12 ноября 2019    Вторник
Поиск
Власть 0 2123

Не ленивые КОТы!

Власти требуют создания рабочих мест в новых жилых комплексах

© shutterstock.com

Одно из главных требований, которые предъявляют сейчас власти Москвы и Подмосковья застройщикам, подписывая разрешения на строительство, — создание рабочих мест. Неважно каких, в какой сфере. Увы, это бесперспективный путь. Он приводит к тому, что в центре или сбоку квартала жилой застройки появляется офисное здание, явно никому не нужное. Зато формальные требования правоустанавливающих документов застройщиком соблюдены.

И никто старательно не замечает: это офисное здание изначально спроектировано так, чтобы при первой возможности быть переделанным в апартаменты. Что и происходит спустя некоторое время, когда власти убеждаются, что арендаторов офисов не предвидится, а простаивать и ветшать пустая коробка не может. Правда, встаёт вопрос, не столкнёмся ли мы через 15-20 лет с «проблемами Детройта» — новыми «спальными районами», упавшими в цене и никому не нужными? 

В проектах комплексного освоения территорий такой вариант не проходит. Нужен другой путь — получение от властей техзадания: здесь создать кластер IT-технологий, а здесь — центр обработки данных; а вот в этом месте — университетский кампус. Тогда спрос на строящееся жильё будет сам тянуться к центру притяжения рабочей силы. Некоторые компании на это и рассчитывают. Другие работают по старинке. 

 

Первые рабочие места в инфраструктуре

Когда рассуждаешь о новых кварталах и микрорайонах, не говоря уже о проектах КОТ, приходят на ум рабочие места в социально-бытовой инфраструктуре самого строящегося кластера. Детсады, школы и поликлиники — это по нормативам (количество мест на 1000 жителей). Но много ли врачей, учителей и воспитателей способны приобрести квартиру даже в пределах минимального бюджета новостроек? 

Конечно, жителям понадобится и хлеба купить, и лекарства, в ресторан сходить, развлечься, кино посмотреть. Но разве продавцы розничных магазинов, повара и официанты, аптекари, киномеханики, маркеры в биллиардных, механики боулинга — целевая аудитория продаж квартир? 

© Квадрум. Журнал

«В идеале коммерческая недвижимость должна строиться одновременно с жильём и составлять не менее 20% от общих площадей проекта. На практике речь в большинстве случаев идёт о 10%, – считает Андрей Ковалев, владелец ГК «ЭКООФИС». – Это требование в той или иной форме существует уже не первый год для всех проектов комплексной застройки. Задача как раз решалась в целом ряде случаев «обязаловкой» по обеспечению проектов коммерческими помещениями на первых этажах, что привело к затовариванию микрорайонов таким предложением. Что до офисных зданий, при сегодняшнем состоянии рынка вряд ли можно ожидать большого успеха с их заполняемостью».

«Пока реализовать программу "работа рядом с домом" в проектах КОТ ни у кого не получилось, – также скептична председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Рабочие места в рамках КОТ создаются лишь в торговле или в социальном секторе (воспитатели, учителя). Это далеко не самые высоко оплачиваемые должности, а квартиры в новостройках приобретают в основном москвичи, работающие в столице. Если КОТ расположен рядом с индустриальным парком или крупным инфраструктурным объектом (например, логистический центр, аэропорт, технопарк) — тогда ещё могут быть рабочие места, но это пока, скорее, редкое исключение». 

 

Только этого мало

«Сегодня офисы в чистом виде не нужны. Необходимо идти по пути создания индустрии новых высокотехнологичных рабочих мест, – говорит Антон Скорик, генеральный директор ООО «МОРТОН-Инвест». – Создавать деловые центры, технопарки, коворкинги, учебные центры с уёетом новых профессий, которые востребованы не только сегодня и будут необходимы завтра». 

В качестве примера он привёл проект «Физтех XXI» (пос. Северный, около МКАД по Дмитровскому шоссе). Это новый проект КОТ, центральным ядром которого является «Физтехпарк», открытый в мае. За якорным объектом последует создание бизнес-парка, научно-исследовательской и выставочной платформы, строительство жилого и гостиничного комплекса. В общей сложности к 2021 году, по проекту компании, совокупная площадь проекта составит 657 тыс. кв. м рабочих площадей плюс 400 тыс. кв. м жилья, а Москва получит более 30 тыс. высококвалифицированных рабочих мест. 

© Квадрум. Журнал

Первая очередь — IT-технопарк (около 30 тыс. кв. м) — уже забронирован будущими арендаторами, уверяет источник в компании. Если юридический адрес будет зафиксирован здесь, то фирмы получат ставки льготной аренды, а также, возможно, налоговые преференции от Москвы. 

 

КОТики царапаются

Когда речь заходит о проектах комплексного освоения территорий (КОТах), то здесь уже шутки в сторону. Разрешить возведение 100 тыс., 500 тыс., 1 млн кв. м жилья в «Новой Москве» или Подмосковье и допустить на дороги дополнительно 1800-25000 автомобилей ежедневно (только из одного проекта КОТ) в Москву утром и столько же обратно — у чиновников волосы встанут дыбом (у кого остались) от осознания перспективы. В том числе собственного будущего трудоустройства.

А таких проектов, по данным департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», в московском регионе экспонируется более ста с общей проектной площадью каждого свыше 100 тыс. кв. м, которые в основном сосредоточены в границах «Новой Москвы» и Подмосковья. Поэтому умножим число автомобилей ещё хотя бы на 100. И что получим? Коллапс, если люди продолжат ездить на работу в столицу. Любые расширения дорог, строительство транспортных развязок, удлинение веток метро не помогут. Так что без создания рабочих мест, не требующих поездок в Москву, проектам КОТ не обойтись. 

© Квадрум. Журнал

Ключевой вопрос

«Проблема транспортной доступности, нехватки соответствующей инфраструктуры — одна из ключевых, препятствующих более активному развитию проектов КОТ, и для её решения, безусловно, необходимо более тесное сотрудничество властей и бизнеса, – считает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». – Сейчас количество объектов инфраструктуры, возводимых в рамках проектов КОТ, рассчитывается, исходя из количества будущих жителей. Мы, конечно же, учитываем, что определённая доля резидентов наших жилых комплексов будет ездить на работу в Москву. Выбираем хорошо доступные участки, как правило имеющие транспортную связь с несколькими автомагистралями, продумываем внутренние транспортные схемы, парковки».

Проекты КОТ Новой Москвы*:

По словам Пантелеймонова, рабочие места будут создаваться за счёт строительства объектов коммерческой инфраструктуры, в том числе, возможно, и бизнес-центров. Подмосковные районы неравномерно обеспечены коммерческой недвижимостью: где-то есть дефицит торговых объектов, где-то может быть целесообразным возведение офисов. Здесь важен аналитический подход, единого решения нет. Рядом с микрорайоном «Город Счастья» есть логистические объекты, поблизости аэропорт Домодедово; микрорайон «Лобня Сити» располагается рядом с Шереметьево, это тоже приаэропортовый кластер; жители квартала «Лидер Парк» и комплекса «Менделеев», в свою очередь, имеют доступ к рабочим местам в Химках и Мытищах, где функционирует не один десяток крупных коммерческих предприятий, в том числе иностранных. В Москву им ездить необязательно.

1 из 5
ЖК «Первый Московский»
© moscovsky-park.ru
2 из 5
ЖК «Новые Ватутинки»
© new-vatutinki.ru
3 из 5
ЖК «Татьянин Парк»
© domvgovorovo.ru
4 из 5
ЖК «Солнцево-Парк»
© sun-park.ru
5 из 5
ЖК «Москва А101»
© a101.ru

В идеальном будущем из города «А101» не придётся уезжать ни в будни, ни в выходные, потому что всё необходимое для полноценной жизни, отдыха и работы будет рядом, уверяет коммерческий директор «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» Кирилл Игнахин. Уже сегодня на присоединённых к столице территориях находятся бизнес-парки «К2» и «Румянцево», бизнес-центры «КомСити», «G10», офисный центр «Газпрома», а в ближайшие год-два появятся ещё десятки тысяч рабочих мест. Многие жители найдут работу рядом с домом, а те, кто после переезда продолжит ездить в офис в центр столицы, будут добираться на личном или общественном транспорте. 

Из последних новостей 

Столичная градостроительно-земельная комиссия одобрила строительство жилого многофункционального комплекса на 1,4 млн. кв. м в районе д. Ватутинки, говорится в сообщении Москомстройинвеста. Застройщиком выступает петербургская компания «Лидер Групп» (в содружестве с ГК «Абсолют»). На территории 117 га планируется возвести 890 тыс. кв. м жилья, наземные и подземные парковки (13351 машиноместо), ФОК (15 тыс. кв. м), школы, детские сады, административно-деловой центр. «Московский регион является одним из самых привлекательных в стране для реализации проектов строительства жилья, было бы странно не использовать эту возможность», – говорит Дмитрий Пантелеймонов. 

Развитие присоединённых к Москве территорий предполагает создание более 1 млн рабочих мест, в первое время будет создаваться по 30-35 тыс. ежегодно. Существует проект индустриального парка «Индиго» площадью 81 га, полностью проданный 45 резидентам, говорит Игнахин. В рамках проекта «А101» компания планирует строительство более 3 млн кв. м офисной недвижимости и создание не менее 120 тыс. рабочих мест в горизонте 30 лет. 

Кроме того, компания передала в дар правительству Москвы участок площадью более 300 га под строительство административно-делового центра «Новой Москвы» рядом с посёлком Коммунарка. Там городские власти планируют построить префектуру ТиНАО, новые здания для Высшего арбитражного суда, Счётной палаты и других ведомств. Также есть решение о размещении на этой территории кампуса Московского института стали и сплавов (МИСиС) и международного медицинского кластера.

1 из 4
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru
2 из 4
ЖК «Царицыно»
© cnn.net.ru
3 из 4
ЖК «Сердце Столицы»
© donstroy.com
4 из 4
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru

«По нашему мнению, в рамках формирования концепции проекта застройщик должен учитывать все факторы и стремиться к тому, чтобы жители были обеспечены всем необходимым, – считает директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Нотин. – Это можно назвать одним из требований к создаваемому качественному продукту. Один из инструментов, который мы используем в рамках концепции "Миниполис" — сдача в аренду принадлежащих застройщику помещений с конкретным целевым назначением».

Проекты КОТ в пределах «старой» Москвы*:

Проекты КОТ Подмосковья*:

1 из 5
ЖК «Новое Ступино»
© novoestupino.ru
2 из 5
ЖК «Новый Зеленоград»
© newzelenograd.ru
3 из 5
Микрогород «В лесу»
© microgorodvlesu.ru
4 из 5
ЖК Like City
© su155.ru
5 из 5
ЖК «Высокие Жаворонки»
© vzhavoronki.ru

По словам Андрея Кирсанова, заместителя генерального директора компании MR Group, в проекте «Нового Ступино» предусмотрена достаточная большая территория для размещения новых предприятий (индустриальный парк «Ступино Квадрат»), которые должны обеспечить рабочими местами жителей района. Здесь уже приступили к строительству первые резиденты. 

По его мнению, удалённые территории Подмосковья традиционно довлеют не к Москве, а к достаточно развитым районным центрам. В данном случае в Ступино существуют большие возможности для трудоустройства, здесь функционируют производства Mars, Campina, Keramo Marazzi, Skovo и другие. Да и расстояние от Ступино всего 15 км, транспортное сообщение с ним налажено. 

«Таких по объёму проектов в московском регионе у нас нет, однако несколько проектов реализуются на принципах комплексности, – говорит генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев. – Например, микрорайон "Богородский" в Щёлково (более 300 тыс. кв. м недвижимости) и ЖК "Прима-Парк" в "Новой Москве" (175 тыс. кв. м недвижимости). КОТами в общепринятом (хотя и неофициальном) понимании они не являются, масштабы не те, но наряду с жильём там строятся и детские сады, и школы, открываются магазины и офисы, появляются собственные рекреационные зоны, т.е. создаётся среда обитания особого качества. "Настоящий" КОТ у нас тоже имеется, но это региональный проект – район "Академический" в Екатеринбурге. Всего там будет построено 13 млн кв м недвижимости, более 1 млн кв. м уже сдано в эксплуатацию». 

Власть 0 2123
Власть