19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 0 1945

Преображение рынка

2016 год обещает изменить рынок новостроек полностью

© shutterstock.com

Уходящий год был сложным для рынка недвижимости, хотя поддержка правительства позволила ему чувствовать себя вполне неплохо в непростых экономических реалиях. 2016 год будет более кризисным, и это можно предполагать, исходя из страстного желания власти не допустить появления волны обманутых дольщиков, которая неотвратимо приближается.

До сегодняшнего дня самый безопасный способ покупки квартиры в строящемся доме регулировался законом 214-ФЗ, в котором чётко говорилось, что минимальные риски имеет покупатель, заключающий сделку с застройщиком через договор долевого участия. 214-ФЗ был принят в 2004 году, и стал краеугольным камнем на рынке недвижимости. Благодаря этому закону риски покупателей, или по-другому дольщиков, действительно минимизировались. Во-первых, исключались двойные продажи благодаря государственной регистрации ДДУ. Во-вторых, у застройщиков появлялась ответственность за срывы сроков сдачи объектов, а именно штрафные выплаты за строительство дольше оговоренной в договоре даты. ДДУ был выгоден и для застройщиков, так как обеспечивал стройки бесплатными деньгами. Далеко не у каждой компании есть личные средства в полном объёме для реализации крупных объектов недвижимости, а привлечение банковских кредитов на собственные стройки — удовольствие недешёвое.

Однако 214-ФЗ не защищал никак дольщиков от главного риска — банкротства девелопера. В случае, когда у компании нет денег, и она закрывается, то не только некому выплачивать все законные штрафы, но некому и достраивать объект. И в таких обстоятельствах обманутые дольщики становились проблемой правительства, так как нельзя сказать людям, вложившим все свои сбережения, а нередко и влезшим в миллионные долги, что им не повезло, что надо было внимательнее выбирать, кому доверять. Кроме того, застройщики-банкроты далеко не всегда были жуликами. В 95% таких случаев эти компании становились жертвами неправильных стратегий, расчётов и обстоятельств. Риск долгостроя пытались решить с помощью страхования ответственности застройщика, однако, не всё решаемо в этом вопросе. Например, Константин Тимофеев, председатель «Москомстройинвеста», обращает внимание, что сегодня на московском рынке недвижимости существует 21 вид договоров страхования, и лишь шесть из них удовлетворяют требованиям ЦБ. Кроме того, далеко не все застройщики продают будущее жильё по ДДУ, 7,5% девелоперов работают по схеме ЖСК, а здесь будущие собственники вообще никак не защищены законом.

Цена квадратного метра однозначно вырастет. Именно поэтому идут жаркие споры вокруг изменений 214-ФЗ.

В экономически стабильное время риск стать обманутым дольщиков был всё-таки невелик, и все на этот риск закрывали глаза. В случае возникновения проблемы власти медленно, но находили решения, договариваясь с тем или иным успешным застройщиком о помощи на определённых условиях, да и страховка давала положительные результаты. А вот в экономически сложное время, которое вообще-то стремительно двигается в пропасть, риск появления недостроев и социальных взрывов, с этим связанных, не просто велик, он практически стоит на нашем пороге. Правительство, понимая это, пытается оградить себя, и изменить способ продажи. Изменения затронут именно 214-ФЗ. Власть хочет, чтобы застройщики строили на деньги банков, а не дольщиков. Безусловно, без дольщиков обойтись нельзя, так как на данный момент именно они являются самым крупным инвестором рынка, который обеспечил стройки 560 млрд рублей, поэтому отказ от ДДУ будет постепенным, и, скорее всего, не стопроцентным. Идея изменений заключается в том, что к 2020 году застройщик будет продавать уже сданное жильё или привлекать деньги дольщиков более защищённым способом. Процесс перехода должен быть плавным и безболезненным. Предполагается, что новые квадратные метры будут продаваться по трёхсторонним договорам, участниками которых будут покупатель, девелопер и банк. Деньги дольщиков не будут напрямую поступать девелоперу, они будут аккумулироваться в банке на специальном счёте (эскроу-счёт). А банк с этих счетов будет выдавать необходимые суммы денег после выполнения определённых договорных условий. Такие деньги, проходящие через банковскую систему, перестают быть для застройщика бесплатными, потому что банк — не благотворительная организация, а коммерческая. Схема таких продаж реализуема, но вопросов пока в ней много. 

С одной стороны, такие продажи защищают покупателя. Но всегда есть ложка дёгтя, и в данном случае это цена квадратного метра, которая однозначно вырастет. Если застройщик будет получать деньги от банков за плату, то эту плату он, вероятнее всего, переложит на покупателя. Именно поэтому споры вокруг изменений 214-ФЗ идут жаркие.

Власть уверяет, что всё будет продумано и учтено. Марат Хуснуллин, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, убеждён, что изменения нужны, но отказываться полностью от данного закона нельзя, то есть ДДУ с рынка не исчезнет. Хуснуллин подчёркивает, что 214-ФЗ сыграл и играет огромную роль, но нужны преобразования: «Застройщик должен понять свою ответственность. Сегодня 214-ФЗ позволяет использовать деньги дольщиков не по назначению, поэтому механизм контроля должен быть прописан на законодательном уровне. Зачем мы даём возможность злоупотреблять деньгами дольщиков?» Кроме этого, чиновник обратил внимание, что в настоящий момент девелопером может стать любой: «У нас огромное количество застройщиков, а, между тем, девелопменту не учат ни в одном ВУЗе. На этом рынке должны быть профессионалы, а не кто попало, поэтому закон надо регулировать».

Марат Хуснуллин
© stroi.mos.ru

Итак, власть намерена контролировать застройщиков, защищать деньги граждан и делать рынок более профессиональным. Намерения, безусловно, хорошие, но всё-таки, чем всё это обернётся для покупателя?

Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills, считает, что сейчас трудно оценить, во сколько раз квартиры подорожают, но то, что цены увеличатся в результате всех этих преобразований, не вызывает сомнений. Кроме того, и ипотеку, скорее всего, покупатель сможет взять лишь в государственных банках по ставке, которую те будут предлагать. О рыночной конкуренции придётся всем забыть, следовательно, и оптимальных условий ждать не следует. Покупатель заплатит рублём как за повышение себестоимости строительства, так и за повышение себестоимости кредитования. 

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», прежде всего, не разделяет мнение, что существующая страховка не гарантирует безопасность дольщиков, и также считает, что деньги дольщиков, проходящие через банк, увеличат себестоимость строительства. Кроме того, правки в законе повлекут проблемы в части качества и темпов строительства, так как именно к таким проблемам приводит укрупление рынка. Эксперт считает, что конечная цена для потребителя вырастет не сильно, хотя себестоимость строительных проектов может увеличится на 15-20%.

Марат Хуснуллин: «У нас огромное количество застройщиков, а, между тем, девелопменту не учат ни в одном ВУЗе».

Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, отмечает, что часть из нововведений, безусловно, направлены на защиту участников строительства — дольщиков, но есть явные перегибы с точки зрения контроля и финансирования самого процесса создания объекта: «Если все обсуждаемые пункты будут приняты, то себестоимость строительства вырастит на порядок. При этом будут страдать, как обычно конечные потребители: рост цены и попытка снижения оптимизации себестоимости неизбежен. На мой взгляд, пакет новых мер не улучшает положение ни застройщиков, ни дольщиков. Насколько нововведения отразятся на цене новостроек, будет зависеть от итоговой редакции законопроекта».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что привлечение банков к процедуре оплаты новостройки действительно повысит надёжность сделки: «На мой взгляд, использование эскроу-счетов на рынке недвижимости позволяет максимально исключить риск потери денежных средств как покупателя, так и продавца, поскольку в передаче денег участвует третье лицо — эскроу-агент, который передает деньги только в том случае, если каждая сторона выполнила все договорные обязательства. То есть если сделка по той или иной причине срывается, счёт закрывается, а деньги возвращаются покупателю». Отказ же от ДДУ, который обсуждался, но не был одобрен, мог, по мнению эксперта, увеличит цены на жильё для потребителей на 20-30%.

Одним словом, рынок ждёт перемен, и эти перемены потребуют дополнительных финансовых затрат, как с застройщика, так и с потребителя, причём последнего его коснется больше всего.

Наталья Бухтиярова Власть 0 1945
Власть