24 апреля 2018    Вторник
Поиск
Белла Минц За городом 0 1436

А из нашего окна

Как строительство многоквартирных проектов влияет на загородную жизнь

© shutterstock.com

Жили-были… впрочем, не важно, кто жил, важно, что жили они в собственном доме в нескольких километрах от МКАД, КАД и других официальных границ больших городов. И вот в один отнюдь не прекрасный день на поле неподалеку пришёл застройщик, и началась другая жизнь. И жизнь эта, как всегда и бывает, имеет множество нюансов и оттенков.

Конечно, хотелось бы «договориться на берегу» один раз и навсегда: там — многоэтажный город, тут — загород с индивидуальными домами. Но процесс урбанизации, экономика, и ещё множество факторов заставляют город разрастаться, форматам жилья меняться — и вот уже за тишиной и деревенской идиллией приходится ехать за 100 км от города.

Дорожная карта

Обратимся к реалиям. Знаменитое Переделкино, в советское время известное элитными дачами, обрастает многоквартирными комплексами, как комментирует директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов. Крюково — в прошлом частный сектор в живописном природном окружении — давно часть Зеленограда. Элитные дома «Екатериновки» в Крылатском соседствуют с огромным ТЦ. Стоит ли воспринимать этот процесс так болезненно?

Справедливости ради добавим оптимизма: нынешнее расширение Подмосковья происходит не так кровожадно, как в советские времена, когда посёлки попросту уничтожались, а на их месте возводились микрорайоны. Сейчас же, считает Антон Гололобов, для собственников коттеджей стройка через дорогу может стать как плюсом, так и минусом. Всё зависит от политики застройщика. Если девелопер заинтересован в грамотном развитии территории и выбирает концепцию малоэтажной застройки, то для старожилов новое соседство может стать преимуществом. При таком сценарии, отмечает эксперт, цены на коттеджи могут впоследствии вырасти до 15 – 20%, так как приток новых жителей даст толчок развитию инфраструктуры.

Инфраструктура — мощный козырь в руках застройщика, который примиряет местных жителей с «уничтожением пасторали» растущими рядом многоэтажками, и даже может повлиять на активность спроса на коттеджи, расположенные неподалеку. «Это удобно, когда из своего коттеджа можно за 5 минут дойти до спа-комплекса, зайти на обратной дороге в супермаркет или перекусить в ресторане городского качества и масштаба», — считает генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

© shutterstock.com

С «северным» коллегой согласен и директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов, поясняющий, что жители индивидуальных домов в большинстве случаев от подобного соседства выигрывают и из-за появления социальной и коммерческой инфраструктуры (детские сады, школы, медицинские учреждения, магазины, спортивные объекты), и потому, что для своих проектов КОТ девелоперы иногда строят и новые дороги, развязки, ТПУ. Появление каждого такого объекта существенно улучшает транспортную доступность в округе в целом. В качестве примера Дмитрий Пантелеймонов приводит новую дорогу и развязку с выездом на трассу М4 «Дон», строительство которой велось на средства нескольких застройщиков и недавно было завершено. Благодаря этому путь в Москву для жителей сразу нескольких районов подмосковного Домодедово сократился примерно на 15 км.

Однако так бывает совсем не всегда, скорее даже наоборот — так бывает крайне редко. В качестве примера управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов приводит Немчиновку (стародачное место), где в последние несколько лет построили нового жилья для 200 тысяч человек. А новую автотрассу не возвели. Есть только однополосная дорога — и вот попробуй по ней въехать или выехать! Невозможно. При этом качество жилья реально ухудшилось из-за появления высотных новостроек. Помимо транспортных сложностей, это проблемы с безопасностью, с мусором и т. д. Поэтому, говорит Владимир Яхонтов, неудивительно, что старожилы вынуждены продавать своё жилье. Оно, ко всему прочему, ещё и обесценивается. «Хотя для стареньких „домиков на окраине“ появление рядом хоть какой-то инфраструктуры (а это априори предполагает строительство крупного ЖК) будет плюсом и толчком к развитию локации, — считает эксперт. — В целом, для окраин подмосковных городов строительство таких „пригородов“ играет очень позитивную роль. Благодаря строящейся инфраструктуре и улучшающейся транспортной доступности (расширение дорог, появление новых маршрутов общественного транспорта) нового ЖК окраина получает дополнительный стимул к развитию».

Масштаб и цена

Большинство специалистов рынка уверено: всё зависит от масштабов застройки: чем выше и масштабнее комплекс, тем больше последствий для района и окрестностей. Если девелопер занимается точечной застройкой и возводит район из многочисленных высоток, то такое соседство ничем хорошим не закончится, а спрос на индивидуальные дома сократится, считает Антон Гололобов. В первую очередь, пострадают дорожные артерии, соединяющие комплекс с городом, и жителей нового микрорайона ждёт транспортный коллапс. Даже с учётом расширения имеющейся дороги людям придётся долгое время терпеть ремонтные работы, пробки, пыль и грязь. Плюс экология: далеко не всегда застройщики готовы сохранить природный ландшафт. Да и объёмы инфраструктуры, по мнению эксперта, должны быть хорошо просчитаны, иначе объекты не будут справляться с потоком клиентов. При таком варианте развития событий разницы между стоимостью посёлков нет. И дома эконом-класса, и дорогие посёлки — все они в равной степени пострадают от того, что будут задавлены тисками многоэтажек.

© shutterstock.com

Появление в непосредственной близости от индивидуальных жилых домов целого квартала из многоэтажек, с несколькими тысяч, а иногда и десятками тысяч жителей, безусловно, нарушит приватность проживания за городом, согласен Дмитрий Пантелеймонов. Поэтому, по его мнению, по-настоящему выгодным для владельцев коттеджей может быть соседство с крупным микрорайоном при условии его расположения как минимум в нескольких километрах от границы посёлка.

О пользе «умеренности» говорит и Антон Гололобов: «Когда объёмы строительства относительно скромные, нагрузка на транспорт и дороги не слишком ощутима. Хороший пример в этом плане, — отмечает он, — Истринский район, где законодательно запрещено строить дома выше четырёх этажей. Это позволяет сохранить более-менее однородную малоэтажную застройку и защитить жителей от дополнительного шума».

За ограничение высотности выступают и в северной столице. По словам Николая Лаврова, в особо привлекательных местах, например, в районах Комарово, Репино, Ольгино, существуют высотные ограничения на строительство. «Этот фактор не даёт строить дома выше 3 – 5 этажей. Поэтому там альтернативой частному сектору являются линии таун-хаусов. Когда они появились, были восприняты окружающими негативно, хотя на ценах это не сказалось — район как был очень дорогим, так и остался», — рассказывает эксперт.

Только без паники!

Влияние многоквартирного соседства во многом зависит и от поведения местных жителей. Иногда они проявляют потрясающую активность, поддаваясь панике, которая, как замечено, штука заразная.

Руководитель аналитического отдела компании «Мобил Строй XXI», застройщика ЖК «Крёкшино-2», Вячеслав Султанбаев, делится невесёлыми наблюдениями: «В большинстве случаев такая стройка вызывает панику среди окрестных домовладельцев сразу, как только они узнают о новом строительстве. Слухи обо всех предстоящих неудобствах начинают обсуждаться жителями окрестных домов ещё до появления первого рабочего на стройплощадке. На ранних стадиях строительства падение стоимости прилегающих домов может составить до четверти их цены».

© shutterstock.com

Недовольство, по словам эксперта, постепенно нарастает, достигая апогея на стадии работ по фундаменту. Активно муссируются всевозможные слухи и идёт обсуждение негативных вариантов развития. В период же строительства поведение жителей сильно зависит от культуры строительства на площадке и степени конфликтности и национальной принадлежности рабочих. Чем ближе дом к завершению, тем ниже протестная активность, после сдачи дома она обычно сходит на нет, особенно если инфраструктура новостройки открыта для всех.

Ещё один интересный феномен: на начальной стадии застройки спрос может упасть, но чаще, говорит Вячеслав Султанбаев, он активируется: появляются инвесторы, скупающие дома в надежде на рост цен или на возможность продать их при выкупе земель застройщиком под вторую очередь ЖК. И зачастую именно такие инвесторы являются распространителями негативных слухов с целью снижения стоимости домов. В итоге часто получается весьма нехарактерная для рынка ситуация снижения стоимости недвижимости при росте спроса на неё. Эта же тенденция наблюдается и в Санкт-Петербурге. Как утверждает Николай Лавров, падение цен на дома, непосредственно прилегающие к стройке, составляет от 20 до 30%. Но на рынке это не сказывается, т. к. эти участки выкупаются застройщиками под строительство других, уже многоквартирных объектов.

Дальнейшая динамика зависит от типа и темпов строительства многоквартирного комплекса: как правило, к сдаче его в эксплуатацию стоимость соседних частных домов возвращается на прежний уровень, а иногда и возрастает, поскольку большой дом приносит не только шум и мусор, но и как уже говорилось, инфраструктуру — общественный транспорт, магазины, сервисные службы. По подсчётам Владимира Яхонтова, максимальное падение цены происходит, когда начинается строительство. Потом цена выравнивается, и возможен небольшой рост после того, как новостройка сдаётся в эксплуатацию.

В зависимости от локации, по мнению Владимира Яхонтова, среднее падение цен на окрестные дома в процессе строительства многоэтажек составляет около 40%. Но ситуации могут быть различны. Так, если рядом с домом расположен лес, и новостроек не видно, но поблизости проходит дорога — это одна песня. Если новостройка видна, но она находится, к примеру, в 6 километрах от дома — другое дело. А если многоэтажка строится прямо рядом с домом — это третья позиция. В каждом случае, отмечает эксперт, падение цены будет различным.

Страдающая элита

© shutterstock.com

Если в невысоких сегментах недвижимости появляющаяся инфраструктура и правда может положительно повлиять на цену и комфорт проживания, то в дорогом жилье ситуация складывается иначе. Там оно обесценивается значительно, так как изначально в него была заложена наценка за месторасположение, ведь расположены такие объекты на живописных участках. Начинающаяся стройка этот бонус сводит на нет, объясняет Владимир Яхонтов. Директор департамента загородной недвижимости TWEED Ольга Бахметьева к отрицательным факторам для элиты добавляет и потерю однородности окружения и соседей, что важно для жителей такого уровня.

Пессимизм коллег поддерживает и генеральный директор Volhonka Group Наталья Картавцева: «В элитном сегменте соседство с многоэтажными новостройками может существенно повлиять не только на спрос и стоимость, но и на классность объекта в худшую сторону. Исторически сложилось, что в Подмосковье есть престижные районы, которые характеризуются камерностью и определённым статусом, доступном лишь ограниченному числу людей. И, несмотря на логичное дальнейшее развитие пригорода и строительство многоэтажных жилых комплексов, появление массовой застройки в таких заповедных зонах, безусловно, повлечёт существенное снижение спроса и цен на индивидуальные дома.

Такая же точка зрения и у директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева: в проектах, где в стоимость была заложена отличная экология, привлекательные видовые характеристики, уединённость, наличие массового строительства даже по факту его завершения будет сказываться негативно. Насколько? Это вновь зависит от удалённости новостройки и класса окрестного жилья, считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: «Всё очень индивидуально: однако если строительство ведётся в черте города и на приличном удалении от частного сектора, то в таком случае такое соседство не стоит рассматривать в качестве критичного фактора». Но все же, считает Александр Шибаев, о повышении привлекательности жилья на элитных направлениях и говорить не стоит: «В проектах, где в стоимость была заложена отличная экология, хорошие видовые характеристики, уединённость, наличие массового строительства даже по факту его завершения будет сказываться негативно. И чем больше масштаб строительства, тем сильнее падает привлекательность на престижных направлениях. Строительство многих элитных и премиальных посёлков, например, на Калужском шоссе было отложено в связи с развитием этих территорий в составе Новой Москвы».

Ещё один пример приводит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов — строительство комплекса «Гусарская баллада» от компании «Жилищный капитал» вблизи поселения Грибово в Одинцовском районе. Изначально Грибово было очень престижной локацией для покупки элитного загородного жилья. Однако в середине 2000-х годов поблизости началось возведение жилого комплекса комфорт-класса, которое и отпугнуло многих клиентов.

Протестное мнение

© shutterstock.com

Логично вытекающий из всего сказанного вопрос «что делать?» на самом деле однозначного ответа не имеет. Можно, конечно, попытаться воздействовать на ситуацию, но, по мнению Ильи Менжунова, дело это нервное и практически бесполезное. Как правило, по его словам, жители поднимают тревогу сразу, как только замечают, что какой-то соседний участок начинают подготавливать к строительству. Иногда появление стройки приводит к долговременным конфликтам между местными старожилами и застройщиками. Один из самых свежих примеров — реализация огромного проекта (200 га) «Мортонград Ильинское-Усово» вблизи сельского поселения Ильинское в Красногорском районе. В декабре прошлого года начались протесты жителей против грандиозных планов ГК «Мортон». И по сей день не снижается активность населения, хотя фактически строительство ещё не начиналось.

Как полагает эксперт, обычно застройщики и местные жители пытаются прийти к общему знаменателю: например, снижается этажность застройки, стороны договариваются о строительстве дополнительных объектов инфраструктуры или о реконструкции старых подъездных дорог. Но, как показывает практика, сетует Илья Менжунов, в большинстве случаев предотвратить новое строительство практически невозможно. О застройке по соседству можно узнать из публичной кадастровой карты. И чтобы утвердить перевод земельного участка из нежилого назначения, местные власти должны организовать общественные слушания. Волна возмущения, как правило, поднимается как раз накануне общественных слушаний, когда решается судьба земельного участка.

Когда у девелопера уже оформлено разрешение на строительство и имеется вид разрешённого использования участка, то общественные слушания не нужны. Девелопер не обязан уведомлять местных жителей и они узнают о строительстве, только когда уже видят технику и забор. И в этом случае предпринимать что-либо по факту уже бесполезно. Да, люди пытаются протестовать: создают сайты, координируют действия протестующих, пишут обращения, петиции и требования к высокопоставленным лицам. Нередко идут на радикальные действия: ложатся под колеса строительной техники или поджигают её, не пускают рабочих на стройку и т. п. Однако на практике на любые недовольства жителей есть законные и незаконные способы, которыми можно погасить их пыл. Пример — город Красногорск, жители которого едва ли не с вилами уже стоят на дороге, пытаясь предотвратить новое строительство, учитывая дикий дефицит транспортной и социальной инфраструктуры в перенаселённом городе. А разрешения как выдавались, так и выдаются.

Поэтому, покупая коттедж в том или ином посёлке, всегда нужно оценивать окружение. Если рядом с ним есть свободные территории, то почти наверняка они будут застроены. Приобретать загородный дом лучше всего в уже застроенном месте, где сюрпризы исключены, либо надо чётко понимать, под какие цели будут использованы соседние участки.

Тем, к кому стройка пришла уже после покупки, стоит лишь сочувствовать — деревенская идиллия для них закончилась и город приблизил свои границы к их порогу.

Белла Минц За городом 0 1436
За городом