21 ноября 2019    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 1569

«Моё сердце замерло»

Любые скидки заставляют учащённо биться сердце

© shutterstock.com

Скидки рынка недвижимости всегда ощутимы, так как первоначальная цена лота весьма внушительна. Обычно девелоперы большими бонусами просто так покупателей не балуют, но трудности заставляют меняться даже самых стойких.

Скидки всегда стимулируют покупательский интерес, заставляя потребителей с радостью скупать то, что в обычной ситуации даже не привлекло бы их внимания. Скидки имеют свою магию, которая покоряет. Рынок недвижимости, конечно, торгует не носками и платьями, его товар не купишь под влиянием магического очарования красной надписи «распродажа», квартиры покупают обдуманно и взвешенно, однако, и на нём бывает дисконт.

Раньше скидывали неохотно, лишь в определённый сезон или при полной оплате, потому что экономическая ситуация давала уверенность, что товар продастся и так. Сейчас товара много, а денег у населения практически нет, поэтому приходится спрос стимулировать искусственно. Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group, подтверждает это: «В предыдущие годы скидочные акции на рынке недвижимости всегда были приурочены к началу сезона, завершению того или иного этапа строительства, организации клиентского мероприятия и т.п. Сейчас увеличилась частота проведения акций, которые идут более продолжительное время».

Скидки сквозь слёзы

Екатерина Артёмова, ведущий аналитик отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», отмечает, что размер скидок и акций зависит от состояния рынка: их практически нет в годы быстрого роста, зато массово появляются в условиях сниженного спроса. Такая ситуация подтверждает хорошо известный факт, что на рынке не всё благополучно.

ЖК «Фили Град» 
© filigrad.ru

Екатерина Артёмова комментирует ситуацию следующим образом: «Уже больше года отечественная экономика находится в ситуации стагнации под влиянием падающих цен на нефть, закрытием западного финансового рынка ввиду санкций, а также отсутствием внятной стратегии правительства по выходу из кризиса. Уже с конца 2013 года наметились признаки кризиса на рынке недвижимости. Начавшаяся политика ЦБ по отзыву лицензий у коммерческих банков снизила надёжность финансовых учреждений в глазах населения, что привело к увеличению спроса на недвижимость в январе-апреле 2014 года. Однако после этого произошёл перелом, который привёл к резкому снижению уровня спроса. Ситуацию временно исправила девальвация рубля в ноябре-декабре, во время которой население стремилось избавиться от обесценивающейся отечественной валюты. Контрмеры ЦБ по стабилизации ситуации в декабре привели к росту ставок по ипотеке до запредельных показателей, кредиты для застройщиков также стали недоступными. Вкупе с уменьшением реальных доходов населения, которые по данным Росстата в сентябре упали на 4,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, это привело к резкому падению спроса на рынке недвижимости даже по сравнению с 2014 годом. Также на снижение покупательской активности в 2015 году повлияло "вымывание" спроса в периоды январь-апрель-декабрь 2014».

Одним словом, спрос упал, потому что покупать дорого и не за что. Однако это не единственная проблема рынка. Второй острой проблемой на данный момент является затоваривание. Екатерина Артёмова обращает внимание, что в 2014-2015 годах в России сдано рекордное число новостроек, строительство которых было начато после кризиса 2008-2009 годов: «В 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилых домов, что больше показателей 2013 года на 18,2%. В этих условиях на рынке недвижимости московского региона возник разрыв между спросом и предложением».

Кроме того, у скидок может быть и несколько иная причина, например, цена завышена изначально. А наивных клиентов с деньгами сейчас не так-то и много, приходится ценник корректировать, скидки в такой ситуации — достойный выход. На этот факт указывает и Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP: «Основная причина — повышение стоимости жилья в декабре прошлого года на фоне ажиотажного спроса. Дисконтированием девелоперы отыгрывают цены в сторону уменьшения».

Каков бюджет — таков сюжет

ЖК «Маяк»
© mayak-house.ru

Итак, жилья построили много, покупателя нет, а продавать надо. Что в такой ситуации делать? Безусловно, стимулировать спрос искусственно, а лучше всего с этой задачей справляются именно скидки. Алексей Оленёв, заместитель директор департамента новостройки Est-a-Tet, разъясняет механизм действия скидок: «Если человек сомневается при принятии решения о покупке, интересная скидка может ускорить этот процесс».

Размер скидок зависит от конкретного объекта, его расположения, стадии готовности и т.п. Наталья Саакянц уточняет, что на скидку влияет также концепция проекта, его цена и востребованность среди покупателей: «В проектах с наибольшим снижением уровня продаж скидки могут доходить до 10-15%. Но на данный момент скидки 5-10% уже стали практически нормальным явлением на рынке». Если говорить про конкретные цифры, то в Московской области дисконт может доходить до 20%. В Москве скидки меньше и зависят от готовности дома. Если говорить про дисконт на загородном рынке Подмосковья, то по данным iResidence, он колеблется в пределах 15-30% на участки и в 20-30% на готовые дома».

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», обращает внимание, что к слишком большим скидкам и чересчур заманчивым предложениям надо относиться с осторожностью. А Сергей Новиков, заместитель генерального директора компании «Премьер-Девелопмент», рассказывает, что сейчас некоторые девелоперы уступают до 40% от цены: «Такие большие скидки — не лучший способ выйти из кризиса. У ЖК есть своя экономика, ниже которой реализовывать объект просто нельзя. Да, продать получится, но поступивших денег может просто не хватить на достройку объекта и тогда возникнет риск появления обманутых дольщиков».

Стоит отметить, что девелоперы весьма изобретательны в том, как и что продавать со скидкой, так как не всё подлежит распродаже. Если товар и так привлекателен и найдёт своего покупателя, то снижать на него цену нет смысла. Именно поэтому предложения обычно избирательны и предоставляются не на самые ликвидные объекты. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», отмечает, что таким способом застройщик выравнивает динамику продаж, стимулирует спрос на менее востребованные лоты, например, на трёх- и четырёхкомнатные квартиры или квартиры большой площади. Подобные скидки предоставляются в ЖК «Маяк». А в ЖК «Хорошевский» размер скидки зависит от дома: 3% для тех, кто покупает квартиры в корпусах № 9, 10, 11 и 12; 4% — в корпусах № 3, 4, 5, 6. А в корпусе № 15 1,5% скидывается при покупке однокомнатной или двухкомнатной квартиры.

1 из 4
ЖК «Хорошевский»
© horoshevski.ru
2 из 4
© horoshevski.ru
3 из 4
© horoshevski.ru
4 из 4
© horoshevski.ru

Есть случаи, когда креативность скидочных программ поражает. Например, не может не обратить на себя акция «Выбей себе скидку» в ЖСК «Шервудский лес». Размер скидки в этой акции определяется точностью выстрела из лука! Попади в яблочко — получи максимум, или же просто ощути себя Робин Гудом. Но акция действует до 31 октября, хотя при таком нестандартном подходе можно ожидать в будущем не менее интересных бонусов.

Не стоит думать, что для девелопера скидки — сплошной убыток. Нет, они благоприятны в данной экономической ситуации и для него. Екатерина Артёмова даёт следующее объяснение: «На фоне падения спроса значительно сокращается денежный поток, который используется для финансирования того же проекта. Недостаток средств, получаемых от проекта, а также недоступность коммерческих кредитов по низким ставкам могут привести к недофинансированию и к потенциальной заморозке строительства. А кроме этого в последнее время резко выросли издержки ввиду девальвации рубля. Усугубляет ситуацию увеличение темпов инфляции, которая по данным ЦБ РФ на сентябрь 2015 года составила 15,7%. В этой ситуации застройщики стремятся получить максимальное количество денежных средств от продажи в максимально короткий промежуток времени, в течение которого есть возможность финансового планирования в нынешних кризисных условиях».

А Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY & DEVELOPMENT, подытоживает: «Приходится выбирать меньшее из двух зол: либо сегодня продать с относительно небольшими потерями, либо завтра отдать всё кредиторам, а также потерять ранее вложенные собственные средства».

Кроме этого Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential group, отмечает, что акции позволяют увеличить ликвидность проекта, так как эта составляющая во многом зависит именно от скорости продаж на объекте.

Скидки есть практически у всех. В принципе, размер бонуса позволяет судить не только о том, насколько срочно девелопер нуждается в деньгах, но и о том, насколько продукт был переоценён. В принципе, скидок сейчас нет лишь у тех, кто изначально продавал дёшево. Дмитрий Земсков заявляет: «Акции может себе позволить не проводить только тот застройщик, кто и так держит цену на 5-10% ниже средней цены конкурентов в данной локации. Демпинговать от демпинга — это, согласитесь, оксюморон».

ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru

Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments, добавляет, что к скидкам не прибегают компании, у которых достаточно собственных денег для самостоятельного финансирования строительства и нет задач зарабатывать на объёме, а также, если сам проект имеет уникальную особенность, востребованную в данный момент на рынке. К таким уникальным проектам можно отнести ЖК «Город на реке Тушино-2018», где и концепция продумана и метро в 5 минутах ходьбы.

Примеры скидок Московского региона

Москва:

 

Московская область:

Одним словом, рынок новостроек сейчас привлекателен и точно манит тех, у кого каким-то образом завалялось 5-10, а то и больше, миллионов.

ЖК «Котельнические высотки» 
© vkotelniki.ru
Наталья Бухтиярова В городе 0 1569
В городе