24 октября 2019    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 2 1399

Капитальный узел ремонта

Сфера ЖКХ мечтает о рыночном развитии

Сергей Креков, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость

Деятельность ЖКХ затрагивает каждого из нас, именно поэтому все нововведения в этой отрасли всегда животрепещущие. Но даже на этом привычном фоне повышенного интереса вопрос тарифов на капремонт побил все рекорды по накалу страстей.

Сегодня КВАДРУМ обсуждает этот вопрос с Сергеем Крековым, президентом Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость.

- Сергей, предлагаю обсудить весьма болезненную для всех нас тему — плату за капремонт собственниками жилья.

- Да, этот вопрос постепенно становится политическим, а, возможно, в скором времени будет и социально опасным. В принципе, сама по себе тема любых тарифов взрывоопасна. Причина проста — сегодня в жилищном тарифообразовании отсутствует здравый смысл. Например, как Минэнерго устанавливает свои тарифы? Очень просто: за основу берётся себестоимость производства тепловой энергии.

В ЖКХ всё не так. Тариф на содержание и эксплуатацию жилого помещения не связан с прямой себестоимостью производства конкретной услуги. Он складывается эмпирически и ни один орган местного самоуправления не может объяснить методологию его расчета. Скорее всего, жилищно-коммунальные тарифы зависят от заработной платы людей, обслуживающих тот или иной дом. А поскольку уровень средней заработной платы в регионах разный, то и тарифная ставка также отличается.

Однако не всё так просто. Давайте для примера рассмотрим тарифы в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Казани, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде и среднюю заработную плату в этих городах, которую даёт Росстат.

Начнём с Ростова-на Дону, где зарплата самая низкая из вышеперечисленной группы городов — 21 695 рублей в месяц. При такой зарплате тариф на содержание и ремонт жилого помещения составляет 16,07 рублей за кв. метр. Следующим с конца по размеру заработной платы идёт Казань: там в среднем в месяц получают 23 318 рублей, при этом тот же самый тариф равен 23,73 рубля за кв. метр. Практически столько же, как и в Казани, получают в Самаре и Нижнем Новгороде — 23 663 и 23 762 рубля, но при этом в Самаре коммунальный тариф установлен на уровне 24,6 рублей за кв. метр, а в Нижнем Новгороде — 29,85. В Питере средняя заработная плата составляет 38 990 рублей в месяц, а тариф равен 20,42 рубля за кв. метр. В Москве же население получает около 56 913 рублей при размере тарифа 25,51 за кв. метр. Анализируя эти цифры можно говорить о занижении тарифов в Москве и Питере и весьма завышенных в Нижнем Новгороде. Из этого следует единственно правильный вывод: в тарифообразовании нет вообще никакой логики.

- Сергей, а вот расшифруйте такую загадочную статью расходов — ремонт жилого помещения, в которую, как все мы сейчас узнали, совершенно не входит капремонт здания. За что же мы всё-таки платили долгое время?

- Согласно ГОСТам, которые наконец-то появились и в ЖКХ, с 1 июля этого года текущий ремонт — это восстановление до 1 кв. метра того, что может напрямую препятствовать перемещению жильцов.

© Фотобанк Лори

Принципиальное различие между текущим и капитальным ремонтом в том, что текущий (предупредительный) ремонт направлен на проведение работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также по устранению мелких повреждений и неисправностей. В свою очередь, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся различные работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования из-за их физического износа и разрушения на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные свойства. Также капитальным ремонтом наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства признаются работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, по озеленению дворовых территорий.

Таким образом они различаются масштабом и, соответственно, стоимостью работ, частотой их проведения и спецификой самих работ. Например, если облуплена краска на стенах или от стены отвалилась облицовочная плитка — это, скорее, будет отнесено к текущему ремонту, а если выщерблены ступени или разрушена плитка на полу и это препятствует проходу, создает угрозу безопасности и возможность травмирования жителей — к капитальному ремонту.

- Скажите, сейчас собственники будут полностью отвечать за своё имущество вплоть до оплаты капремонта дома собственными силами. Но как раньше-то ремонтировались дома, ведь аварии случались, плитка со стен отваливалась?

- За капремонты всегда отвечали муниципалитеты, управляющие компании никогда не осуществляли такой ремонт. В принципе, так будет происходить и сейчас, меняется лишь источник финансирования: раньше это был бюджет города или муниципалитета, а сейчас это будет ваш карман.

Капитальный ремонт — это лишь одна из проблем, которые есть в ЖКХ, но именно эти тарифы вызвали массу недоумения. И действительно, взнос на капремонт в Москве равен 15 рублям на 1 кв. метр, в Екатеринбурге — 8,2 рубля, в Ростове-на-Дону — 6,6 рублей, в Самаре — 5,46, в Санкт-Петербурге — 2,5, а в Казани вообще 80 копеек. Как здесь не возникнут вопросы? Как в Питере, при их изношенности жилого фонда, тариф на капремонт может быть равен 2,5 рублям за квадратный метр? Причём проблема не столько в изношенности жилого фонда, сколько в большом количестве исторических зданий, которые не подлежат сносу. А старые дома зачастую дешевле снести, чем отремонтировать.

- И почему же в Питере и Казани такой дешёвый ремонт? Там вообще ничего не собираются ремонтировать?

- Просто все мэры и губернаторы идут на выборы и очень заинтересованы в голосах избирателей.

- А Собянин на выборы не собирается, раз в у нас самый высокий тариф?

- Дело в том, что Москва долгое время субсидирует тариф на содержание и эксплуатацию. Данная субсидия распространялась на всех владельцев первого жилья, которые могли воспользоваться ею и платить не 25,51, а 15,50 рублей за кв. метр.

© Фотобанк Лори

Больше трети москвичей пользуются этой субсидией, отменять её тяжело, так как у нас много социально незащищённых граждан. Данная субсидия составляет огромную статью расходов в бюджете города, поэтому тариф за капремонт является своеобразной компенсацией этих расходов: чтобы не отменять старую привилегию, ввели соответствующий тариф на капремонт. На мой взгляд, плата за капремонт призвана разгрузить городские бюджеты, которые находятся в тяжёлом положении.

- Но ведь и личные бюджеты граждан тоже не ломятся от изобилия.

- С точки зрения права ремонт общедолевого имущества лежит на его владельцах, а это собственники квартир. Хотя есть несколько иные примеры. Например, канал «Россия 24» не так давно показал сюжет о том, что мэр города Нижний Тагил устал бороться с некомпетентностью местных управляющих компаний и создал городскую компанию, принадлежащую муниципалитету, которая установила тариф для всех жителей в размере 8 рублей за кв. метр. И все вроде бы счастливы, но проблема в том, что это нереально заниженный тариф для обслуживания жилых объектов, который не компенсирует даже прямые издержки эксплуатации, а значит требует дотаций из городского бюджета. И как Нижний Тагил будет закрывать эту дыру через какое-то время — большой вопрос. Но в настоящий момент мэр получил шикарную электоральную базу.

- А мэра разве эта дыра не должна беспокоить?

- Для мэра главное избраться. Наверное, какой-то прогноз по бюджету для себя он сделал, а со всеми последствиями такого решения будет разбираться его приемник.

Жилищный Кодекс, в принципе, принимали для того, чтобы переложить постепенно всё содержание жилого фонда на жителей, потому что это была колоссальная чёрная дыра в бюджете. И дыра эта только росла. Уже несколько лет у нас идёт федеральная программа капитального ремонта. Государство выделяло триллионы рублей, стремясь привести показатели аварийного и ветхого жилья к нулю для того, чтобы потом передать этот крест собственникам. Но как государство не билось над этой задачей, доля аварийного и ветхого жилья не особо-то и снижалась. Одним словом, в благие планы вмешался кризис, остро встала необходимость оптимизировать структуру бюджета, и капремонт решили переложить на жителей.

И в данной ситуации некорректным, с моей точки зрения, является именно механизм, с помощью которого вся эта задача реализуется. Очевидно, что тарифы в каждом регионе формируются по своей логике, а этого не должно быть. У нас есть все основания для запросов в ФАС. Вычисление тарифов должно быть объяснимым и единым для всей России, а уже потом каждый регион может его самостоятельно субсидировать: где-то на 30%, а где-то на 70%.

© Фотобанк Лори

В настоящий же момент всё что делается — некорректно и нарушает права граждан. С нас, во-первых, собирают вперёд, во-вторых, за наш счёт ремонтируют чужие дома. Однако это не повод завидовать тем «счастливцам», которые отказались платить. Дело в том, что государство всё равно не будет платить за капремонт их дома из бюджета, а когда время ремонта подойдет, им скажут: «Это ваша проблема. Собирайте деньги, мы ничем вам не можем помочь». Предполагается, что такие жители будут брать кредит в определённых банках под 11-12% и самостоятельно ремонтировать дом. И здесь начинаются одни вопросы. Прежде всего, как жители смогут возвращать такой кредит, ведь капремонт стоит не просто дорого, а заоблачно, а жители у нас не олигархи. Во-вторых, банк естественно деньги будет давать юридическому лицу — ТСЖ. А вот что будет делать банк, если ТСЖ денег не вернёт — у нас же есть примеры банкротства товариществ. Лестницы демонтировать? Двери снимать?

- На мой взгляд, никакой банк такой кредит и не даст.

- По словам Минстроя, у нас есть богатая практика кредитования ТСЖ и в настоящий момент будет разрабатываться соответствующая программа кредитования ремонта через госбанки. Одним словом, тех, кто не пошёл по прямой дороге, будут подталкивать к долговой петле.

- Сергей, а допустим люди сами будут копить средства на капремонт в банке. Будут делать те же отчисления, но не в муниципалитет, а на банковский счёт ТСЖ. Эти счета как-то будут защищаться государством, ведь всякое в жизни нашей случалось?

- Нет, такой счёт вообще на попадает под гарантии (1,4 млн гарантируются лишь физическим лицам). Единственное, что остается — это правильно выбрать банк.

- Но как же так?

- Пока данный вопрос не решён. Минстрой вышел с предложением распространить систему страхования на перечисления собственников жилья на капитальный ремонт, но Минфин выступил категорически против этой инициативы.

- Хорошо, а те, кто будет честно платить за капремонт по квитанции, не потеряют ли они свои деньги? Точно ли этой суммы хватит на их дом через 40 лет? И вообще, будут ли эти отчисления в наличии? 

© Квадрум. Журнал

- Лично я не понимаю, как предусмотреть инфляцию. У нас не могут спрогнозировать индекс инфляции на ближайшие пять лет, что уж говорить про больший период. Да и что там пять лет, когда Минфин до конца третьего квартала не даёт прогноз инфляции на следующий год.

- Одним словом, кругом засада.

- Получается. Но капремонт — не единственная проблема в сфере ЖКХ. Главная проблема — полное отсутствие соответствующего рынка. На ЖКХ смотрят лишь как на проблему, которую долгое время пытались завалить деньгами, а теперь заливают регулированием. И как результат, многие компании просто не выдерживают и уходят. А ведь это интересная ниша для малого бизнеса, который следовало бы поддержать. Нам необходим администратор, который бы создавал правила формирования и дальнейшего развития рынка обслуживания жилой недвижимости, а не регулятор, который бы определял, что хорошо, а что плохо.

Но, к сожалению, этому рынку просто не дают развиваться. Минстрой, на сегодняшний день, является единственным государственным органом, который не поддержал инициативы Президента о снятии регулирования бизнеса в области ЖКХ. По мнению министерства, в нашей сфере нельзя уменьшать количество проверок, в результате чего Мосжилинспекция может приходить и проверять управляющие компании хоть каждый день. Налоговая может прийти и проверить отчетный период раз в три года, а Мосжилспекция ничем не ограничена. И это неправильно.

Но я особенно боюсь того, что капремонт станет последней каплей. Если у государства ничего не получится, а уже видно, что именно так и произойдёт, то оно вполне может забрать себе в управление весь жилой фонд.

И это самое печальное, так как уже пройден достаточно большой и сложный путь в сторону создания цивилизованно развитого рынка. Именно поэтому необходимо пройти его до логического конца, запустить Жилищный Кодекс в действие и поднимать малый бизнес.

- И как же тогда решить проблему с капремонтом, чтоб не получить отката назад?

- У нас есть своё видение этой процедуры, думаю, в ближайшее время мы сформулируем наше предложение и заявим о нём открыто.

© Фотобанк Лори
Наталья Бухтиярова Власть 2 1399
Власть