12 ноября 2019    Вторник
Поиск
Белла Минц За городом 0 2865

Западное ускорение

Минка: от массовой городской застройки до элитного загорода

© shutterstock.com

Минское шоссе — дорога, ведущая из столицы строго на Запад, — одна из самых быстрых и престижных трасс Подмосковья. По соотношению престижность/комфорт эксперты ставят это направление вслед за Рублево-Успенским и Новорижским шоссе. Помимо близости к «золотой» Рублёвке, его характеристику определяют хорошая экология и история — тут много стародачных мест, связанных с литературной жизнью прошлого столетия, а также проживанием творческой и научной интеллигенции. В общем, считают специалисты, трасса перспективная, вместе с тем не лишённая некоторой интриги.

Город наступает

Ближние к столице территории (на расстоянии до 30 км от МКАД), как и в целом вокруг Москвы, застроены и застраиваются достаточно крупными многоэтажными комплексами. По оценке опрошенных экспертов, престижность этого направления для городской жизни по десятибалльной шкале в среднем можно оценить на твёрдые семь баллов.

Три балла, считает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, стоит снять за недостаточный уровень развития инфраструктуры в целом вокруг шоссе, что, впрочем, компенсируется большим числом социальных объектов Одинцова, куда и ездят обычно жители ЖК, расположенных вдоль трассы. Район является одним из самых лучших в Подмосковье: всего на его территории расположено 25 больниц, поликлиник, родильных домов, санаториев, станций скорой помощи и т. д. Этот показатель почти в 3 раза выше среднего по Московской области.

Городской формат застройки на этом направлении представлен двумя десятками проектов, находящихся на стадии реализации. До 15 километров от МКАД сегодня возводятся крупные проекты, такие как «Панорама Сколково», UP-квартал «Сколковский», «Дом на Баковке», «Одинцовский Парк», «Союзный», «Лесной городок», «Ирис», «Валь дʼЭмероль». Как отмечает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, тип застройки зависит от местоположения. В городах и крупных населённых пунктах Одинцово, Лесной городок, Голицыно и Краснознаменск в основном представлена многоэтажная жилая застройка классов эконом и комфорт. Вне их, напоминает эксперт, вблизи Минского шоссе имеются малоэтажные жилые комплексы комфорт и бизнес-класса, многоэтажные ЖК эконом, комфорт и бизнес-классов.

На расстоянии от 15 до 30 км от МКАД, по данным компании «Метриум Групп» ведётся реализация ЖК «Ликино», «Аккорд. SMART-КВАРТАЛ», «Новое Крёкшино», «Космическая гавань», «Князь Голицын», «Молодёжный». Далее пятнадцатикилометровая «полоса затишья» — с 30 по 45 км жилые комплексы городского формата не строятся. «Возрождение» начинается с 45 км — на участке с 45 по 60 км возводятся ЖК «Москворецкий», «Дружный» и «Берёзки».

Предложения не самые дешёвые в Подмосковье: так в самом дорогом ЖК «Панорама Сколково», расположенном в 7 км от МКАД, цена «квадрата» начинается от 104 тыс. р., а в недорогом — «Князе Голицыне», что на 30 км, — от 64 тыс. р.

Загород держит класс

КП «Трувиль»
© truvile.ru

Если городской формат застройки Минского шоссе выше класса комфорт-плюс пока не поднимается, то новая загородная недвижимость на этом направлении, напротив, стремится к классу не меньше бизнес-плюс. Кстати, престижность шоссе для загородного проживания эксперты оценили уже на 8 – 9 баллов. «Качество инфраструктурных объектов высоко. Здесь находятся Московская экономическая школа, Премьерский лицей, частный детский сад „Венда“. Есть объекты для любителей активного образа жизни — спортклубы, авиационный и конноспортивные клубы, фитнес-центры. Известное место — дом отдыха „Переделкино“, откуда можно отправиться на экскурсии по музеям отечественных писателей. А далее историческая достопримечательность — государственный Бородинский военно-исторический музей-заповедник, старейший музей на поле сражения», — рассказывает директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов.

«На Минском направлении много стародачных мест, — продолжает экскурсию управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Это Немчиновка, Баковка, Внуково, Переделкино, Лесной городок, Жаворонки и Крёкшино. В этих посёлках старые дачи перемежаются с коттеджами».

Что касается предложения, то, по словам Владимира Яхонтова, наряду с Рублево-Успенским и Новорижским шоссе, Минское входит в тройку лидеров по объёмам продаж элитной загородной недвижимости. Правда, дополняет коллегу Роман Попов, «рынок недвижимости Минки наполнен в основном вторичными объектами. Фактически, на первичном элитном рынке в этом направлении Подмосковья реализуются только посёлки „Довиль“ и „Трувиль“, но и в них осталось крайне мало предложений». К дорогим предложениям директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев добавляет два посёлка премиум-класса — «Грибово» и «Клуб 20ʼ71», где остались объекты в продаже. Вывода новых элитных проектов на Минском шоссе в ближайшее время не ожидается.

Среди известных проектов организованной коттеджной застройки в «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» выделяют КП «Лесной городок» (стоимость домовладений от 30 до 50 млн р.), «Западная резиденция» (таунхаусы от 15 млн р., коттеджи от 37 млн р.), «Клуб 20ʼ71» (цена коттеджа в пределах 100 – 120 млн р.).

К новому предложению формата «между городом и деревней» директор департамента продаж загородной недвижимости Savills Россия Нина Резниченко добавляет коттеджный посёлок на территории Инновационного центра «Сколково» (пока ещё на стадии разработки), где предполагается возведение 100 коттеджей, сгруппированных в 10 жилых кварталах.

«Клуб 20ʼ71»
© club2071.ru

Если же вернуться к чистой «загородке», то, по подсчётам аналитиков компании Blackwood, общий объём первичного предложения Минского направления насчитывает 80 лотов, что составляет почти 7% в структуре элитного загородного рынка Подмосковья. Средняя цена экспонируемого на рынке элитного коттеджа на упомянутом направлении составила в конце прошлого года 264 млн р., дуплекса — 120,6 млн р., таунхауса — 102 млн р.

Что касается спроса, то, как сообщает Александр Шибаев, в прошлом году было реализовано 23 элитных объекта, средний бюджет покупки составил около 156 млн рублей или около 2 млн долларов. Для коттеджа средний бюджет составил 185,9 млн р., для дуплекса — 86,6 млн р., для таунхауса — 78,7 млн р.

Чем дальше, тем ближе… к народу

У загородного сектора Минского шоссе есть и более бюджетные предложения, и даже более бюджетные зоны. Первая, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», представлена за Малым бетонным кольцом. Тут, к примеру, в КП «Зелёная роща» (35 км) за 13 млн р. предлагается дом с участком. А в коттеджном посёлке «Опушка» (18 км) можно купить таунхаус от 9 млн р. без отделки и от 15 млн р. с теми же параметрами, но с отделкой.

Ещё ближе к народу дальние дачи. Что примечательно: если в элитном сегменте выход новых проектов пока не планируется, то «дальний эконом» вполне активен. По информации аналитиков компании Blackwood, в течение 2015 года на загородном рынке Минского направления (включая Можайское шоссе) были открыты продажи в пяти загородных посёлках эконом-класса. Все они располагаются в отдалённой зоне Подмосковья (95 – 120 км от МКАД). Особенностью данных проектов является близкий доступ к большой воде (Можайское водохранилище и озеро Мжуть). «Новое предложение было представлено 690 участками без подряда (УБП), что составляет около 8% от их общего числа на региональном рынке (к сведению, в 2014 году их доля равнялась около 12%). Цена 1 сотки земли в этих посёлках варьировалась от 10 до 100 тыс. р. на старте продаж. Средняя цена 1 сотки — около 40 тыс. р.», — отмечает Александр Шибаев.

По его оценкам, в наступившем году на Минском шоссе можно рассчитывать на выход 3 – 5 посёлков эконом-класса в наименее рискованном для девелоперов формате загородной недвижимости — участки без подряда в отдалённой зоне Подмосковья. В бизнес-классе возможно открытие продаж в 1 – 2 посёлках в формате дуплексов или таунхаусов. В элитном сегменте, как уже говорилось, предпосылки для выхода новых проектов отсутствуют.

Что касается предложений по земельным участкам в старой зоне, то, как считает Владимир Яхонтов, на Минском шоссе их немного, особенно вg пределах 30 км от МКАД. К примеру, в районе Немчиновки стоимость 1 сотки земли составляет от 1 до 3 млн р. Разброс цен по домам в ближних к Москве стародачных посёлках составляет от 30 до 300 млн р. А, допустим, коттедж «под ключ» площадью 470 м2 на участке 12 соток в районе Баковки предлагается за 50 млн р.

Транспортные завязки

© shutterstock.com

Особого разговора заслуживает транспортная ситуация на данном направлении. Именно здесь не так давно появилась платная трасса, не только улучшившая транспортную доступность многих населенных пунктов, но и повысившая престижность направления. Полным ходом идёт реконструкция и существующей автодороги. Как рассказывает руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting Татьяна Алексеева, долгие годы развитие загородной недвижимости сдерживали именно транспортные проблемы, но завершение реконструкции шоссе придаст новую жизнь расположенной здесь недвижимости.

На сегодняшний день завершена реконструкция Минского шоссе на участке Лесной ГородокГолицыно: число полос увеличено до 4 в каждую сторону. Построены развязки: повороты на Кокошкино и на Жаворонки, съезд в Краснознаменск, развязка с «бетонкой» (А-107). Участок от 33 до 45 км соответствует категории автомобильной дороги, где ограничение максимальной скорости увеличенное — до 110 км/ч. Ведутся работы по реконструкции шоссе на участке 45 – 64 км Голицыно — Кубинка: число полос на нём будет увеличено до трёх в каждую сторону, предполагается установка межполостного разделителя, строительство шести мостов и путепроводов и девяти пешеходных переходов.

Объявлено, что к 2018 году платным станет и участок от 33 до 132 км Минского шоссе. Должен быть обеспечен и бесплатный проезд, но пока никаких действий в этом отношении не предпринимается.

К этой отрадной для автомобилистов ситуации директор по развитию компании Contact Real Estate Вячеслав Антропов добавляет планы по развитию общественного, в том числе внеуличного транспорта: прокладки наземного метро от железнодорожной станции Одинцово до транспортного пересадочного узла в районе метро «Славянский бульвар». В скором времени на Белорусском направлении будет обеспечено ускоренное движение поездов Москва – Одинцово, а также планируется открытие новой станции метро «Сколково».

Что касается интриги, заявленной в начале статьи, то она заключается в следующем: объявлено, что к 2018 году платным станет и участок от 33 до 132 км (от Лесного городка до поворота на Бородино). Как рассказывает Илья Менжунов, по предварительным данным, один километр обойдётся водителю в 5 рублей. По федеральному законодательству должен быть обеспечен и бесплатный проезд, для чего будут построены боковые нескоростные дублёры. Правда, пока никаких действий в этом отношении не предпринимается, что, по словам эксперта, тормозит развитие направления, особенно проектов невысокой ценовой категории: не все готовы сегодня приобретать жильё с перспективой платить за дорогу.

Белла Минц За городом 0 2865
За городом