24 октября 2019    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 0 3968

Возвращение БТИ

Строительный рынок дважды войдёт в одну реку

© shutterstock.com

В Государственную Думу РФ внесён законопроект «Об основах учёта объектов капитального строительства», который вернёт легендарное БТИ к жизни. Смысл этого возвращения многим на рынке не ясен, остаётся надеяться, что его знают хотя бы законодатели.

Напомним, что до 2008 года БТИ обмеряло все квартиры и хранило эти данные. Без обмеров БТИ новостройки не сдавались. После 2008 года учётом занимался и занимается Стройнадзор, а домам было достаточно иметь кадастровый паспорт. Кроме того, все данные БТИ были переданы в Росреестр, во всяком случае, так заявлялось.

Сейчас же правительство говорит, что эти технические данные утеряны, что их недостаточно, что они неполные. Безусловно, если это так, то ситуацию менять надо. Также надо выявлять неузаконенные перепланировки, потому что это опасно. Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», согласен, что в последние годы в стране росла доля квартир со свободной планировкой, а некоторые собственники при проведении ремонтных работ воспринимали слово «свобода» как синоним безрассудства. В результате реализовывались такие перепланировки, которые действительно могут быть опасны и для самого собственника, и для его соседей.

Сейчас правительство говорит, что технические данные по квартирам утеряны, что их недостаточно, что они неполные.

Безусловно, учёт и контроль нужен, но, во-первых, он есть и не понятна необходимость дублирования, во-вторых, для его ужесточения не обязательно возвращать БТИ.

Что забыли посчитать?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», отмечает, что под «объектом капитального строительства» можно подразумевать совершенно разные понятия:

  • объект, который лишь планируется строить; 
  • объект, который находится в стадии строительства; 
  • объект, который достроен, то есть вводится в эксплуатацию.

 

В принципе, каждый из этих объектов посчитан, просчитан и имеет об этом соответствующую справку.

Если говорить о лишь проектируемом объекте строительства, то, как справедливо замечает Василий Шаропов, не ясна необходимость его дополнительного учёта: «Обычно каждый объект строительства учитывается в органах Стройнадзора при выдаче разрешения на строительство, поэтому функциональный смысл введения нового учёта ещё предстоит понять».

Если БТИ должно выполнять функцию контроля качества строительства, то это уже делается Стройнадзором.

Если говорить об объектах незавершенного строительства, которые не имеют кадастрового паспорта, то и здесь технический учёт избыточен, так как это постоянно строящееся здание и нет смысла фиксировать меняющиеся параметры. Если БТИ должно выполнять на данной стадии функцию контроля качества строительства, то это уже делается Стройнадзором.

БТИ, скорее всего, будет интересоваться лишь построенными зданиями. Предполагается, что без технического паспорта, выданного возвращённым на рынок БТИ, застройщик не введёт новостройку в эксплуатацию, то есть сперва надо получить техпаспорт от БТИ, потом пройти Мосгорстройнадзор, а лишь затем получить разрешение на ввод. Справедливости ради, стоит отметить, что большинство застройщиков и сейчас обмеряют свои здания, этот факт обмера БТИ прописан в ДДУ, но делает это девелопер не в государственном бюрократическом органе, а у независимых бюро. Только эти обмеры выявляют дополнительные квадратные метры у собственников или их нехватку, после этого происходит окончательный расчёт за квартиру: люди либо доплачивают, либо получают возврат денежных средств за нехватающие квадратные метры. Дмитрий Котровский обращает внимание: «Застройщики, особенно при монолитном строительстве, в основной массе не отказывались от услуг независимых экспертов, поскольку при монолитном строительстве расхождения площади в проекте и в реальности встречаются чаще, чем в панельном конструкторе».

Любые проволочки стоят денег, поэтому возврат БТИ — расходы для девелопера.

Одним словом, всё уже посчитали. БТИ будет дублировать. Семь раз отмерь, один раз отрежь — это хорошо, но не в бизнесе. Любые проволочки стоят денег, поэтому возврат БТИ — расходы для девелопера.

Перечень трат

Начнём с материальной стороны дела — денег. За обмер необходимо платить. Для большинства девелоперов это не станет новой статьёй расходов, так как новостройки и так технически обмерялись в конце строительства. Однако государство станет монополистом в этом вопросе! 

Юлия Попова, руководитель финансового департамента семейства компаний KASKAD Family, подчёркивает: «Очевидными минусами для бизнеса будут являться дополнительные денежные затраты, размер которых можно пока только предположить, исходя из текущей рыночной стоимости услуг. Поскольку плату за услуги органы государственной власти имеют право определять самостоятельно, есть вероятность установления и более высокой стоимости по сравнению с текущей на рынке». Вероятность эта стопроцентная, потому что уже расценки БТИ выше, чем у частных обмерщиков.

© Квадрум.ру

Кроме денег, в расход пойдёт и более ценный ресурс — время. В конечном итоге эти издержки всё равно сведутся к финансовым затратам. Юрий Неманежин, управляющий партнёр Gravion Group, сообщает: «БТИ всегда была структурой из советских 90-х, абсолютно негибкой и не желающей меняться. Это ещё один бюрократический барьер. В условиях падающего рынка появление дополнительного звена в бюрократической цепочке не отразится впрямую на цене продукта, но увеличит затраты застройщика, которые итак сжаты до предела». Юлия Попова также отмечает, что вместе с возвратом БТИ у застройщиков появляются затраты на прохождение технической инвентаризации и постановку объектов на учёт.

Дмитрий Котровский, оценивая возможное нововведение, акцент делает на сроки, а не расходы: «Если услуга станет исключительно государственной, сроки обмеров очевидно увеличатся даже при десятикратном увеличении штатов кадастровых инженеров. Сроки же — это тоже риски, поскольку любое увеличение сроков строительства либо удержания жилого помещения на балансе застройщика влияет на рентабельность бизнеса».

Одним словом минусы видны от всей этой истории, плюсы не находятся.

«Вторичный» нюанс

© Квадрум.ру

Возможно, выгода есть от возвращения БТИ на вторичный рынок, ведь именно там надо отслеживать неузаконенные и катастрофические перепланировки.

Василий Шарапов отмечает, что технический учёт помещений и зданий на вторичном рынке недвижимости отменяли в связи с введением кадастрового учёта недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости». «Почему-то считалось, что кадастровый учёт дублирует фактически технический учёт недвижимости, хотя это не совсем так. Основной функцией кадастрового учёта недвижимости является идентификация здания, помещения или земельного участка, обособление их от других объектов недвижимости и юридическая фиксация существования недвижимости как таковой. Ключевой функцией технического учёта было описание фактического технического состояния объекта недвижимости. Для этих целей регулярно проводились технические обследования зданий, и вносилась информация в техническую документацию, которая хранилась в БТИ, таким образом, можно было получить представление о техническом состоянии какого-либо капитального строения. Однако теперь обязанность по техническому обследованию зданий переложена на собственников, а кадастровые инженеры эту функцию не выполняют. Поэтому техническое состояние как жилого, так и нежилого фондов в результате отмены технического учёта стало непрозрачным как для участников рынка недвижимости, так и для властей. Если проще, то определять аварийность здания по кадастровому паспорту практически невозможно, в этом смысле он малоинформативен», — отмечает эксперт.

Но для решения этих задач не обязательно принимать отдельный законопроект об отдельном учёте. Достаточно внести соответствующие изменения в закон о кадастровой деятельности, прописав, что кадастровый паспорт должен быть дополнен параметрами об износе здания, а для этого необходимо техническое обследование.

Любое обследование сегодня стоит денег, Василий Шарапов считает, что государство намерено переложить эти издержки целиком и полностью на собственников: «Не следует удивляться тому, что собственникам могут вменять в обязанность проводить хотя бы раз в пять лет техническое обследование своей недвижимости. Осуществлять это должно, по идее, управляющая компания, но оплачивать это будут собственники». В результате издержки на владение недвижимостью возрастут, в данном случае на сумму технического учёта, если государство не будет субсидировать эту деятельность за счёт государственных и муниципальных бюджетов. В субсидирование не верится, потому что государство намерено получить свою выгоду от возвращения на рынок БТИ.

Кто в плюсе?

© shutterstock.com

С какой стороны ни смотри на этот законопроект, выиграть может лишь инициатор его, то есть государство. 

Это ещё одна статья пополнения бюджета, причём городского, который катастрофически нуждается в деньгах. Не стоит думать, что расширение штата сотрудников БТИ, которое однозначно потребуется, и сопутствующие траты будут убыточны, а в лучшем случае всё будет работать в «ноль». Нет, монополистом, устанавливающим и правила игры, и цены, быть всегда прибыльно.

Кроме этого, как отмечает Дмитрий Котровский, это возвращение будет своеобразным поиском в «архивах» налогооблагаемой базы: «При массовом федеральном перемере могут быть выявлены сотни тысячи „мёртвых душ“ — неподсчитанных жилых метров. Как это возможно реализовать на практике на вторичном рынке — совершенно не понятно». Но это пока не понятно. Как говорится, было бы лишь желание.

В-третьих, рынок недвижимости ворочает большими деньги, и государство не намерено оставаться в стороне. Этот год показал, что строительная сфера попала под государственное регулирование. Годовые нововведения в законах уже увеличили себестоимость проектов на 23%, и на этом никто останавливаться, по всей видимости, не собирается. Возвращение БТИ в игру — лишь начало удивительных метаморфоз, которые нас ожидают, именно так говорят между собой многие эксперты.

Наталья Бухтиярова Власть 0 3968
Власть