12 ноября 2019    Вторник
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 2008

Мало не покажется

Столичный мегаполис вскрыл внутренние резервы

© shutterstock.com

В последнее время в Москве было заявлено несколько масштабных градостроительных проектов. Основная их часть приходится на территорию, которую ранее занимали промышленные зоны гигантов индустрии — заводов «ЗИЛ», «Серп и Молот», а также других производств и коммунальных служб. Проводя их полноценную рекультивацию, застройщики ведут комплексное освоение участков — возводят жилые кварталы, социальные объекты, организуют современную дорожно-транспортную сеть, обустраивают и облагораживают общественные пространства. Таким образом, на карте столицы появляются «новые города», заново перекраивающие городскую ткань, делающие её жизнеспособной и привлекательной для жизни.

Размах на рубль

Тема магапроектов в московском регионе возникла и активно развивалась ещё в начале 2000-х, напоминает директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова. «Тогда это были преимущественно загородные территории площадью от 1000 га и заявлены десятки, а то и сотни миллионов квадратных метров новостроек, предполагающие строительство с нуля в чистом поле, — рассказывает она. — На картинках всё выглядело довольно красиво, а вот на практике соотношение объёма начальных инвестиций и скорости реализации проектов в целом не вселяло больших надежд. Расчёт был только на очень дешёвое финансирование. В 2008 году стало очевидно, что «жирные» времена закончились, и красивые картинки останутся в памяти как прожекты».

Однако сама идея мегапроектов осталась, сместив акценты на более компактные и значительно урбанизированные территории, а именно на промышленные площадки в черте города. Теперь уже освоение 100 га, а иногда и того меньше считается мегапроектом, а их экономика хотя и остаётся непростой, но в целом выглядит более реалистичной как за счёт меньших начальных затрат, так и за счёт более высоких цен будущего жилья и темпов реализации. По словам эксперта, разбиение проекта на относительно небольшие фазы не ведёт к потере потребительских качеств этих первых очередей — всё-таки они включены в городскую среду и могут пользоваться окружающими благами цивилизации.

«Редевелопмент крупных промышленных территорий, находящихся в старых границах города, в целом очень позитивно скажется на качестве городской среды, ведь большая их часть расположена в хороших районах и зачастую имеет выход к реке, — продолжает старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников. — Да, развитие таких масштабных промзон невозможно в сжатые сроки — слишком большие площади и тот комплекс задач, который требуется реализовать. Поэтому не время должно вызывать опасения, а, скорее, качество и детализация концепции проектов».

Match Point
© matchpointhouse.ru

«Что такое промзоны для города? — задаётся вопросом руководитель департамента развития проектов ЗАО «Дон-Строй Инвест» Станислав Архипов. — Это гигантские, обнесённые забором территории, абсолютно непроницаемые ни для автомобилей, ни для пешеходов. Они разделяют урбанизированные городские районы и ломают между ними всякие взаимосвязи, не только транспортные или инфраструктурные, но и социальные: люди, живущие на разных сторонах этих промзон, живут будто на разных планетах. С прекращением производства, эти территории начинают жить по своим правилам, фактически по законам гетто с полулегальным бизнесом и криминалом, и распространяют эту ауру на близлежащие районы, создавая угрозу безопасности и в целом качеству жизни людей. То есть то, что такие территории вредны для города — объективный факт».

Урбанизация этих земель возвращает их в активную городскую среду и решает целый комплекс градостроительных проблем: восстанавливаются связи между окружающими районами, выравнивается нагрузка на социальную, транспортную, рекреационную инфраструктуру, появляются новые природные пространства, культурные и досуговые точки притяжения. Именно этот подход, по мнению Владислава Мельникова, сулит новой внутригородской территории переход на качественно новый уровень архитектурного планирования, в процессе которого будут учтены самые передовые мировые практики. То есть удастся, наконец-то, отказаться от микрорайонного типа застройки и сделать новые городские пространства более удобными для жизни и отдыха.

«В условиях ограниченного земельного ресурса именно реорганизация бывших промышленных территорий позволяет создавать полноценные современные жилые кварталы и реанимировать целые районы города, которые раньше были заброшенными и непригодными для жизни, — поддерживает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. — На сегодняшний день промзоны занимают около 17% территорий города внутри МКАД. Мегапроекты реализуются по принципу «город в городе», и такой подход к девелопменту не только позволяет предложить новосёлам все реалии комфортной жизни, но и отчасти снизить транспортную нагрузку в мегаполисе. Новые места приложения сил позволят новосёлам устроиться на работу у дома, и тем самым разгрузить ситуацию на дорогах».

Гладко только на бумаге

© shutterstock.com

Казалось бы, такой мощный резерв городских земель давно требовал повышенного внимания властей. Ан нет! «Существенная трудность в освоении промзон — урегулирование отношений с собственниками имущества на осваиваемой территории, — объясняет ситуацию директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. — Поскольку сейчас есть возможность решения этой проблемы через включение объектов собственности в программу комплексного развития, а также несколько постановлений о сносе самовольно возведённых построек (819 ПП, 829 ПП), девелоперам стало проще преодолевать эти ограничения. Но довольно продолжительное время именно они сдерживали развитие промышленных территорий, наряду с такими очевидными сложностями освоения, как потребность в финансировании и строительной экспертизе столь крупных проектов».

«Любой масштабный проект имеет свои особенности, и девелоперу приходится учитывать всевозможные риски, — отмечает директор по продажам ГК «Пионер» Диана Нилиповская. — Скажем, наша компания взялась за крупный объект, который расположен рядом со станцией метро «Ботанический сад». И в его рамках возведение не только жилья, но и коммерческих площадей, а также транспортно-пересадочного узла. И вот тут не обошлось без трудностей. С оформлением земельно-правовых отношений столкнулись задолго до начала строительства. В промках расположено много собственников, а потому процесс согласования и подписания необходимых документов занял не один год. Из числа сложностей можно назвать ещё и прокладку инженерных коммуникаций: приходится решать вопросы по подведению к жилым комплексам воды, тепла, электричества. Как правило, берутся дополнительные обязательства перед городом по прокладке дорог, по переносу, к примеру, как в нашем случае, существующих ЛЭП, благоустройству прилегающих территорий и прочего. Работы весьма затратные и требуют времени на всевозможные согласования».

Макет «Лайф-Ботанический сад»
© Квадрум.ру

«При реализации таких проектов необходимо осуществить перенос действующих производств на другую площадку, снести оставшиеся здания и провести рекультивацию земли. Высоки инвестиционные затраты и на сам проект, и на формирование нового имиджа места», — говорит Юрий Ильин, коммерческий директор «Группы ЛСР».

Диана Нилиповская рассказывает и о некотором недоверии потребителя, уверенного в том, что нельзя строить жильё на месте бывших производств. «Мы доказываем различными проверками, экспертизами, что это не так. Ведь застраиваемые промзоны годами не эксплуатировались, за это время нивелировалось большинство неблагоприятных факторов. Перед тем, как приступать к стройке, мы проверяем состояние почвы. Вывозим значительные объёмы грунта для строительства подземных паркингов, а во дворах при благоустройстве обязательно снимаем старую и насыпаем новую почву», — говорит она.

«Не забывайте про налоговое бремя, которое начинает расти с третьего года реализации проекта, а ведь для тех, что рассчитаны иногда на 10 и более лет, это ещё даже не середина пути, — напоминает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — То есть, чем масштабнее проект, тем выше нагрузка на девелопера. По идее, должно быть наоборот — всё намеченное надо не только построить, но и продать, а это ещё больше увеличивает срок реализации проекта».

Городское участие

Положительным моментом стало непосредственное участие города в реализации мегапроектовна каждом этапе, вплоть до ввода в эксплуатацию. «Столичные власти задают законодательные нормы, ограничения и другие требования, определяют, сколько будет стоить земля в случае если она выкупается/берётся в аренду, какие обременения получает инвестор. А от этого зависит будущая среда обитания. Если речь идёт о коммерческом проекте, то он обязан быть прибыльным. И все ограничения и обременения имеют обратную сторону медали — увеличение плотности застройки, рост числа квадратных метров и снижение качества создаваемой среды», — комментирует Ольга Широкова.

«Грайвороново»
© b2b-development.ru

С застройщиками мегапроектов город, как правило, создаёт совместные предприятия, благодаря этому девелоперы получают определённые льготы от московского правительства, например, в сооружении транспортной инфраструктуры и подведении коммуникаций, уточняет Ирина Доброхотова. Взамен столичные власти требуют от застройщиков ответственного отношения к созданию инфраструктуры в рамках проектов и озеленению территорий бывших промзон, на которых эти проекты реализуются. Так, в рамках десяти крупнейших проектов Москвы силами девелоперов будет построено 18 школ, 58 детских садов, пять поликлиник, театр, а также несколько физкультурно-оздоровительных комплексов, торгово-развлекательных и многофункциональных центра. В ходе реализации таких проектов предполагается полное благоустройство территории.

Без поддержки города такие проекты реализовать непросто, поскольку помимо строительства всей социальной инфраструктуры и жилой недвижимости остро встаёт вопрос развития транспорта, открытия новых станций метрополитена, планирования дорожных развязок, признаёт Юрий Ильин: «Именно поэтому городские власти в поддержку проекта редевелопмента территории ЗИЛа принимают участие в развитии транспортной инфраструктуры района. Программа предполагает строительство новых дорог одновременно с реализацией жилого комплекса, а также возведение моста, который соединит «ЗИЛАРТ» с районом станции метро «Нагатинская». Прямо на границе участка в нынешнем году начнёт свою работу ТПУ «ЗИЛ», предназначенный для пересадки пассажиров внутригородской кольцевой железнодорожной линии на городской общественный автотранспорт».

«Комплексное освоение территории — это новое направление, которое активно поддерживает город, — комментирует директор департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерина Тейн. — Преимущества таких проектов, на мой взгляд, очевидны: комплексное освоение территории позволяет интегрировать крупные территории в жизнь города, создавая здесь жилые квадратные метры, коммерческие, социальные, культурные и спортивные объекты, также строя новую инфраструктуру. Ещё один важный фактор — это создание однородной социальной среды в жилом секторе. На вторичном рынке жилья контингент жителей очень разный: кому-то квартира досталась в наследство, кому-то по переселению, кто-то снимает временное жильё. В новых проектах формируется аудитория с похожими вкусами, интересами, целями и образом жизни».

«Можно сказать, речь идёт о возникновении нового формата градостроительства, — подчёркивает Станислав Архипов. — В таких проектах с нуля формируется единая, продуманная концепция развития территории, сбалансированная по функционалу, насыщенная не только жильём, но и центрами деловой активности, разнообразной инфраструктурой, общественными пространствами, культурными и творческими кластерами. Такой подход прямо отвечает актуальным сегодня во всём мире принципам устойчивого развития — так называемого «нового урбанизма».

Проекты на вырост

«Символ»
© simvol.com

Если в 2012 году контур российской столицы видоизменился за счёт присоединения 148 000 га земли, которые вступили в активную стадию преобразований, то сейчас смело можно утверждать, что Москва вскрыла свои внутренние резервы и масштабные изменения происходят в её прежних границах. При этом между новыми и старыми районами начинают развиваться локальные партнёрства. «Рядом с проектом „Символ“, строящимся на территории бывшего завода „Серп и Молот“, расположен МГТУ им. Баумана, — замечает Станислав Архипов, — и мы уже предварительно договорились о совместном развитии в нашем проекте физико-математического лицея под попечительством университета. Наверняка появятся и другие формы партнёрства с другими нашими соседями с точки зрения использования спортивных территорий, общественных пространств. В результате городская среда становится однородной».

Стоит отметить основные принципы, которых придерживаются девелоперы: многофункциональность и разнотипность подразумевает максимально разнообразную смешанную застройку, учитывающую интересы и потребности разных пользователей. В том же «Символе» (1,5 млн м2 на площади 60 га) представлено жильё разных сегментов — и комфорт-класс, и бизнес, и премиум, что обеспечит характерный для мегаполисов мультиформат соседства. При этом с точки зрения архитектуры и технологий весь проект соответствует премиальному классу и абсолютно всем жителям будут доступны объекты инфраструктуры высокого качества. В комплексе появятся две общеобразовательные школы на 2375 мест, восемь детских садов на 1030 мест, детская и взрослая поликлиники, общественно-деловые центры, спортивные, торгово-развлекательные, досуговые объекты. Особое внимание в проекте уделено созданию обширных природно-рекреационных зон: озеленение занимает 40% реорганизуемой территории, а её ключевым элементом является центральный публичный парк «Зелёная река».

Поистине уникальным событием на рынке недвижимости станет новый жилой комплекс арт-класса «ЗИЛАРТ», поскольку столь масштабного примера редевелопмента ещё не было в истории Москвы. На участке в 65 га будет организовано 5 взаимодополняющих пространств. По информации Юрии Ильина, помимо жилых домов проект включает объекты социально-бытовой и коммерческой инфраструктуры. Здесь появятся образовательные учреждение и развивающие детские центры, музеи, театры, галереи, а также безопасные спортивные и различные функциональные площадки. В частности, будет построено несколько школ на более чем 3300 учеников и детских образовательных учреждений на 1500 воспитанников. Две школы и два детских сада будут объединены в уникальный образовательный центр, который разместится на отдельной охраняемой территории с четырьмя надземными и подземными дорожками. Особенно привлекательными являются жилые комплексы, располагающиеся рядом с набережными, а также предусматривающие на своей территории размещение парка. Вместе парк и набережная займут 20 га.

ЖК «ЗИЛАРТ»
© zilart.ru

Компания ПСН также одновременно реализует два подобных проекта: жилой квартал SREDA, строящийся на территории бывшего промышленного завода, и жилой микрорайон «Домашний», занимающий огромную территорию бывших складских помещений. Общая площадь двух проектов 43 га. Как сообщает Екатерина Тейн, в ЖК SREDA одним из флагманских направлений является создание спортивного пространства: помимо строящихся спортивных центров, в пешей доступности от квартала есть теннисная академия и школа олимпийского резерва.

В свою очередь, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов находит некоторые отличия среди масштабных проектов КОТ: «Большинство из тех, которые строятся в черте города, вынуждены вписываться в давно созданную, старую инфраструктуру, граничить со спорными с точки зрения уровня объектами (железные дороги, промышленные предприятия и пр.), а вот развитие пригородов и децентрализация дают ощутимо большие возможности для создания комфортной среды. Например, с 2012 года на территории Сколково-Заречье реализуется проект комплексного освоения территории „Сколково Парк“. На сегодняшний день в России это первый и единственный проект премиального пригорода, реализуемый в таком масштабе (инвестиции в несколько объектов инфраструктуры составляют 1 млрд долларов). Проект предполагает строительство жилой, коммерческой, спортивной и развлекательной инфраструктуры. Уже сейчас построен и введён в эксплуатацию клубный квартал „Сколково Парк для Жизни“, благоустроена одна из крупнейших лесопарковых зон — Парк Мещерский, построен Гольф-клуб „Сколково“. Также в рамках проекта прокладывается сеть вело-прогулочных дорожек длиной более 26 км, которая соединит между собой все инфраструктурные объекты района, а также возводится первая фаза бизнес-парка, который в будущем обеспечит новые рабочие места жителям района. Находясь ближе к центру, чем многие спальные районы в пределах кольцевой автодороги, с точки зрения транспортной доступности, проект не уступает комплексам, расположенным в пределах МКАД».

«Сколково Парк для Жизни»
© skolkovo-park.com

«Если говорить о сегменте жилья бизнес- и премиум-класса, то здесь мегапроектами считаются жилые комплексы, общая площадь квартир в которых превышает 100 000 м2. Обычно это 1000 и более квартир. За всю историю существования рынка жилья бизнес- и премиум-класса в Москве реализовано около 20 таких проектов. Самым большим является «Гранд Парк», который раскинулся на территории более 30 га и включает в себя более 4000 квартир», — отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Подобные проекты продолжают разрабатываться, утверждает эксперт. В частности, в ближайшем будущем на рынке могут появиться проекты застройки территорий Росстройэкспо, где будет построено до 200 000 м2 жилья, МПЗ им. Казакова на Кутузовском проспекте с сопоставимым объёмом жилья и ряд других. Мэрия пока планирует реорганизовать почти 4300 гa промышленных территорий. Самые крупные масштабные стройки будут идти в промзонах: завод «ЗИЛ» (65 га), «Серп и молот» (87 га), «Грайвороново» (около 25 га), «Южный порт (всего 900 га, которые предполагается освоить в 3 этапа до 2040 года), Тушинское аэрополе (160 га), «Нагатинский затон» (33,34 га), «Фили, завод им. Хруничева» (33,8 га), «Соколиная гора» (21 га) и другие. Ольга Широкова к масштабному комплексному освоению бывших промзон относит трансформацию уже сформированных городских пространств, когда не происходит полного редевелопмента территории, но при этом изменяются улицы, дворы, первые этажи существующий строений. В рамках данной концепции развивается проект АртКвартал, его зарубежными аналогами являются берлинский район Berlin-Mitte или лондонский Soho.

«Ограничение плотности застройки промышленных территорий на уровне 25 000 м2/га, дополнительно повышает привлекательность данных проектов для потенциальных покупателей и не создает перенаселённость новых районов, — комментирует генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. — В основном на полную реновацию промышленных территорий может уйти больше 10 лет, однако уже сейчас по некоторым проектам срок сдачи госкомиссии первых корпусов намечен на конец 2016 – начало 2017 годов. Можно сказать, что процесс реновации промышленных территорий запущен и в настоящее время реализуется в полной мере».

По информации директора департамента эксклюзивных продаж Kalinka Group Елены Егоровой, только в нынешнем году планируется вывод на территориях бывших промзонболее 400 000 м2 жилья, 5000 новых квартир и апартаментов. В основном строящееся жильё относится к сегменту бизнес. «Минимизация размеров лотов, ставшая ответом на запрос рынка, позволяет застройщикам расширить целевую аудиторию своих проектов за счёт сокращения бюджета покупки, — подчёркивает она. — Кроме того, комплексная застройка позволяет сэкономить на себестоимости строительства, а значит предложить покупателям привлекательную цену».

Дмитрий Халин объясняет успешность реализации мегапроектов: «Во-первых, как правило, такие проекты требуют от застройщика выдерживать достаточно жесткий темп продаж, поэтому стоимость жилья в них стартует с очень выгодной и привлекательной для покупателя отметки. Второй плюс — это, конечно, большой ассортимент квартир. Здесь можно беспрепятственно выбирать различные этажи, виды, метражи. Как правило, подобные комплексы архитектурно отличаются друг от друга. В-третьих, в ходе реализации таких проектов создается очень позитивное непосредственное окружение. Виды на окружающие дома радуют глаз, везде живёт сопоставимый контингент, территория общая и содержится она в хорошем состоянии. Таким образом, мегапроекты при правильном структурировании и правильном менеджменте фактически обречены на то, чтобы становиться лидерами рынка, самыми известными, самыми востребованными и самыми интересными проектами для покупателей».


Александр Шевчук В городе 0 2008
В городе