12 ноября 2019    Вторник
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 2378

Притяжение Кремля

Столице веками не удаётся сместить центр тяжести

© shutterstock.com

Известно, что ещё в «сталинском» генплане предусматривалось создать несколько крупных общественных градостроительных центров, которые бы оттянули население и гостей столицы от небольшой территории, окружающей Кремль. Располагались они, например, в районе Суворовской площади, у метро «Текстильщики». А правительственные учреждения при этом должны были сконцентрироваться у Петровского парка. Проекты перешли в разряд прожектов, а воз, как говорится, и ныне там — все стремятся к сердцу Москвы, тем самым практически «поражая» его.

Все дороги ведут…

Все попытки переселить чиновников как можно дальше от нулевого километра мегаполиса, как сделали несколько лет назад областные власти, построив целый правительственный квартал в Павшинской пойме (а теперь существует и проект Парламентского центра в Мнёвниках), или насытить спальные районы разнообразной инфраструктурой, или «задержать» жителей Новой Москвы путём создания там тематических и ландшафтных парков, развлекательных объектов — из числа вариантов решения проблемы. Речь об этом вновь шла на недавнем Урбанистическом Форуме в Манеже.

«В течение веков город развивался таким образом, что вся основная инфраструктура была сосредоточена в центре, здесь всегда были все ключевые органы власти, и жить на его территории было максимально престижно. И до сих пор эта аксиома не подвергается сомнению, — рассуждает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Изменить эту ситуацию можно только за счёт сильной политической воли: необходимы меры, которые бы максимально регулировали деятельность застройщиков, а также создание разных центров притяжения».

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG, поддерживает эту идею: «Уменьшить нагрузку на транспортную и прочую инфраструктуру центральных районов Москвы мог бы вывод части государственных учреждений за пределы центра столицы — и такая идея озвучивалась неоднократно. При перебазировании госструктур новый стимул к развитию получат и территории, на которых расположатся административные здания. Так, к примеру, планы по переводу части ведомств в Новую Москву должны были подстегнуть процесс освоения присоединенных к городу земель, способствовать образованию новых рабочих мест, но, увы, они так и не были реализованы. Разумеется, выселять на окраины и в пригороды всех чиновников не стоит: в центре должна остаться администрация Москвы и федеральные ведомства и службы, активно взаимодействующие с людьми, чтобы гражданам не приходилось ездить за разными справками и прочими документами в Подмосковье. Но определённое количество госучреждений точно можно вывести за пределы МКАД, причём с большой пользой для всего московского региона».

 

Мнёвники, где планируется построить Парламентский центр
© Квадрум.ру

«Важно понимать, что перенос, например, Администрации Президента на новое место приведёт не к децентрализации, а к смещению центра в пространстве, — уверен Сергей Крючков, директор по проектированию компании Rose Group. — За последние 300 лет Россия переживала подобный опыт дважды: перенос столицы Петром I в Санкт-Петербург и обратно в Москву уже при власти Советов. Искусственные меры по формированию локальных центров притяжения не перевесят значения административных центров, пока администрация решает все насущные вопросы, а органы местного самоуправления играют, скорее, декоративную роль. На мой взгляд, ситуация может измениться только при условии реального делегирования полномочий гражданам на местах в сочетании с перераспределением налоговых поступлений в пользу местных бюджетов».

Точки притяжения

Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН, информирует, что сегодня в ЦАО сосредоточено 40% рабочих мест Москвы, при том что проживает там только 8% населения. «И, конечно, децентрализация уже давно назрела, — категорична она. — Причём вопрос решается как условным кнутом — в центре всё сложнее с парковкой, и она платная, так и пряниками в транспортной инфраструктуре, развитии проектов комплексного освоения территории, в том числе на месте бывших промышленных предприятий, создания бизнес-кластеров на периферии города. Такой подход к развитию городской среды указывает именно на самодостаточное развитие районов, расположенных вне центра: новые дороги, новые рабочие места, новое жильё, обеспеченное социальными, бытовыми, спортивными и рекреационными объектами».

Эксперт отмечает и такой немаловажный тренд, как развитие водных артерий столицы — программа «Москва-река» должна открыть около 70% набережных для горожан. «Прилегающая к ним территория также будет реорганизована и во многом этому способствует как раз развитие проектов комплексного освоения территории. Инвесторы помимо строительства жилья занимаются благоустройством набережных. И в этом позитивный фактор именно для москвичей — в городе создаётся комфортное общественное пространство», — считает Наталья Немчанинова.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напоминает, что к середине будущего года планируется утвердить новый мастер-план развития столицы. В основу документа будут заложены такие приоритетные направления градостроительной политики, как создание новых центров деловой активности, комплексная реновация промзон, активное развитие территорий Новой Москвы. Кроме того, отныне власти Москвы и Подмосковья собираются совместно развивать те земли, которые непосредственно прилегают к столице. Все эти меры будут способствовать центробежному развитию мегаполиса.

1 из 8
Место под ЖК «Город на реке Тушино-2018», осень 2015 года
© tushino2018.ru
2 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
3 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
4 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
5 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
6 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
7 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
8 из 8
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru

«Можно с уверенностью сказать, что принцип полицентрического развития столицы наконец-то становится одним из главенствующих в текущей политике московских властей, — комментирует Мария Литинецкая. — В деле реализации такой модели учитывается пример ведущих мировых мегаполисов, в частности Токио и Сингапура, имеющих опыт успешного перехода от моноцентризма к полицентризму».

Если говорить о технических средствах градостроительной децентрализации мегаполиса, то здесь ключевую роль играют так называемые транспортный и зелёный каркасы. Железные дороги, автомагистрали, реки и крупные зелёные массивы — вот основные разделители, при помощи которых городская агломерация физически дробится на ряд локальных городских образований. На сетку из вышеперечисленных разделителей накладывается более мелкая сетка связей — улицы местного значения. Внутри ячеек крупной сетки выделяются локальные центры притяжения. В ряде случаев эти локальные центры существуют исторически, ведь мегаполисы включают в себя некогда независимые поселения, сросшиеся между собой в процессе урбанизации. В других случаях локальные центры притяжения создаются планомерно. Всё вместе это называется градостроительной политикой.

Ещё один важный вектор развития города — формирование новой комфортной городской среды. «Облик жилых проектов определяется не только тем, что красиво или некрасиво, а общими градостроительными тенденциями. Важно не только, как выглядит здание, а как к нему можно подъехать, как получить на его территории необходимые услуги, какие условия для отдыха в нём созданы. Создать такие полноценные районы для жизни, где жители смогут отдыхать и работать, не выезжая далеко за его пределы, возможно в случае комплексного развития территорий, на что и делают акцент московские власти», — отмечает Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

В условиях дефицита площадок под комплексную застройку внутри МКАД, московские промзоны обладают существенным потенциалом для развития. Основной целью реорганизации столичных промзон является вовлечение заброшенных и пустующих территорий в хозяйственный оборот. «Комплексное развитие производственно-коммунальных зон призвано повысить связность и проницаемость городских территорий: наладить транспортное сообщение между районами, разгрузить улично-дорожную сеть, повысить комфортность проживания в близлежащих жилых массивах. Именно по пути создания многофункциональных кластеров идёт в настоящее время освоение промышленных территорий. Комплексное развитие территории влечет за собой развитие социальной, транспортной, коммерческой инфраструктуры, что позволяет создавать новые рабочие места и повышает общий уровень развития территории. К числу наиболее крупных проектов КОТ на территориях промзон относятся „Город на реке Тушино-2018“, „ЗИЛАРТ“, „Фили Град“», — рассказывает эксперт.

1 из 12
Территория бывшего завода «ЗИЛ»
© stroi.mos.ru
2 из 12
ЖК «ЗИТАРТ»
© zilart.ru
3 из 12
ЖК «ЗИТАРТ»
© zilart.ru
4 из 12
ЖК «ЗИТАРТ»
© zilart.ru
5 из 12
ЖК «ЗИТАРТ»
© zilart.ru
6 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru
7 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru
8 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru
9 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru
10 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru
11 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru
12 из 12
ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru

«„Серединные зоны“ между спальными районами и центром уже нарекли „ржавым поясом Москвы“ — теперь на него вся надежда. Так, район Нагатино-Садовники отделён от центра города огромной промзоной, часть которой — 13-й автобусный парк. По соседству уже созданы новые рабочие места: „Московский бизнес-инкубатор“ реализует проект Nagatino i-Land, где в ближайшее время могут открыться бэк-офисы крупных банков, например, Райффайзенбанка и Альфа-Банка», — добавляет Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI.

Более того, сейчас в составе проектов большое внимание уделяется строительству спортивной инфраструктуры — в некоторых проектах это полноценные спортивные комплексы. В этом случае спортивный кластер становится фактически якорем и драйвером развития всего района. Такие проекты сегодня единичны, но привлекают большое внимание. Как правило, крупные стадионы располагаются в живописных местах и иногда даже имеют выход к большой воде, что повышает престиж жилого комплекса. Наличие крупного спортивного объекта повышает имидж района, его статус за счёт неотъемлемо развивающейся инфраструктуры внутри комплекса и вокруг него.

Дмитрий Власов напоминает об инициативе столичных властей: крупные музеи будут «делиться» своими фондами с периферийными очагами культуры. У каждого музея на окраине появится своя экспозиция и выставочная программа. Среди окраинных площадок, которых ждут большие перемены, — залы в Беляеве, Ростокине, Богородском, Тушине и Солнцеве. Однако проблема заключается в том, что жители плохо осведомлены о культурной жизни своего района. Например, в районе Котловка есть художественная галерея, но либо жители и вовсе не знают о ней, либо у них отсутствует желание туда идти.

Работа пуще неволи

«Дефицит инфраструктуры для отдыха в спальных районах и в Подмосковье, возможно, и есть, но не он является причиной интенсивной маятниковой миграции, или, проще говоря, причиной того, что ежедневно миллионы москвичей и жителей области ездят в центр столицы и обратно, в отдаленные районы и пригороды, — утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». — Эти передвижения вынужденные, и обусловлены они двумя факторами: первый — высокая концентрация качественных рабочих мест в пределах Москвы, преимущественно в центральных районах; второй фактор — транспортный, ведь достаточный уровень развития транспортной системы позволяет людям жить на окраинах, а работать в центре. При этом транспорт уже явно перегружен (чтобы убедиться в этом, достаточно проехаться в метро в час пик), но критического уровня загруженности мы пока не достигли, поэтому мощного стимула развивать производство и бизнес на окраинах нет. Есть отдельные локации, где идёт достаточно активный процесс создания новых рабочих мест — например, вблизи МКАД на присоединённых территориях, на севере области (Мытищи, Химки), на направлениях, где расположены крупные аэропорты. Но пока это точечное развитие, и поэтому большинство жителей периферии ездят на работу в центр».

«Мне очевидно, что вряд ли новосёлы, приобретающие, обычно с получением ипотеки, квартиру в районах Москвы или около её границ, будут работать в магазинах, кинотеатрах и поликлиниках. Ведь дохода от такой зарплаты недостаточно для банка кредитора. Да и менять профессию вряд ли многим захочется, тем более, если она осознанно выбрана и в ней имеются карьерные продвижения и перспективы, — замечает Ирина Жарова-Райт управляющий партнёр инвестиционной группы Sesegar. — Некоторые девелоперы просто жертвуют частью участка, резервируя место под офисные здания, технопарки, прочие футуристические прожекты. Они надеются в будущем всё-таки застроить и эти резервы. В целом же успешных примеров создания новых жилых районов с рабочими местами пока нет».

Изменится эта ситуация тогда, когда нагрузка на транспортную систему региона станет непосильной, и бизнес будет вынужден выносить рабочие места в отдалённые районы города и за пределы МКАД? Надо сказать, что старт этому процессу был дан ещё в середине 2000-х — тогда много говорили о децентрализации, активно запускались проекты строительства бизнес-парков в Подмосковье и так далее. Но вмешались два экономических кризиса, и смещение деловой активности за пределы центра столицы, по сути, не состоялось. Когда ждать возобновления этого процесса — вопрос открытый.

Попытка — не пытка

1 из 4
МВЦ «Крокус Экспо»
© Фотобанк Лори
2 из 4
МВЦ «Крокус Экспо»
© Фотобанк Лори
3 из 4
Концертный зал «Крокус Сити Холл», входит в МВЦ «Крокус Экспо»
© Фотобанк Лори
4 из 4
МВЦ «Крокус Экспо»
© Фотобанк Лори

«Планов по реализации современных проектов заявлено много, — соглашается Ирина Доброхотова, председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Например, ещё в позапрошлом году губернатор Московской области Андрей Воробьёв озвучивал планы по строительству крупных деловых центров, сравнимых по масштабам с ММДЦ „Москва-Сити“, в Одинцове, Красногорске, Котельниках, Мытищах и Железнодорожном. В частности, бизнес-кластер в Одинцове по задумке займёт 100 га, на которых может быть построено от 500 тыс. до 1 млн м2 недвижимости. Говорилось, что первые бизнес-комплексы могут достроить уже в 2017 году. Совладелец компании ООО „Киевская площадь“ Год Нисанов также заявлял о планах по строительству агрокластера на Ленинградском направлении Московской области в 2017 году, который по размерам сопоставим с его „Фуд-Сити“. Из завершённых же проектов существует „Крокус-Экспо“, где построена даже станция метро „Мякинино“. Есть планы по дальнейшему развитию этого комплекса и строительству там небоскрёбов.

Однако в настоящее время не просматривается какой-то единый план по развитию этих территорий. Много проблем остаётся на стыке Москвы и Подмосковья. Проблемы взаимодействия бюджетов и администраций, вопросы о собственности на землю и т. д. Словом, говорить о каких-то выдающихся реализованных решениях пока рано. Особенно в Подмосковье. Из 360 генпланов и территориальных схем принято только 72. Остальные должны быть приняты к концу 2016 года. При этом об уже принятых заместитель председателя областного правительства Герман Елянюшкин отзывался весьма нелестно, отмечая, что даже хорошие и сбалансированные приняты с учётом интересов отдельных девелоперов».

Ирина Доброхотова приводит яркий пример с Новой Москвой: «Скоро исполнится 3,5 года с момента присоединения к столице новых территорий. Изначально идея была интересная, но пока практически ничего из заявленного властями в отношении новых территорий не выполнено. Чиновники и парламентарии не захотели переезжать в Новую Москву, оставив эти земли без сильнейших якорей, вокруг которых могла появиться коммерческая недвижимость (торговые и офисные центры, предприятия общепита и досуга, всевозможные магазины, салоны и сервисы). Не все складывается и с метро: пока столичные власти не могут окончательно договориться о строительстве метро даже в Коммунарку, не говоря уже о прокладке линии до Троицка. Затягиваются сроки ввода станций „Румянцево“ и „Саларьево“.

1 из 4
Проект станции метро «Румянцево»
© stroi.mos.ru
2 из 4
Строительство станции «Румянцево»
© stroi.mos.ru
3 из 4
Проект станции «Саларьево»
© stroi.mos.ru
4 из 4
Строительство станции «Саларьево»
© stroi.mos.ru

Да, из позитивных моментов — строительство транспортной и социальной инфраструктуры, появление новых рабочих мест, но всё это меркнет перед ударными темпами жилищного строительства. По расчётам властей, на территории будет проживать 1,5 млн человек, при этом рабочих мест будет создано не менее 1 млн. Однако за четыре года почти на 5 млн мжилья создано всего 80 тыс. рабочих мест. Этого явно недостаточно, поэтому вопрос с маятниковой миграцией в ближайшей перспективе решён не будет, что создаст серьёзную и все возрастающую нагрузку на транспортную инфраструктуру. В настоящее время Новая Москва, увы, мало чем отличается от других подмосковных территорий. Изменить сложившийся уклад возможно, но на это уйдут годы, как это происходило со спальными районами, серьёзно отдаленными от центральной части города. Прошли долгие годы, прежде чем они более-менее интегрировались в городскую ткань».

Александр Шевчук В городе 0 2378
В городе