10 декабря 2019    Вторник
Поиск
Новость 0 244

Прибавка к пенсии

Как обеспечить себе безбедную старость?

Пенсионная реформа 2018 года стала болезненной для большинства россиян. Многие больше не верят, что в преклонном возрасте получат какую-то поддержку от государства. В обществе продолжают муссироваться слухи о том, что это не последние изменения в пенсионной системе страны, неоднозначные высказывания крупных чиновников на эту тему только подливают масла в огонь.

Жилье или депозит?

На фоне происходящего многие жители страны всерьез озаботились тем, как в будущем обеспечить себе постоянный пассивный доход. Куда инвестировать, чтобы гарантированно получать пусть не большие, но стабильные дивиденды? НПФ (Негосударственный пенсионные фонды) внушают доверия еще меньше, чем государственные; бизнес-стартапы показывают удручающую статистику банкротств. Отнести всё заработанное непосильным трудом на банковский депозит? Но что будет с банковскими ставками в ближайшие хотя бы 3-5 лет предсказать невозможно. И главное – какому количеству вкладчиков государство сможет гарантировать страховые выплаты, если, не дай бог, кризис нагрянет и в банковскую сферу?

Получается, что для непрофессиональных инвесторов единственным вариантом вложения денег, при котором он не рискует потерять основной капитал, остается покупка недвижимости. Именно поэтому в России, ни смотря ни на что, жилье остается самым понятным и востребованным инструментом инвестирования.

Надежно, но выгодно ли?

Вложения в недвижимость всегда считались надежными инвестициями. Однако прибыль от сдачи жилья внаем – величина переменная, зависящая от многих факторов. Как понять, насколько выгодно сейчас осваивать профессию рантье?

В последние 3-4 года среднегодовая доходность от сдачи квартиры в Москве составляла около 5-7% годовых, практически сравнявшись со средней ставкой банковских депозитов, которые в этот же период заметно подросли. Еще один фактор, который следует учитывать – спрос. На фоне падающей ипотечной ставки, которая в последние годы опустилась с 13% до 9,5%, многие соотечественники приняли решение отказаться от съемного жилья в пользу ипотеки. Тем более что с голубых экранов постоянно транслировалась оптимистичная информация о снижении ставок и предложения банков перекредитоваться на более выгодные условия.

Сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. В конце января, выступая в Госдуме, глава Минстроя Владимир Якушев однозначно заявил, что с учетом ситуации на финансовых рынках потенциал снижения ипотечных ставок исчерпан. И, вероятнее всего, в ближайшие годы ипотечная ставка будет только расти. Реакция не заставила себя ждать – Сбербанк, а вслед за ним и многие другие банки уже объявили о повышении ставок по ипотеке. Это значит, что многие потенциальные покупатели отложат приобретение собственного жилья до лучших времен и постараются обходиться съемным.

Скажем больше – рынок аренды уже сейчас показывает положительную динамику. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР» стоимость аренды за 2018 год выросла в подавляющем большинстве регионов России. Вот данные по Москве и области со средней стоимостью аренды и динамикой цен.

Ставки аренды на квартиры Москвы и Подмосковья

Регион

 

1-комн.,

руб./мес.

Прирост за год

2-комн.,

руб./мес.

Прирост за год

3-комн.,

руб./мес.

Прирост за год

Москва

38893

4,2%

46878

5,6%

59291

7,0%

Московская область

18571

3,7%

25347

12,0%

35676

11,0%

 

По данным ФП «МИР КВАРТИР»

Если оперировать не только экономическими, но и социальными предпосылками, то можно добавить, что поколение 20-25-летних, или как их принято называть – «зеты», отличаются тем, что не желают обременять себя ипотекой, да и вообще - привязываться к какому-то определенному месту жительства. Они хотят быть мобильными, легкими на подъем и жить там, где удобно и выгодно именно в этот конкретный отрезок времени. Вывод очевиден - стагнации на рынке аренды не предвидится.

Главное – правильно выбрать

Итак, давайте попробуем разобраться и предметно просчитать, на какой доход можно рассчитывать, вкладывая деньги в квадратные метры. Для начала определимся, что покупать выгоднее – новостройку или квартиру на вторичном рынке.

Последние, не побоимся этого слова, двадцать лет в России наиболее популярным сценарием вложения денег оставалась покупка квартиры в новостройке на этапе котлована, пока квадратный метр максимально дешев. Риск недостроя, конечно, присутствовал всегда. Но, как бы то ни было, овчинка стоит выделки: по оценкам экспертов, за 2018 год лучшие московские ЖК подорожали за время строительства на 30-50%.

Еще немного статистики в пользу первичного рынка: недавнее исследование компании ИНКОМ-Недвижимость выявило следующие тенденции московского рынка аренды массового жилья. Оказывается, в сегменте экономкласса был отмечен рост спроса на квартиры в новостройках – в 2 раза по сравнению с данными 2016 года. Эксперты перечислили основные мотивирующие факторы найма жилья в только что построенных домах и сделали прогноз развития тренда в ближайшей перспективе: в прошедшем году не более 40% квартир эконом- и комфорт-классов, сдававшихся внаем, имели косметический ремонт; 10% были ветхими или со значительными повреждениями. При этом доля арендодателей, готовых обновлять свои квартиры, снизилась с 80% (в 2015 году) до 35% (в 2018-м).

А чтобы максимально обезопасить себя от участи так называемых обманутых дольщиков, объект инвестиций нужно выбирать очень тщательно. Проверяйте надежность строительной компании по официальным реестрам и базам Минстроя, где регулярно вывешиваются списки недобросовестных застройщиков (www.stroi.mos.ru). Ищите информацию о строительных компаниях в известных федеральных СМИ. А вот доверять комментариям на стихийных форумах или в соцсетях не всегда разумно. На фоне усиливающейся среди девелоперов конкурентной борьбы такой не вполне этичный инструмент как «черный pr» стал, увы, обычным делом. Ну и самый простой и в то же время действенный совет – рассматривайте только жилые комплексы, построенные уже больше чем наполовину. Считается, что в этом случае застройщику гораздо проще и выгоднее достроить и продать, чем обанкротить строительство.

Выбираем локацию

Понятно, что, выбирая объект для инвестиций, исходить вы будете, прежде всего из собственных финансовых возможностей. Если средства позволяют – покупайте квартиру в московской новостройке, желательно – в шаговой доступности от станции метро. Такие квартиры будут ликвидны всегда и для любых целей – и для аренды, и если вдруг вы соберетесь этот актив продать. Этот вариант подходит тем, кто готов вложить в свою безбедную старость от 5 млн рублей и больше.

Дороговато? Смело рассматривайте варианты в Подмосковье, а еще лучше – на вновь присоединенных территориях, в так называемой Новой Москве. Что бы ни говорили, московская прописка гарантирует своим резидентам много дополнительных льгот и преференций, а цена недвижимости там приближается к подмосковной. В любом случае учитывайте транспортный фактор, идеальный вариант – ж/д станция в пешей доступности. Дешевые и надежные электрички настоящая палочка-выручалочка для тех, кому придется ежедневно ездить в столицу. А значит ценность вашей квартиры существенно вырастет в глазах потенциальных арендаторов.

Выбираем метраж

Традиционно самой выгодной считается сдача внаем жилья малогабаритного – студий и однокомнатных квартир. В некоторых подмосковных городах цена месяца проживания у таких лотов достигает 1% от стоимости квартиры, а это весьма неплохо. А если вы рассматриваете покупку квартиры на этапе строительства, то возможность сэкономить и выбор подходящих жилых комплексов возрастает в разы.

«В нашем жилом комплексе «Баркли Медовая долина» студии площадью 26 кв. метров сейчас можно приобрести за 2,4 млн. руб. Цена включает внутреннюю отделку, то есть сразу после получения ключей собственник будет иметь возможность сдавать квартиру в аренду, - комментирует Красавин А.С. - кстати, все варианты отделки разработаны для ЖК «Медовая долина» известными дизайнерами, и не вызовут нареканий даже у самых капризных жильцов».

Монитор самых популярных площадок для подбора арендного жилья выявил, что среди предложений есть несколько студий в ЖК «Медовая Долина» именно такого метража, стоимость варьируется от 20 до 24 тысяч рублей за месяц проживания.

Конвертируем метры в рубли:

Рассчитываем доходность сдачи студии в ЖК «Медовая долина»: берем среднюю цену – 22 тыс. руб. в месяц. х 12 = 264 тыс. руб.

Расходы: коммунальные платежи без учета электричества и воды (за которые как правило платит арендатор) составляют 42,75 руб. за кв. м. то есть за студию 26 кв. м. =  1,115 руб. в месяц или 13,338 руб. в год.

Рассчитываем ежегодный налог на недвижимость (эта услуга онлайн есть на сайте https://rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti). Для студии в ЖК «Медовая долина» он будет равен 940 руб. (Предварительный расчет налога по общей формуле).

Не забываем о законности получения дохода от сдачи. Самый простой и недорогой способ – оформить ИП и платить 6% от полученного дохода. 6% от 264 тысяч рублей = 15840 руб. – именно такую сумму налогов вам придется заплатить за год.
Чистый доход: 264 000 – 15 840 – 13 338 – 940 = 233 882 руб.
При сумме покупки 2,4 млн. рублей доходность составляет 9,74% годовых.


Аналогичный расчет для 1-комнатной квартиры площадью 39,6 кв. м
Цена такой квартиры в ЖК «Медовая долина» 3,4 млн руб.
При арендной ставке 25 тысяч руб/месяц.
Налог 1284 руб.
Чистый доход: 300 тыс – 18 тыс. (налог ИП) – 1284 руб. (налог на недвижимость) – 20,315 руб (коммуналка) = 260 400 руб.
Доходность:. = 7,65% годовых

Совет бывалого рантье:

Не спешите покупать мебель в квартиру, предназначенную для сдачи. Практика показывает, что очень часто арендаторы предпочитают обустраивать свое пусть и временное жилье сами. В крайнем случае можно будет обговорить этот момент до заселения и предоставить им самим выбрать мебель, например, за счет арендной платы. В противном случае велика вероятность того, что клиенты «сорвутся» в последний момент из-за того, что им не понравится ваш диван или «бабушкин» шкаф.

Свобода для маневра

А если хочется еще большей доходности, или вы просто устали от жизни в шумном и загазованном мегаполисе, можно рассмотреть еще один вариант: переехать в пригород и сдать свое московское жилье, за которое можно выручить при прочих равных на 50-100% больше – в зависимости от локации.
Кстати, экономия при этом получится двойная, поскольку цены на самые обычные и необходимые каждый день продукты в Подмосковье и Новой Москве ниже примерно на 10-15%.*

*На правах рекламы

Новость 0 244
В городе