вполне уместна по отношению к тем домам, где в советские времена проживала партийная элита.

Переход в бизнес

К концу 80-х годов в СССР выстроилась чётках партийно-государственная иерархия. Всё решалось «в верхах», что означало — в узком кругу лиц. Они-то и замкнули на себе не только политическую власть, но и решение экономических и хозяйственных вопросов. Управление делами ЦК КПСС в то время представляло всесильного монстра, в руках которого в том числе были многие объекты недвижимости: здания, где размещались райкомы-горкомы-обкомы-крайкомы, дома политпросвещения, редакционно-издательские комплексы, санатории и дома отдыха, гостиницы и жилой фонд. Причём для высшего командного состава жильё предоставлялось самое лучшее, что было в арсенале.

Уместно к этой категории причислить и недвижимость, относившуюся к Совету министров СССР, Академии наук, Министерству обороны и КГБ, других союзных министерств и ведомств. Опять же, для тех, кто их возглавлял, дома строились по самому высокому разряду, кирпичные, с просторными квартирами, высокими потолками, консьержками, охраняемой территорией. Некие оазисы коммунизма.

Те времена канули в лету. Оазисы остались. И сейчас специалисты рынка оценивают их в сравнении с новой «элиткой», считая, что им место в сегменте не выше бизнес-класса. До элиты они не дотягивают по многим параметрам: взять хотя бы центральное кондиционирование или отсутствие обширной парковки.

Да и в открытой продаже подобные объекты появляются весьма нечасто, признаются эксперты: обычно сделки совершаются через знакомых. К тому же далеко не всех интересуют дома с историей, чаще такие квартиры покупают из соображений бюджета для детей или родителей.

«Закрытые продажи ведутся также и в новом фонде, – уточняет Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. – Как правило, они возводятся на средства крупных организаций для своих сотрудников или за счёт частных инвесторов для их же проживания».

Мы жили по соседству

Большая Бронная улица
© Квадрум.ру

«В приоритете у покупателей сейчас современные жилые комплексы, в том числе и на вторичном рынке, – уверен Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – А ведь жильё в домах с историей имеет ряд преимуществ. Как правило, это кирпичные здания с индивидуальными продуманными распашными планировками, огромными окнами. Кроме того, такие здания располагаются в обжитых районах и имеют развитую инфраструктуру, сочетающуюся с уединенностью — обычно квартир в них немного, что создает камерную добрососедскую обстановку. Но купить жильё там сложно: как показывает практика, квартиры передаются по наследству либо предлагаются своим. То есть, по сути, идут закрытые продажи».

Естественно, сейчас клиенты предъявляют к элитной недвижимости несколько другие требования. Например, для кого-то принципиально наличие механизированного паркинга или бассейна. А цековские дома не могут обеспечить подобный комфорт. В итоге, как правило, они продаются по цене ниже, чем, допустим, современный ЖК по соседству. Тем не менее, среди покупателей встречаются те, кто хотел бы приобрести жильё на конкретной улице, но не имеет достаточных средств для заключения сделки. Именно бывший партийный дом в этом случае часто становится выходом из ситуации: в нём можно подобрать бюджетный для дорогого рынка вариант по относительно доступным ценам.

«Если рассматривать вторичные объекты без отделки (с полученными свидетельствами о собственности, которые поступают в продажу), то по цене они вполне сопоставимы с недостроенными домами, – утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – До кризиса стоимость на такую недвижимость была выше раза в полтора. Покупатель теперь оказался перед дилеммой: остановить свой выбор на стройке или на квартире в готовом доме, которая будет лишь на 10-15% дороже (а не на 50%)». По её словам, если квартира упала в цене до минимума, на неё быстро находятся покупатели, и торги уже идут не на понижение, а, наоборот, на повышение.

Люди готовы пожертвовать комфортом, зато жить рядом с творческой интеллигенцией или семьями политиков. Интересно, что в таких домах квартиры практически не сдаются в аренду, по словам Ильи Менжунова. А это означает определённое спокойствие и наличие постоянных соседей. Помимо этого, в домах уже не будут вестись активные ремонтные работы. Поэтому, как показывает практика, семьи с детьми рассматривают эксклюзивные варианты преимущественно в современных новых жилых комплексах, тогда как более старшее поколение тяготеет к спокойствию и уюту и готовы обсуждать варианты, в том числе и в старом жилом фонде.

«В моей практике встречались случаи, когда выбор в пользу бывшего номенклатурного дома был сделан по причине низких коммунальных платежей — за "трешку" площадью 100 кв. м нужно платить не более 7-8 тыс. руб., тогда как в современном ЖК эта цифра может достигать 30-50 тыс. руб.», – говорит Илья Менжунов.

Адреса благополучия

Кутузовский проспект, д. 26
© Фотобанк Лори

Цековские дома всегда строились в престижных столичных районах, преимущественно в центре. Патриаршие пруды, Спиридоновка, Гранатный переулок, Большая Бронная, Леонтьевский переулок, Кутузовский проспект, Сокольники... Названные локации на слуху, но не каждый риэлтор (не говоря о потребителях) с ходу опознает секретные адреса в полном объёме.

Самый известный адрес — Гранатный переулок, д. 10, в котором должен был жить Брежнев, но в итоге «дорогой Леонид Ильич» предпочёл Кутузовский проспект, д. 26. «Просторный вестибюль, три лифта, большая территория с вековыми дубами, несколько тёплых гаражных боксов на территории сделали этот дом самым значительным жилым проектом брежневского периода. Квартира самого генсека находилась на шестом этаже, занимая его почти целиком, и заметно выделялась среди других квартир из-за большей высоты потолков. Её видно и сейчас: если посмотреть на дом, то видно, что окна на 6-м этаже больше по высоте, чем соседние снизу и сверху. Именно там находилась предназначенная для него восьмикомнатная квартира с отдельным лифтом и камином. Другие известные адреса: ул. Косыгина, д. 8, ул. Косыгина, д. 10 (где проживал Горбачев), Пожарский переулок, д. 7а (дом Рыжкова)», – рассказывает Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «БЕСТ-Новострой».

По информации Ильи Менжунова, квартира последнего президента СССР Михаила Горбачева в 2007 году была продана человеку, которого привлекла история данного объекта. Что интересно, буквально в течение года она была перепродана клиенту, предложившему бòльшую сумму, на что первый покупатель практически сразу согласился. Видимо, историческая ценность жилья оказалась не столь важным для него фактором.

Улица Косыгина, д. 8
© Фотобанк Лори

Тем не менее, дом имеет ряд преимуществ. Это и удачные планировки квартир, и огромная придомовая территория, и отличная экология, и прекрасный вид на парк. На нижнем этаже у каждой квартиры есть собственная холодильная комната. К слову, здесь купил квартиру композитор Игорь Крутой, который утверждает, что именно в этом доме со столь чудесным видом на природу он прекрасно сочиняет музыку.

Зато квартира, в которой был прописан Борис Ельцин (Осенний бульвар, д. 4, к. 2), в продажу так и не выставлялась. По сути это закрытый охраняемый объект. А вот в жилых корпусах на Звенигородской улице, д. 12, д. 14 и д. 16, к. 2 — квартиры были отведены для руководителей партии и правительства горбачёвского периода. Дома находятся внутри Звенигородского парка на закрытой территории. Так вот там единственное предложение на продажу было 10 лет назад.

Как бы то ни было, но все они пользуются стабильным спросом у покупателей дорогого жилья, утверждает Оксана Дивеева. Особенно востребованы квартиры небольшой площади (двух-, трёхкомнатные от 60 до 90 кв. м.). В этом отношении они не конкурируют с соседними элитными новостройками, где площадь «трёшки» будет минимум 120 кв. м, а цена выше в три раза. Поэтому многие до сих пор покупают их под сдачу в долгосрочную аренду. А вот квартиры большой площади, по мнению эксперта, вряд ли будут востребованы в ближайшем будущем. Так, например, квартиры на Кутузовском проспекте или Фрунзенской набережной, которые в своё время покупали и объединяли, доводя общую площадь до 200 и 300 кв. м, годами стоят на экспозиции. Иные времена, иные ценности...

В городе 0 1494
В городе