19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Белла Минц В городе 0 1808

В автономном режиме

Замкадные районы: столичные преимущества, областные особенности

© shutterstock.com

Если посмотреть на карту главного мегаполиса страны, то сразу видно, что он давно потерял идеальную форму круга и похож скорее на солнце с протуберанцами. И это если не брать в расчёт «юбочку» Новой Москвы размером в две прежних территории столицы. Огромные районы за МКАДом иногда даже не имеют с городом общей границы, однако живут по московским законам, в противовес ближайшим областным сателлитам: московская прописка, причитающиеся льготы. (Даже алкоголь продают там до одиннадцати вечера, а не до девяти, как в области). В то же время подмосковные особенности на этих землях тоже цветут вовсю — от транспортной недоступности до приятной близости к природе и менее жёсткого ритма большого города.

Спальные анклавы

Жизнь в замкадных районах можно назвать столично-провинциальной. Но, в первую очередь, всё же столичной. А по данным компании «МИЦ-Недвижимость», в список районов Москвы за пределами МКАДа, где в настоящее время реализуются новостройки, входят Митино, Северный, Новокосино, Северное и Южное Бутово, Солнцево, Некрасовка. Суммарный объём предложения на первичном рынке этих районов составляет около 5,3 тысяч квартир и апартаментов общей площадью 323 тысячи квадратных метров.

В ближайшее время, отмечает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, предложения появятся ещё в других районах: в Косино-Ухтомском планируется строительство крупного микрорайона, также ожидается застройка на территории Мякининской поймы и в Южном Бутове.

Конечно, районы за пределами МКАДа довольно сильно дифференцированы в зависимости от престижности направления и транспортной доступности.

Например, как отмечает руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, Митино, несмотря на свою замкадность, можно отнести к числу популярных и достаточно престижных, нежели, допустим, Некрасовка, которая ещё совсем новый и малообжитой район, к тому же без станции метро поблизости.

От большой столицы замкадные районы отличаются типом застройки. Генеральный директор компании «Мобил Строй XXI» Элеонора Шалбарова предлагает условно разделить строительство в таких районах на три группы. Первая — это малоэтажные индивидуальные жилые дома. Здесь мало централизованных проектов: как правило, выкупается небольшой участок с уже стоящим старым домом, здание сносится и на его месте возводится современное строение или группа корпусов, если позволяет участок. Вторую группу составляют проекты на оставшихся крупных свободных участках в традиционно малоэтажных районах. В зависимости от окружения тамстроится либо большой особняк с обширной придомовой территорией, либо микропосёлок из плотно стоящих коттеджей или таунхаусов. Третья, основная группа — многоэтажные жилые комплексы. Именно они и представляют наибольший интерес.

© potapovo-lite.ru

По данным заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, на сегодняшний день районы Москвы за пределами МКАДа активно развиваются и представлены 19 проектами, в которых реализуются в общей сложности 67 корпусов. Наибольший объём новостроек представлен в Некрасовке — 7 проектов и 25 корпусов, в Митине — 3 проекта и 6 корпусов, в Южном Бутове — 2 проекта и 14 корпусов. В микрорайоне Северный реализуются 2 проекта в 7 корпусах и в Новокосине новостройки представлены 2 проектами и 4 корпусами.

Основное предложение сосредоточено в эконом- и комфорт-классе, в панельных и монолитных домах высокой этажности (по 7 проектов), 2 проекта реализуются в сегменте бизнес-класса в домах средней этажности.

Большая часть квартир, по данным «НДВ-Недвижимость», продаётся без отделки, чистовая отделка представлена в одном проекте в Южном Бутове. Квартиры с отделкой предлагаются в 14 реализуемых корпусах в проектах класса эконом и комфорт, основная часть которых сосредоточена в Некрасовке.

Ценный вклад

Главное преимущество замкадных проектов — их цена: как правило, именно в этих комплексах можно найти наиболее бюджетные предложения в старых границах Москвы. Чаще всего, считает Владимир Богданюк, квартиры в новостройке за МКАДом рассматриваются для многих покупателей как отправная точка для дальнейшего улучшения жилищных условий, а жильё в Москве в представлении многих потребителей имеет более высокую капитализацию, чем в Подмосковье. Определённую долю среди покупателей, по словам эксперта, занимают также жители соседних городов Подмосковья и аборигены района, улучшающие жилищные условия. Поскольку большинство проектов относится к массовому сегменту, то примерно в равных долях основная масса спроса приходится на однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры.

Цена предложения может значительно варьироваться в зависимости от удалённости МКАД, транспортной доступности, характеристик проекта и его строительной готовности. Самая высокая средняя стоимость квадратного метра, по данным «НДВ-Недвижимость», представлена в Митине и составляет 150 тыс. руб., что обусловлено благоприятным расположением района, высокой степенью готовности части реализуемых проектов, развитой инфраструктурой и хорошей транспортной сетью. Наименьшая средняя стоимость жилья — в микрорайоне Северный — 100,5 тыс. руб. за м2.

«Некрасовка»
© жк-некрасовка.рф

Если говорить не о стоимости метра, а о стоимости лота, то по данным компании «Метриум Групп», замкадно-московская картина выглядит следующим образом. В Некрасовке в настоящее время ведётся строительство проекта эконом-класса — ЖК «Некрасовка». В продаже находятся одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 31,8 до 87,9 м2. Минимальный бюджет покупки составляет 3,8 млн, максимальный — 8,77 млн рублей. Это незначительно ниже цен в ЖК «ВЛюблино», расположенном внутри кольцевой: однокомнатную квартиру площадью 31,1 м2 можно приобрести за 3,9 млн рублей, а «трёшку» площадью 78,3 м2 — за 7,2 млн рублей.

Однокомнатная квартира в микрорайоне Северный стоит 3,3 млн руб. за 32,7 м2, четырёхкомнатная квартира площадью 104,9 м2 — 8,9 млн руб. А цена однокомнатной квартиры площадью 32,3 кв. м в ЖК «Город», расположенном внутри московской кольцевой, составляет 4 млн руб. Максимальная цена четырёхкомнатной квартиры площадью 104,4 м2 достигает 12,4 млн руб.

К слову, из общей массы эконома и комфорта эксперты выделяют малоэтажный комплекс бизнес-класса ЖК «Потапово Lite» в Южном Бутове. Помимо непривычного для замкадных территорий класса, при создании домов будут применены энергосберегающие технологии.

Трансформация окраин

Чем же кроме цены могут привлечь замкадные территории? Элеонора Шалбарова считает, что при ближайшем рассмотрении можно найти ряд весомых преимуществ. Для верхнего и среднего ценового сегмента основным приоритетом является близость к столице, так как внутри кольцевой дороги место под частный дом найти уже мало шансов. Для многоквартирного дома главным является сочетание стоимости ближнего Подмосковья с московской пропиской. Если говорить о каждом посёлке отдельно, то визитной карточкой, допустим, Рублёва будет Москва-река с заливами и бухтами, Куркина — пойма реки Сходня, красивейшие места с ярко выраженным рельефом. На территории Северного расположены Долгие пруды, давшие название соседнему Долгопрудному, рядом расположен большой Хлебниковский лесопарк. Восточный район расположился между Лосиным островом и Горенским лесопарком.

Менее «возвышенные» преимущества видит Елизавета Гудзь. По её словам, несмотря на удалённость от центра города, районы за МКАДом активно развиваются. Тот факт, что в этих районах застройщики предлагают готовые к заселению квартиры и по стоимости значительно дешевле среднемосковских, выглядит несравненно привлекательнее для потенциальных покупателей, у которых не хватает денег на покупку квартиры внутри МКАДа.

«Потапово Lite»
© potapovo-lite.ru

Наряду с этим жители замкадных районов обеспечиваются всей столичной инфраструктурой, что является важным фактором для многих при покупке жилья. Если посмотреть не на перспективы, а на реальное положение дел, то, напоминает эксперт, некоторые районы уже обладают сложившейся инфраструктурой и отличаются разнообразием магазинов, предприятий бытового обслуживания и сферы услуг, медицинских и образовательных учреждений. В строящихся жилых комплексах заявлено, что вся необходимая инфраструктура будет представлена в рамках проектов.

Преимуществом является и экология. Как рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, с этой точки зрения благоприятными являются Солнцево, Северный, Митино и Южное Бутово. В первую очередь, это объясняется их расположением: роза ветров защищает ЮАО, ЗАО, СЗАО и САО, унося вредные выбросы столицы на восток. Также положительное состояние экологии в этих районах обусловлено отсутствием вредных промышленных предприятий и наличием лесных массивов.

Увы, исключением из общего перечня является район Некрасовка. Экология там неблагоприятна, прежде всего, из-за отрицательного влияния на состояние окружающей среды работы множества промышленных предприятий, и особенно — Люберецкой станции аэрации. Зато в Некрасовке обещают в будущем году открыть станцию метро. Для многих покупателей это более существенный стимул к приобретению жилья, чем та же роза ветров. Между тем, помимо Некрасовки, как напоминает Инна Игнаткина, хорошая транспортная ситуация сложилась в Митине, Новокосине и Бутове, а в перспективе к ним присоединятся Солнцево и Новопеределкино, куда в ближайшие год-два также придёт линия метрополитена.

Трафик из автономных столичных районов в центральную часть мегаполиса огромный. Практически все замкадные районы относятся к категории спальных. На это обращает внимание коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Основным источником рабочих мест там выступают лишь социальные учреждения и торговые центры, пункты сферы услуг формата «у дома». В этом направлении происходят некоторое смещение приоритетов. Скажем, в районе Новопеределкино размещены заводы Coca-Cola и McDonaldʼs. А на территории инновационного центра «Сколково» планируется создать около 30 тысяч рабочих мест. Быть может, только подобные шаги позволят ослабить нагрузку на центр и вдохнуть совершенно иную жизнь окраинным столичным образованиям.

Белла Минц В городе 0 1808
В городе