23 ноября 2019    Суббота
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 0 1817

На первое

Квадрум подводит итоги октября

© shutterstock.com

«Нет ничего постоянного, кроме переменчивости».* Одно событие следует за другим, плохое сменяется хорошим, однако, всё имеет свои последствия. Сегодня Квадрум предлагает оглянуться на прошедший месяц и посмотреть, как он изменил российский рынок недвижимости.

Долгострои приближаются

Кризис ─ трудное время, с которым справляется далеко не каждая компания. Прошлый кризис был богат на недостроенные проекты. Естественно,сейчас ситуация может повториться, вернее, долгострои уже становятся не призраком, а реальностью.

Дмитрий Халин, управляющиё партнёр IntermarkSavills, обращает внимание на заявление ЦБ о том, что 19% задолженности по кредитам строительных компаний является просроченной задолженностью. Данные компании в большинстве своём не способны выполнять обязательства по выданным кредитам. Росстат также заявил, что по итогам девяти месяцев текущего года около 30% строительных компаний являются убыточными. Кроме того, октябрьская статистика наглядно показывает, что на сегодняшний день 80 тысяч семей в России являются обманутыми дольщиками строительства жилья. При этом с начала года данный показатель вырос на 20%. Все эти данные не в пользу рынка недвижимости, они заставляют каждого потенциального покупателя квартиры в новостройке серьёзно задуматься, а стоит ли сейчас заключать подобные сделки.

Громкие же скандалы, произошедшие на рынке, также не способствуют положительному ответу на этот вопрос. Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY & DEVELOPMENT, акцентирует внимание на криминальной трагедии в Красногорске, когда «застройщик, чей успех был основан на административном ресурсе и уверенности, что "недвижимость всегда растёт в цене", перешёл все допустимые границы. Теперь пятерых, включая виновника драмы, нет в живых, поломаны многие судьбы, остались проблемные объекты и долги в несколько миллиардов рублей. А репутации строительного бизнеса нанесён огромный ущерб». Скандалы, связанные с ГК СУ-155, тоже ему не на пользу. Дмитрий Земсков отмечает, что корень проблем у этой организации тот же ─ избыточная ставка на административные ресурсы и бизнес-модель непрерывного роста цен. 

Одним словом, увеличение количества обманутых дольщиков ─ не призрачная проблема, а надвигающаяся реальность. Понимая это, правительство пытается обезопасить и людей, и себя. Однако предпринимаемые меры плохо продуманы и имеют негативное последствие для рынка. Прежде всего, к таким мерам относится сокращение страховых компаний, занимающихся страхованием застройщиков.

Хотели как лучше

Обсуждая октябрьские события рынка недвижимости, большинство игроков назвали именно Федеральный закон от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 октября.

Роман Филин, директор по развитию инвестиционных проектов ГК «МИЦ», отмечает, что данный закон ужесточил требования к страховым компаниям, осуществлявшим страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия в строительстве. Прежде всего, ужесточение коснулось минимального размера собственных средств таких компаний: если раньше страховщику было достаточно иметь 400 млн рублей, то сейчас необходимо располагать 1 млрд. Кроме того, у страховщика не должно быть предписаний ЦБ о несоблюдении ряда требований, а правила данного страхования должны быть согласованы с ЦБ. Ирина Шумская, директор по маркетингу и продажам «Фонд ЮГ», добавляет, что теперь также необходима лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования, а уставной капитал компании должен быть не менее 120 млн рублей. 

Список компаний, удовлетворяющих данным требованиям ЦБ, весьма скромен для России. Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов отмечает, что сперва это было 16 компаний, две их которых московские, позднее добавились ещё три. В итоге страхование во всей стране могут производить лишь 19 компаний. Причём немногие из них занимались этим ранее. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, обращает внимание, что для многих страховщиков попадание в список ЦБ стало сюрпризом, так как лишь 3-4 компании из одобренного перечня страховали застройщиков, остальные не занимались данным видом страхования и не горят особо таким желанием, так как для них данный вид страховки ─ один из самых рискованных.

В итоге значительно сократилось количество страховых игроков на рынке, застройщики сейчас практически не имеют выбора, к кому обратиться за страхованием своей ответственности. А без данного страхования строить по ДДУ незаконно. Ситуация обернулась двумя проблемами, связанными с новым страхованием и старым.

Как уже отмечалось, строительство по ДДУ возможно лишь при страховании самого застройщика. Но новые ДДУ страховать сейчас практически некому! Крупные страховые компании не работали в этом сегменте, а средние и мелкие оказались сейчас под запретом.

© shutterstock.com

Это лишь одна сторона медали, которая касается будущего, но есть и другой момент, затрагивающий страховки, оформленные ранее в компаниях, которые не вошли в список ЦБ. Как рассказывает Роман Филин, застройщики с такой страховкой должны в 15-дневный срок перезаключить все договора с одобренными организациями, а это не так-то просто сейчас сделать. На это потребуется и дополнительные финансовые траты, и время большее, чем две недели. 

Стоит отметить, что альтернативой страховки может стать поручительство банка. Но и здесь, как рассказывает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», не всё гладко: «Теперь, банк, выдающий поручительство застройщику должен быть включён в систему страхования вкладов, и на банк не должен быть наложен запрет на привлечение денежных средств от физических лиц во вклады и на открытие и ведение счетов физических лиц». Существует перечень банков, которые имеют право выдавать поручительства. Если банка нет в этом списке, то и поручительство выдавать он не имеет права. Эксперт отмечает, что многие банки также оказались не готовы оказывать подобные услуги застройщикам из-за высоких финансовых рисков. 

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева обращает внимание, что требования к банкам были также ужесточены: банк должен работать на рынке не менее пяти лет, уставной капитал должен быть не менее 20 млрд рублей и обязательно наличие собственных средств не менее 1 млрд рублей. Далеко не все банки соответствуют этим критериям, да и само банковское поручительство не было распространено на рынке недвижимости. Популярной была схема страхования каждого договора долевого участия при подаче пакета документов в регистрирующий орган. С банками дружба в этом вопросе как-то не сложилась.

В результате данное нововведение, направленное на защиту дольщиков, привело к тому, что рынок практически встал. Если ситуация не будет урегулирована, то произойдёт коллапс: ряд строек остановится, а цены, как всегда вырастут, потому что девелоперы не смогут привлекать для стройки деньги дольщиков, а значит будут брать более дорогие кредиты в банках. 

Безусловно, будут продавать проекты, разрешённые до 2014 года, когда страхование не было обязательным, но после этого продавать будет нечего. И как отмечает Ирина Шумская, это происходит на рынке объёмом порядка 2,7 трлн рублей по итогам 2014 года, из которых 685 млрд рублей были застрахованы. Стоит также учесть, что страховщики-монополисты имеют большой соблазн для повышения своих тарифов, так как у девелоперов альтернатив нет, а строить надо. Если они повысят расценки, то девелоперы переложат эти расходы на покупателей, и цена квадратного метра вырастет.

Евгения Акимова отмечает, что сам закон правильный, но необходимо сделать ещё один шаг: «договориться с крупными игроками из списка ЦБ о запуске работы по страхованию гражданской ответственности и установить некую тарифную сетку для расчёта тарифа в зависимости от финансовых показателей застройщика, чтобы страховые компании не могли менять его в одностороннем порядке». А Василий Шарапов видит выход из тупиковой ситуации в ведении временного моратория на применение новых правил, вступивших в силу с этого октября.

Долговая яма

Говоря о долгосторях, всплывает и тема банкротства, которое знакома нам не только по книгам. Однако до октября текущего года банкротами могли быть лишь юридические лица. С первого же октября 2015 года банкротами могут признаваться и физические лица, то есть простые граждане. Разориться имеют все шансы бедняки, которые не справились с ипотечным бременем.

Наталья Баранкова, юрист компании АО «Пересвет-Инвест», рассказывает, что сейчас сами ипотечные заёмщики имеют право подавать в арбитражный суд заявление о своей несостоятельности. Коненчо, такое заявление может подать и кредитор, и уполномоченный орган. При рассмотрении подобного дела применяются три процедуры: реструктуризация долгов, реализация имущества и мировое соглашение.

В отношении ипотечников процедуру банкротства может инициировать и банк, но необходимо соблюдение двух условий: долг должен превышать 500 тысяч рублей, а обязательства по его погашению должны не исполняться свыше трёх месяцев.

Если гражданин признаётся банкротом, то его имущество продаётся. Если есть единственное жилое помещение, которое не является предметом ипотеки, то оно не продается. Если единственное жильё куплено в ипотеку, справиться с которой не получается, то оно продаётся в любом случае. Причём 80% вырученных средств от такой продажи уйдёт на погашение долга перед банком, а остальная часть ─ на погашение требований иных кредиторов, если они есть.

© shutterstock.com

Падение в радость

Наряду с вышеперечисленными неоднозначными событиями в октябре был повод улыбнуться ─ Сбербанк сделал свою ипотеку доступнее с 26 октября.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», сообщает о снижении Сбербанком минимальной ипотечной ставки до 13,95% при покупке жилья на вторичном рынке. Для зарплатных клиентов ставка на такой кредит будет ещё ниже ─ 13,45% годовых. Кроме этого Сбербанк уменьшил и требуемый для получения кредита размер первоначального взноса с 20% до 15%. Эти шаги окажут влияние на вторичный рынок, а также затронут и рынок новостроек: «На "вторичке" есть немало собственников, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, купив квартиру в новостройке (особенно с учётом того, что многие новые проекты вышли с дисконтом к рынку). Однако стагнация вторичного рынка не позволяет им быстро найти покупателя. Снижение минимального первоначального взноса ипотечной ставки поможет сдвинуть дело "с мертвой точки". В итоге это приведет к активизации отложенного спроса на первичном рынке недвижимости со стороны владельцев, продавших свои квартиры».

Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино», отмечает, что это смелый шаг от крупнейшего банка страны в сторону расширения возможностей ипотеки, несмотря на риски, связанные со спадом на рынке недвижимости. Это серьёзная попытка задать тренд для всего банковского сектора, сделать ипотечные кредиты более доступными, чтобы нивелировать общую негативную макроэкономическую ситуацию.

Рассматривая ипотечный сегмент рынка, Людмила Цветкова, финансовый эксперт ГК «МИЭЛЬ», выделяет сообщение о продлении льготной ипотеки: «В октябре неоднократно поднималась тема продления льготной ипотеки на первичном рынке. Скорее всего, правительство будет продолжать поддерживать строительную отрасль, приняв решение продлить программу государственного субсидирования. Окончательное решение будет принято по итогам 2015 года».

Тайное останется тайным

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet, выделяет ещё одно событие, всколыхнувшее рынок. Это законопроект о закрытии персональных данных о владельцах жилья: «Запрет на доступ к персональным данным владельцев недвижимости, скорее всего, не сможет решить проблему нецелевого использования таких сведений, поскольку существует множество других источников информации по персональным данным. Например, даже когда мы оформляем телефонный номер, также используются наши персональные данные. При этом для оформления сделок такие данные просто необходимы, поскольку для чистоты сделки мы всегда проводим проверку истории квартиры и запрашиваем выписку из ЕГРП, чтобы обезопасить покупателя новостройки от двойных продаж. Конечно, можно запросить эту информацию от самого собственника, но это просто удлинит процесс оформления и совершенно не факт, что действительно защитит персональные данные граждан». 

Сведения из ЕГРП необходимы и для безопасной купли вторичной квартиры.

© Квадрум.ру

«Любой святой мог творить чудеса, но лишь немногие из них смогли бы содержать гостиницу»**

Надо отметить, что октябрь вообще стал месяцем разных ужесточений. Например, под них попали и хостелы. Владимир Щекин, управляющий партнёр, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», напоминает, что октябрь стал месяцем рассмотрения законопроекта о запрете хостелов и мини-гостиниц: «Это правильный шаг ─ строгий контроль за данной сферой бизнеса давно необходим. Большинство хостелов открываются в жилых домах, что не только причиняет неудобства его жителям, но и ставит под угрозу безопасность зданий из-за несоблюдения предпринимателями пожарных, санитарных, строительных норм. Однако и здесь есть отрицательный момент: от полного запрета хостелов может серьезно пострадать малый бизнес».

Итак, октябрь был суров к рынку недвижимости. Власть пытается контролировать и регулировать, рынок хотят сделать более безопасным, что само по себе хорошо, однако, эффект пока достигается несколько иной.

* Эрих Мария Ремарк
** Марк Твен
Наталья Бухтиярова Власть 0 1817
Власть