19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Белла Минц В городе 0 1933

Редкая птица

Проекты бизнес-класса в Новой Москве пока не прижились

© shutterstock.com

С момента присоединения к столице новые её территории развиваются довольно быстрыми темпами. Однако почти насильственный переход из загорода в город резко поменял вектор развития территории: если до исторического воссоединения земли между Калужским и Киевским шоссе входили в список «потенциала для развития элитного загорода», то теперь принцесса стала золушкой и это направление интересно в основном покупателям с невысокими бюджетами, ищущими компромисс между удалённостью от большого города и московской пропиской.

Покупатели с более толстыми кошельками всё же предпочитают приобретать недвижимость в границах старой Москвы, несмотря на все очевидные сильные стороны Новой — экологию или декларируемые заманчивые перспективы создания города-сада.

Пробные шары

И все же некоторые вкрапления проектов бизнес-класса на территории Новой Москвы есть. Их, действительно, мало (если рассматривать только сегмент многоквартирных жилых комплексов, без посёлков таунхаусов и коттеджей), сходятся во мнении эксперты. По информации руководителя Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимира Богданюка, фактически уровню бизнес-класса соответствуют всего четыре проекта — ЖК «Дубровка» в деревне Сосенки, ЖК «Троицкая Ривьера» в Троицке, апарт-комплекс «Вилла Рива», ЖК Vnukovo Tennis Country Club вблизи деревни Рогозинино. 

У руководителя ООО «Архонт Консалтинг» Валентины Осыка список несколько другой, хотя и во многом пересекается с мнением экспертов Est-a-Tet. По её данным, на данный момент на территории Новой Москвы в продаже 39 проектов в общей сложности на 259 корпусов. В течение этого периода рынок новостроек пополнился исключительно выходом новых корпусов в 8 проектах. Анализ предложения показал, что основная их масса позиционируется как жильё комфорт-класса (81% корпусов), в эконом-классе представлено 15% проектов, в бизнес-классе — 4%.

Всего на территории Новой Москвы существует 5 проектов бизнес-класса.

Название ЖК

Застройщик

Количество корпусов,
вышедших в I квартале 2016 года

Vnukovo Sport Village

«Примаком»

2

ЖК «Дубровка»

ООО «Строительный Альянс»

-

ЖК «Рассказово»

ООО «Красный Октябрь — Рассказовка»

-

ЖК «Вилла Рива»

ООО «Заречье»

-

ЖК «Garden Park Эдальго»

«КРОСТ»

-

Источник: best-novostroy.ru

При этом, отмечает Владимир Богданюк, на территории Новой Москвы есть ряд жилых комплексов, которые можно отнести к сегменту бизнес-, то есть они обладают рядом характеристик, присущих бизнес-классу, однако не все необходимые элементы для этого сегмента присутствуют (например, более мелкая нарезка квартир, отсутствие огороженной территории, недостаточная обеспеченность машиноместами; высота потолков менее 3 метров — любой из этих элементов делает проект классом ниже). К таким проектам можно отнести, например, ЖК «Бутовские аллеи», ЖК «Новые Ватутинки», «Квартал Южный» (реализация проекта на первичном рынке завершена), ЖК «Солнечный» в Троицке, ЖК «Рассказово», архитектурный пригород «Западная Долина» (на данный момент квартир в реализации нет, только коттеджи и таунхаусы), ЖК «Новая звезда», ЖК «Испанские кварталы» и ещё ряд проектов.

Бизнес бизнесу рознь

© shutterstock.com

Надо отметить, что субрынок жилья бизнес-класса Новой Москвы имеет целый ряд отличий от жилья такого же класса в самом городе. Основное отличие таких проектов, считает Владимир Богданюк, заключается, во-первых, в расположении в местах с низкой плотностью застройки, а, во-вторых, в том, что они не многоэтажные — не более 8 – 9 этажей. Стоит подчеркнуть, что почти все комплексы построены и сданы ГК или готовятся к сдаче ГК.

Как и положено, квартиры бизнес-класса в Новой Москве дороже, чем новостройки массового сегмента, и дешевле, чем бизнес-класс, строящийся в старых границах столицы. По данным компании Est-a-Tet, уровень цен в проектах бизнес-класса в Новой Москве варьируется от 62 до 275 тыс. р./м2. Минимальная цена за квадратный метр относится к квартирам больших площадей — порядка 170 – 200 м2. Средняя цена составляет около 147,5 тыс. р./м2. К слову, на новостройки массового сегмента в Новой Москве средний уровень цен составляет около 101,8 тыс. р./м2, что на 31% ниже. А вот в старой Москве уровень средней цены в бизнес-классе находитсяв районе 237,2 тыс. р./м2, что на 60,8% выше.

Между тем, московские девелоперы готовы подогревать спрос предоставлением скидок. Как рассказывает Валентина Осыка, снижение платежеспособного спроса вкупе с затовариванием рынка привело к тому, что средний размер скидок вырос со «стандартных» для 2014 года 3 – 5% до 10 – 15% в нынешнем. В прошлом году распространение получили акции, по которым скидки предлагались не в процентах, а в рублях. Например, такого рода акцию проводила ГК Sezar Group в ЖК «Рассказово».

А основное преимущество ЖК Vnukovo Sport Village по сравнению с ему подобными заключается в том, что купить квартиру предлагается в домах уже построенных. Поэтому в жилом комплексе, строительство которого ведётся с 2013 года, продажи квартир стартовали лишь в конце 2015 года.

Перспектива с отсрочкой

© shutterstock.com

Пока перспективы развития бизнес-класса в Новой Москве эксперты оценивают как нерадостные. В целом, по мнению Владимира Богданюка, для этих территорий более оптимально выглядит реализация проектов формата комфорт+ или бизнес- — именно они наиболее востребованы на данный момент, а учитывая экономическую ситуацию в стране и будут востребованы ближайшие год – два.

Управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая и вовсе называет бизнес-класс в Новой Москве несуществующим видом. Новая Москва, по мнению эксперта, всё же является зоной массового сегмента. Благодаря сравнительно низкой стоимости земельных участков, она идеально подходит для строительства комплексов, ориентированных на небогатого клиента. Комплексам серьёзную конкуренцию здесь составляет большой пул загородной недвижимости (коттеджные посёлки и таунхаусы). То есть главное конкурентное преимущество данной локации — цена, но она не является основным фактором привлекательности для покупателей бизнес-класса.

Кроме того, говорит Мария Литинецкая, за предкризисные годы в столице накопился огромный объём предложения в данном сегменте, поэтому аналогичные новостройки, да ещё расположенные на удалении от Москвы, не смогут конкурировать.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина видит и другие причины непопулярности формата: «В настоящее время у нас нет оснований полагать, что данный сегмент жилья в Новой Москве будет пользоваться спросом. Причин для такой ситуации несколько — во-первых, как бы то ни было, но Новая Москва расположена за МКАД, и покупка квартиры в комплексе повышенной комфортности должна быть обусловлена именно необходимостью проживания всей семьи клиента, так как жильё для одиночек приобретается ближе к деловой жизни мегаполиса. То есть клиента не должна отпугивать удалённость ЖК от основной деловой среды, а деловой кластер именно в Новой Москве наберёт обороты ещё нескоро (бизнес-парки вдоль Калужского шоссе наполняются очень медленно, а кластер в Саларьево пока только развивается). Сейчас таких семейных клиентов, которые не имели бы жёсткой привязки к внутримкадной Москве, стало меньше».

Во-вторых, отмечает эксперт, для текущего рынка покупателя и с учётом огромного предложения недвижимости квартирам бизнес-класса трудно участвовать в ценовой конкуренции. Сейчас многое определяется именно ценой покупки, а достойные предложения жилья встречаются и в комфорт-классе — для тех, кто хочет за разумные деньги остановиться на квартире. А с другой стороны, вплотную подходит по бюджету и загородный рынок недвижимости, где за сопоставимые деньги можно серьёзно рассматривать более «вкусные» дуплексы и таунхаусы. На этом рынке кризисные явления тоже способствуют сговорчивости продавцов как первичного, так и вторичного рынка.

Белла Минц В городе 0 1933
В городе