19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 2377

Игра по понятиям

Строят в Новой Москве много и пока без утверждённого генплана

© CaseyMartin / shutterstock.com

Вот уже несколько лет ведётся активное строительство на присоединённых к столице территориях. Но понять, чем руководствуются в своей деятельности застройщики, сложно. Скажем, когда некоторые из них входили в проекты, земли относились к областному подчинению. И какие-то градообразующие документы по тем или иным поселковым, сельским, городским образованиям имелись, чем руководствовались местные власти и требовали их соблюдения от застройщиков. Хорошо — всё это кануло в лету: власть сменилась и дела сданы в архив. Тогда по каким правилам ведётся нынешнее строительство? Кто и где решает: почему жилые корпуса должны иметь 15, а не 9 этажей, а внутридворовые пространства слишком малы, машиномест явно недостаточно, а вместо детского сада должен появиться торговый центр?.. И, пожалуй, главное — кто даст гарантии, что вскоре по соседству не появится производственная площадка или не пройдёт оживлённая магистраль?

Почувствуй разницу

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», отмечает тот факт, что градостроительная политика Москвы и Подмосковья в отсутствии схем территориального планирования территорий значительно различается. «В Московской области до момента появления генплана сельского поселения вся строительная деятельность в буквальном смысле блокируется: стройка останавливается, разрешения на возведение новых объектов не выдаются. Для застройщика это означает отсутствие возможности ведения деятельности, нередко на срок до двух лет (столько времени в среднем требуется на разработку геплана). А может случиться и так, что генплан не утвердят и срок продлевается ещё на два года. При этом застройщик весь период ожидания должен платить налоги, то есть нести убытки, не получая прибыли. Градостроительная политика Москвы в этом отношении является более гибкой — вместо остановки стройки власти в процессе разработки будущего генплана новых территорий стараются учитывать и использовать те наработки, которые уже есть». Пока суть да дело — караван, знай себе, движется.

По словам Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», с точки зрения поддержки столичного правительства, действительно, присоединённые территории находятся вне конкуренции во всем регионе: «Градостроительное ведомство Москвы расходует на развитие своей территории в 5 – 7 раз больше средств, чем областное правительство. Огромная разница и в расходах на развитие транспортной сети: столица получает в 4 – 5 раз больше денег, чем Подмосковье. Такой подход не удивителен: Новая Москва — один из самых глобальных и значимых проектов для наших властей и её интенсивное развитие, можно сказать, для них — дело чести. Превращение огромных неосвоенных территорий в полноценный округ столицы — это вопрос престижа и доверия жителей к тем, кто наверху властных структур».

Точка роста

© shutterstock.com

Московская прописка и перспективы активного освоения территорий заметно повысили спрос на недвижимость сразу же после их включения в состав столицы, признаётся Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость». Продажи в новостройках идут довольно высокими темпами, что связано с гораздо более привлекательными, в сравнении со старомосковскими, ценами на квартиры. Корпуса на начальных этапах возведения выводятся в продажу по низким ценам и распродаются ещё на стадии активного строительства. Об этом свидетельствует довольно низкая доля предложения в готовых домах.

Судя по объёмам строительства жилья, территорию Новой Москвы сложно назвать проблемной зоной для застройщиков, оценивает ситуацию Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Строят много и активно, темпы продаж тоже весьма высоки. Другое дело, что красиво анонсированные объекты могут в будущем стать проблемными для жителей, не оправдав возложенных надежд. Уже сегодня Коммунарка стоит в серьёзных пробках, а жители жалуются на дефицит садов, школ, парковок и других объектов социальной инфраструктуры. Не последнюю роль в этом сыграло желание застройщиков использовать свой участок максимально возможным образом, посредством довольно плотной застройки».

«Всё это демонстрирует обратную сторону медали: по сей день концепция развития Новой Москвы на ближайшие годы остаётся не совсем ясной. Скажем, от планов по переводу правительственных учреждений и создания соответствующей инфраструктуры давно отказались. Что дальше? И тянуть время на разработку внятной идеи тоже не гоже — после расширения столицы прошло без малого пять лет. Срок вполне приличный! Даже несмотря на то, что заявленный властями период освоения присоединённых земель составляет более 30 лет», — отмечает Елизавета Гудзь.

Впрочем, Ирина Доброхотова ссылается на утверждённые совсем недавно, в ноябре, территориальные схемы развития Новой Москвы. В какой-то степени они определяют объём предстоящих преобразований Троицкого и Новомосковского административных округов до 2025 года. Вот некоторые цифры из этого документа. В частности, ежегодно предполагается возводить 2,7 млн м2 жилой и 1,6 млн м2 нежилой недвижимости. Общий фонд жилой застройки до конца 2035 года составит 71,3 млн м2 (54 млн. м2 нового строительства), общая емкость детских садов — 90,8 тыс. мест, школ — 175,2 тыс. мест, поликлиник — на 26,2 тыс. посещений в смену. Планируется проложить 600 км новых дорог, 40 км линий метро, а также привести в порядок существующие железнодорожные пути и построить 41 км новых путей, создать 35 ТПУ. Новое строительство позволит также создать около 1 млн новых рабочих мест.

Кашу маслом не испортишь

Схема строительства ж/д линий. Синим отмечена первая очередь строительства, зелёным — вторая
© stroi.mos.ru

«Действительно, на данный момент девелоперы получили представление о картине расположения основных инфраструктурных объектов, о том, где будут находиться главные точки роста ТиНАО, где пройдут транспортные артерии и коммуникации», — подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп».

Александр Зубец даже уточняет, что плотность застройки будет варьироваться от большей к меньшей, в зависимости от удаленности от МКАД. «Важно, что представленная схема территориального развития региона абсолютно не противоречит нашим планам. Нужно понимать, что и генплан не проектируется обособленно от текущей ситуации. Документ однозначно учитывает проекты, которые строятся в настоящий момент, а также получившие одобрение. Такие объекты, как транспортные дороги и развязки проектируются с учётом уже реализуемых жилых комплексов. Соответственно, девелоперы, находящиеся в активной стадии строительства своих проектов, могут не беспокоиться по поводу необходимости проведения каких-либо корректировок уже одобренного проекта. Все параметры жилых комплексов уже учтены».

Таким образом, представленный план развития не стал никаким сюрпризом для застройщиков, считает эксперт. По сути, он просто закрепляет те новые проекты, которые строились с момента присоединения территории Новой Москвы.

«В принципе, схема территориального развития Новой Москвы уже даёт исчерпывающие данные по этой местности. Однако хотелось бы видеть ещё большую конкретику. Необходимо чёткое понимание по разработке и согласованию дорожной сети. Да, представлены определённые коридоры, зарезервированные трассы, но все они с планом развития на 10 – 15 лет вперед, без разделения на какие-то конкретные этапы. Кроме того, хотелось бы больше подробностей в вопросах развития различных видов городского транспорта. Да, сегодня есть понимание, в каких направлениях будут прокладывать пути, но конкретного маршрута нет. То есть будущие перспективы понятны. Теперь хотелось бы понять график работ и, самое главное — этапы развития», — уточняет Александр Зубец.

Планы в законе

© shutterstock.com

«Предварительные варианты правил землепользования и застройки Новой Москвы будут представлены в этом году, — говорит Мария Литинецкая. — Тем не менее, на данный момент нет никаких предпосылок к тому, чтобы правила игры резко поменялись. Для девелоперов, которые уже полностью подготовили документы, прошли комиссии и получили все разрешения, уже точно ничего не произойдёт. Ситуация теоретически может быть иной для тех игроков, которые только начинают разрабатывать свои проекты и планируют вывести их на рынок через какое-то время. В таком случае, им, возможно, придётся вносить коррективы сообразно новым обстоятельствам».

Начало строительства на территории Москвы предполагает наличие утверждённого властями градостроительного плана земельного участка, информирует Ирина Доброхотова. Именно ГПЗУ консолидирует информацию обо всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него ограничениях. При этом он не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении этой территории. ГПЗУ необходим для разработки проектной документации для строительства или реконструкции капитальных объектов, выдачи разрешения на строительство и ввода объектов в эксплуатацию. В ГПЗУ обязательно указываются границы земельного участка, сервитуты, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, информация о градостроительном регламенте, о разрешённом использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, информация об объектах капитального строительства и объектах культурного наследия, расположенных на участке.

«Таким образом, застройщик перед началом строительства владеет исчерпывающей информацией касательно своего земельного участка. Что и как там можно строить, исходя из действующего законодательства и градостроительных норм, — комментирует эксперт. — В настоящее время в Новой Москве есть ряд объектов, где граждане, купившие квартиры в первых очередях, активно выступают, например, за строительство паркинга вместо нового жилого корпуса, так как машины ставить негде, а новый дом будет смотреть «окна в окна». К сожалению, если это не нарушает ГПЗУ и нормы инсоляции, то застройщик вправе строить новый дом вместо парковки или организации дворового пространства. Граждане могут отстаивать свою позицию на общественных слушаниях, но в настоящее время эти мероприятия носят для властей уведомительно-рекомендательный характер, и не являются основанием для изменений в градостроительных проектах. Если речь идёт о соседних земельных участках, по которым ещё не приняты ГПЗУ, то гарантий никаких нет и быть не может.

© shutterstock.com

Планы властей также могут меняться, особенно в таких сложных проектах, как Новая Москва. Например, власти столкнулись с объективными проблемами при реконструкции Калужского шоссе, когда пришлось продумывать обходные пути мимо населённых пунктов. Не очень понятна и ситуация с развитием метро. В этих ситуациях конечный покупатель всегда играет в некую лотерею — получат территории позитивное развитие (метро, социальная и транспортная инфраструктура) и жильё ощутимо прибавит в стоимости. Только метро может дать прирост на 20%! А организуют какой-нибудь мусоросжигательный завод или кладбище в окрестностях — и привлекательность квартир в соседних новостройках может снизиться».

Итак, полного набора всех необходимых законодательных актов для градостроителей пока нет. Тем не менее работа в этом направлении, как мы видим, ведётся. Утверждение территориальных схем развития — это уже большой шаг вперёд для девелоперов. В 2016 году, после принятия генплана, а также правил застройки и землепользования, Новая Москва перестанет быть проблемной зоной с точки зрения закона.

Александр Шевчук В городе 0 2377
В городе