21 ноября 2019    Четверг
Поиск
Белла Минц За городом 0 1584

Привокзальная площадь

Кому под перестук колёс жить хорошо

© Квадрум.ру

Транспортная доступность в сочетании с адекватной ценой — ключевые понятия при определении ликвидности проекта. И если в Москве главным критерием транспортной доступности является расстояние до метро в метрах или минутах, то в Подмосковье эта роль достаётся железной дороге.

На дальней станции куплю

Наличие ж/д станции в пешей доступности и время проезда до Москвы — киты, на которых строится почти вся маркетинговая и рекламная политика застройщика. Но, как выясняется, во всём нужно знать меру: непосредственная близость станции — не самое благоприятное соседство, а вот пятиминутная доступность как раз очень важное конкурентное преимущество, не только ускоряющее продажи, но и повышающее цену.

Как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, поскольку большинство жителей крупных городов-сателлитов ездят ежедневно на работу в столицу, наличие в пешей доступности одного из самых быстрых и достаточно удобных видов общественного транспорта позволяет застройщикам реализовать квартиры в подобных проектах на 10-15% дороже, чем продаются аналогичные новостройки на удалении от платформ.

Застройщики такой возможности не упускают. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас в Подмосковье на удаленности до 30 км от МКАД строятся и продаются квартиры в около 80 жилых комплексах, расположенных в шаговой доступности от ж/д станций. «Это примерно 25% объектов от общего объёма новостроек ближнего Подмосковья (до 30 км от МКАД)», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Шумовая стометровка

Понятно, что человек привыкает ко всему и может жить даже под взлётно-посадочной полосой, но всё же, если говорить честно, наличие железнодорожной станции в непосредственной близости от дома транспортный вопрос решает, а комфорта не добавляет. «Будет ли наличие ж/д станции в пешей доступности достоинством или недостатком проекта зависит во многом от степени близости такого "соседства". Если новостройка расположена непосредственно перед железной дорогой, то будущие жители будут испытывать дискомфорт, связанный с шумом от больших пешеходных потоков и проходящих мимо поездов», – уверен Владимир Богданюк.

Конечно, есть определённые запреты и меры, которые должны спасать жителей от шума и грохота, но если по законодательным нормам существует запрет на строительство жилых объектов на расстоянии ближе 100 метров от железной дороги, то в 101 метре дом уже совершенно законен, в то время как шуму метр совсем не помеха. «Ещё в жилых комплексах, находящихся у ж/д станций, для установления шумового барьера регламентируется посадка зелёных насаждений в шахматном порядке», – напоминает Владимир Богданюк. В остальном, особых ограничений на строительство жилых домов у станций не накладывается.

Людской поток

© Квадрум.ру

Любая, а уж тем более крупная станция генерирует мощный людской поток — тоже источник дискомфорта для постоянных жителей. «Негативным фактором от близости жилого комплекса к железнодорожной станции является и разнородное социальное окружение вблизи таких инфраструктурных объектов (проще говоря, скопление асоциальных элементов — попрощаек, бомжей, любителей принять рюмку-другую по дороге от электрички до дома и т.д.). Назвать привлекательным и ликвидным такой проект будет трудно», – напоминает Владимир Богданюк.

И если исходить не из буквы закона, а из разума, то, как подсказывает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков, при планировании территории лучше было бы размещать впритык к станциям не жильё, а коммерческую инфраструктуру. «Например, сейчас развивается сеть ТПУ. Ж/д станция порождает поток. Как следствие, рядом с ж/д станцией должен быть бизнес, работающий на этом потоке: ритейл в первую очередь, и услуги, общепит и "третьи места" (коворкинги), – видит грамотное развитие территории Илья Машков. – Эта функция является необходимым и достаточным буфером, который ограждает жилую застройку от негативного влияния ж/д станции или ТПУ. Места приложения труда: офисы и даже мелкосборочные производства также являются конечным пунктом движения людей, поэтому вместо жилья могут развиваться и они».

Тем самым, считает архитектор, может решаться несколько задач: не только создаётся спрос для жилья вокруг этих узлов для тех, кто ездит в Москву, но и сами грамотно спланированные ТПУ могут стать точками развития, роста, местами приложения труда для окрестных жителей. Тогда может измениться и состав застройки: «Около крупных ТПУ следует строить в небольшом количестве гостиницы, хостелы, малобюджетные апартаменты с гостиничным обслуживанием», – говорит Илья Машков.

Размер на уменьшение

ЖК «Вега»
© жк-вега.рф

Пока же о комплексном развитии территорий вокруг ТПУ на серьёзном уровне обращают внимание больше в Москве, да и то, посмотреть в «материале» реализованные проекты ещё негде — они только обсуждаются и строятся, так что в Подмосковье архитекторы и девелоперы стараются нивелировать отрицательные последствия такого соседства «домашними методами».

«Если проект или несколько корпусов одного проекта имеют небольшую ликвидность ввиду повышенных шумовых и вибрационных воздействий, а также низких видовых характеристик, застройщики предлагают малогабаритные низкобюджетные квартиры. Например, проектируют в этих корпусах квартиры, меньшие по комнатности и площади (студии, 1- и 2-комнатные)», – рассказывает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. «Такие квартиры пользуются особым спросом у рантье, приобретающих квадратные метры для сдачи в аренду, поскольку квартиру около ж/д станции можно сдать дороже как минимум на 15%», – говорит Софья Лебедева.

Елизавета Гудзь продолжает: «Если жилой комплекс имеет соответствующую систему безопасности и закрытую придомовую территорию, а шумовое воздействие нейтрализовано комплексом соответствующих мероприятий, то ни о каком дискомфорте речи быть не может. В Московской области в десяти минутах ходьбы от некоторых станций может также располагаться дом, проживание в котором для многих окажется неприемлемым либо из-за окружения промзонами и удалённости от жилой застройки, либо из-за расположения на окраине населённого пункта и отсутствия вблизи объектов социальной инфраструктуры и торговли».

Так что пока, по словам Владимира Богданюка, квартиры в новостройках рядом с железнодорожными станциями интересуют абсолютно всех покупателей жилья в Подмосковье, которые намерены ездить на работу в Москву. Даже если в семье есть личный автотранспорт, все хотят иметь «под боком» станцию на случай, когда дорога перегружена, а в Москву надо добраться быстро и в назначенный час. Такие новостройки рассматривают и молодые люди, и семейные пары, и пенсионеры, поэтому квартирография представлена самая разнообразная.

Мягкий вагон

«Квартал Гальчино»
© galchino.ru

Около железнодорожных станций можно найти проекты не только эконом- и комфорт-, но и более высокого бизнес-класса. «Уровень цен определяет не только близость самой станции, но и уровень "защищённости" от её негативного воздействия. Если до станции легко добраться пешком, но при этом окна дома не выходят на железную дорогу и жильцы не слышат шума поездов, то необходимый баланс соблюден. Рядом со станциями и проекты бизнес-класса возводятся, поскольку транспортную доступность это повышает, а при оптимальном расположении и спокойствие жильцов не нарушает», – выступает в пользу формата Владимир Богданюк.

По мнению Ильи Машкова, для бизнес-класса все же должны быть соблюдены и другие условия: «Проект бизнес-класса должен быть отделён от станции большой зоной общественных пространств, сквером, в дополнение к нежилой застройке вокруг станции». А вот «элиты», по мнению архитектора, у станции не может быть по определению.

Если подводить итог всему сказанному, то, несмотря ни на что, комплексы у железнодорожных станций продукт необыкновенно популярный несмотря на все очевидные недостатки, и девелоперы, плывя по течению, продолжают делать ставку на быстрые «жилые» деньги. Возможно, в нынешней ситуации на рынке, когда продажи не столь активны и девелоперы вынуждены искать новые форматы для вложения средств и получения прибыли, вкупе с текущими градостроительными тенденциями — строительством ТПУ и курсом на создание рабочих мест не в Москве, приведут к пересмотру проектов, и появятся новые точки притяжения, от которых окрестное жильё станет только популярнее. 

Некоторые ЖК около железнодорожных станций, находящихся в продаже:

ЖК «Опалиха О3»
© urbangroup.ru

«Красногорск парк» — ст. Аникеевка (3 мин.)

«Красногоские ключи» — ст. Павшино (3 мин.)

«Опалиха О3» — ст. Опалиха (3 мин.)

«Нахабино Центральное» — ст. Нахабино (5 мин.)

«Квартал Гальчино» — ст. Барыбино (5 мин.)

«Созвездие Одинцово» — ст. Перхушково (5 мин.)

«Новая, 6» — ст. Реутово (5 мин.)

«Сафронитис» — ст. Софрино (5 мин.)

«Центральный» — ст. Воронок (5 мин.)

«Гагаринский» — ст. Гагаринская (5 мин.)

«Академический» — ст. Люберцы-1 (5 мин.)

«Флагман» — ст. Удельная (5 мин.)

МФК «Спутник» — ст. Болшево (5 мин.)

«Марз» — ст. Чёрное (5 мин.)

«Кооперативная, 3» — ст. Железнодорожная (5 мин.)

«Ирис» — ст. Лесной городок (5 мин.)

«Спутник» — ст. Строитель (5 мин.)

«Вега» — ст. Чкаловская (5 мин.)

«Звёздный» — ст. Чкаловская (5 мин.)

«Ново-Хлебниково» — ст. Хлебниково (5 мин.)

«Князь Голицын» — ст. Голицыно (5 мин.)

«Парк на Фабричной» — ст. Фабричная (5 мин.)

«Парк на Фабричной»
Белла Минц За городом 0 1584
За городом