20 сентября 2018    Четверг
Поиск
Александр Шевчук За городом 0 2022

Дострой недострой!

Что делать с загородной недвижимостью, которая остановилась на полпути к готовому продукту

© shutterstock.com

Идеально, когда приобретение загородного дома имеет чёткие очертания. Это происходит в том случае, когда покупается готовый объект. Как вариант — участок, на котором и появится дом мечты, который где-то только в воображении будущего новосёла. Ну а как быть с таким «продуктом», как недостроенное сооружение? На рынке ведь и такое случается, когда хозяин дома не имеет возможности сам достроить, и ему проще продать сооружение в стадии его возведения.

Шаг вперёд и два назад

В период неблагополучной экономической ситуации всё больше объявлений о продаже недвижимости, в том числе той, которая не сформировалась в отдельное домовладение. И хотя число долгостроев/недостроев определить сложно, таких предложений достаточно много. Раньше-то мы знали, что затягивание сроков сдачи в эксплуатацию дома — тактический приём для будущего хозяина, которому платить налог за недвижимое имущество лишь в тот момент, когда тот полностью готов к проживанию. А так плати себе лишь налог на землю.

Вот и растягивали особо «продуманные» собственники возведение своих загородных особняков. К сожалению, в российском законодательстве нет норм, которыми регулируются сроки строительства частных домов, поэтому у застройщиков или ТСЖ фактически нет никаких рычагов воздействия на собственников земельных участков в их посёлках, напоминает Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

В кризис многие не захотели и это бремя нести на себе. «Да, действительно такие объекты есть на рынке загородной недвижимости, но я бы не стал это связывать с кризисом, – рассказывает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». – Предложения недостроенных домов были на рынке всегда, и до кризиса 2008 года, и в кризис, и с 2008 по 2014 года, есть и сейчас. Нельзя сказать, что их стало больше, но они всё-таки есть, и их появление связано, скорее, с какой-то личной индивидуальной финансовой ситуацией продавца».

Но ведь недостроенный дом на участке как чемодан без ручки, который владелец пытается продать, в то время как покупатель не совсем понимает, что с этим  делать. В данном случае многое зависит от его начинки: на каком этапе остановилось строительство дома, каково состояние коммуникаций и т.д. Иными словами, стоит ли выбросить этот чемодан или все же пришить новую ручку? 

© shutterstock.com

«Для того, чтобы ответить на этот вопрос, покупатель должен выяснить следующее. Во-первых, проверить, есть ли у продавца собственность на землю и разрешение на строительство. Наличие таких документов подтвердит, что стройка является законной, а её остановка — дело рук самого владельца, а не судебных приставов. 

Во-вторых, узнать, почему объект превратился в недострой. Когда собственнику не хватает средств, это одна ситуация. А если возведение объекта "заморозили" из-за проектных ошибок — совсем другая. В первом варианте новый владелец, скорее всего, сможет достроить дом без проблем, при втором строительство в принципе оказывается под угрозой. 

Во-третьих, спросить, как долго дом находится в состоянии недостроя. Перерыв в несколько лет, да к тому же без отопления, скорее всего, привёл к тому, что в здании «поселился» грибок, который шаг за шагом его разрушает. Причём покупатель может и не обнаружить его самостоятельно. Самое правильное решение в данном случае – заказ независимой экспертизы объекта», - комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

«Продажи участков с недостроенными домами характерны больше для низшего ценового сегмента. Но такие случаи даже в организованных посёлках эконом-класса встречаются всё реже, – считает эксперт. – Нужно понимать, что приобретение коттеджа — это импульсивная покупка. Загородный дом не является предметом первой необходимости, он покупается для души. И если у человека возникло желание сделать себе такой подарок, он стремится реализовать его здесь и сейчас. Поэтому возиться с достройкой и даже просто отделкой покупателю не хочется. Соответственно, найти недострою нового владельца сложно. 

Что же касается элитной загородной недвижимости стоимостью от 5 млн долларов и выше, то порядка 90% сделок заключается на покупку домов под ключ. Коттеджи под чистовую отделку пользуются спросом там, где других вариантов и не предлагается, например, в посёлке с единой архитектурной концепцией либо если у объекта привлекательная цена». 

За дёшево отдать

Итак, мы выяснили, что продавцы периодически сталкиваются с тем, что им приходится продать недостроенное здание, стоящее на участке. «Успех продажи зависит от ряда факторов. Самый главный — стадия строительства здания: кирпичная коробка или почти готовый дом, но пока без окон и дверей, – комментирует Алексей Трещёв. – При ценообразовании учитывается стоимость земельного участка, на котором стоит дом, а также себестоимость возведённого к моменту продажи строения. Также учитывается наличие архитектурного проекта и возможность перестройки объекта под нужды нового собственника. Если перестроить или частично изменить дом невозможно по разным причинам, то, как правило, происходит продажа земельного участка без учёта стоимости стоящего на нём дома. В нашей практике был случай, когда недостроенный дом площадью 2500 кв. м был продан по стоимости участка, дисконт на который составил сумму затрат на снос дома и вывоз строительного мусора с площадки».

© shutterstock.com

«Компенсируется недострой, естественно, ценой, – утверждает Алексей Сенчук. – Однако нельзя сказать, что размер уступки в стоимости таких объектов прямо пропорционален стоимости недоделки по рыночной стоимости. Условно говоря, если готовый объект стоит 10 млн руб., а недостроен он на 2 млн. руб., то это не значит, что его можно продать за 8 млн руб. Из-за отсутствия товарного вида продавцы вынуждены идти на большие скидки. Кроме того, покупатель должен будет взвалить на себя все хлопоты по достраиванию дома, а это требует траты сил, времени и денег. Все эти факторы влияют в итоге на стоимость недостроенного объекта. Однако назвать конкретную цифру и сказать на какие именно уступки пойдут продавцы, невозможно, так как степень недостроя может быть разной. Такую формулу сложно вывести, потому что в каждом отдельном случае разная степень недоделки. А так как продажи недостроя связаны с финансовыми трудностями, этим обстоятельством пытаются воспользоваться покупатели».

Для того, чтобы примерно прикинуть стоимость достройки дома, покупатель должен сначала выяснить, сколько средств вложил в объект сам владелец. По словам Ильи Менжунова, как правило, архитектурное бюро, в котором был заказан проект, составляет и предварительную смету. Стоит узнать, какие материалы использовались при строительстве, какая компания выполняла работы и т.д. «Владельцы и сами готовы рассказать об этом. Обычно они продают дом со скидкой в 15-20% от суммы, потраченной на строительство: подробная информация о стройке делает ценообразование понятным и вызывает доверие покупателя».

Время не строить

© shutterstock.com

«Срок экспозиции недостроенных домов, конечно, больше, чем готовых. Прежде всего, потому что они выглядят менее презентабельными, нет рекламной картинки. Единственное чем такие объекты могут привлечь внимание покупателя, это цена», – говорит Алексей Сенчук. «Период экспозиции недостроя на рынке зависит от расположения и ликвидности посёлка, наличия леса, водоёмов и других качественных характеристик. Недостроенный дом может быть продан и за месяц, если собственник предложит хорошую скидку», – полагает Алексей Трещёв.

Специалисты сходятся на мнении: всё же экспозиция таких объектов может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет, всё зависит от цены, которую запросил владелец. «Я бы рекомендовал продавать недостроенные дома через риэлторские компании, – советует Илья Менжунов. – Профессиональные брокеры знают, как выгоднее преподнести товар и на каких площадках его выставлять. К тому же опытный риэлтор сразу увидит покупателя, которому объект интересен, а значит и результата добьётся быстрее».

Эксперт акцентирует внимание на том, что необходимо проверить документацию. Даже если продавец практически «задобрил» покупателя привлекательной ценой. Например, стоит поинтересоваться, есть ли у собственника акт скрытых работ. Этот документ подтвердит, что дом был построен из качественных материалов, а работы выполнены в соответствии с технологией. И чем больше сил и средств нужно вложить, чтобы довести объект до ума, тем больше должна быть скидка. К слову, никто не застрахован и от территориальных споров. Если такой спор возникал в процессе строительства, то всё может остановиться на неопределённый срок до выяснения всех обстоятельств. И тут стоит довериться профессионалам.

© shutterstock.com

Вопрос с обслуживанием участка, где расположен недостроенный дом, также решается индивидуально с каждым собственником. Застройщик может проложить коммуникации до границ участка, а может подвести их к дому. Также и управляющая компания будет оказывать услуги по содержанию участка и дома в зависимости от договоренностей с владельцем.

Наконец, многие участники рынка говорят о том, что в последнее время упростилась процедура регистрации строений, что немаловажно для приобретателей. Подобные объекты требуют минимум согласований и документов: получив описание объекта незавершёнки (справки БТИ) и подтвердив своё право собственности на землю, можно регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Напомним, он облагаться налогом на имущество не будет.

Это весьма актуально для тех, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях. Купить домовладение по бросовой цене, привести его в порядок, а дождавшись лучших времён, выгодно продать — выгодный бизнес.

Говорят, в кризис происходит санация рынка. Именно на этот период приходится массовое исчезновение брошенных недостроенных домов. Этот кризис, видимо, не станет исключением.

© shutterstock.com
Александр Шевчук За городом 0 2022
За городом