19 ноября 2019    Вторник
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 0 1952

Во главе событий

Ведущие игроки рынка назвали самые важные события минувшего года

© shutterstock.com

Прошлый год был богат на события, причём на внутренний рынок оказывала большое влияние геополитическая обстановка, что грозило бизнесу стать неуправляемым. Однако, строительная отрасль выстояла.

Подводя итоги 2015 года, эксперты рынка недвижимости были единогласны и на первое место по значимости поставили государственное субсидирование ипотечной ставки на первичном рынке. Второе место уверенно заняли будущие изменения закона 214-ФЗ. Замыкают тройку лидеров изменения, произошедшие на рынке апартаментов. Квадрум предлагает рассмотреть все эти события подробнее.

Рука помощи

Всё началось со взлёта основной ставки ЦБ: рынок практически моментально отреагировал на увеличение ставки до 17% в декабре 2014 года. Павел Матюхин, руководитель направления загородной недвижимости iResidence, справедливо отмечает, что это событие затронуло фундамент рынка — платёжеспособный спрос и его привлекательность для инвесторов. Сократилось и то, и другое.

Прежде всего упал спрос, который в основной своей массе держался за счёт ипотечных кредитов. А значительное увеличение ставки сделало ипотеку слишком дорогой для большинства — ставка достигала в начале года 25%.

Привлекательность рынка для инвестиций в реальности 2015 года также была под большим вопросом, и инвесторы частично с рынка ушли. Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании «ОПИН», отмечает, что этот уход выразился в увеличении доли покупок двух- и трёхкомнатных квартир: «Покупатели, при наличии возможности, стремились улучшить свои жилищные условия и покупали квартиры большей площади. А купить в прошлом году можно было очень выгодно. Стоит отметить, что инвестиционные сделки присутствуют, но сегодня они рассчитаны на более длительный период — 3 – 5 лет».

Все эти тенденции грозили негативными последствиями не только рынку недвижимости, но и всей строительной отрасли. А Олег Жуков, генеральный директор строительной компании RD Construction, справедливо напоминает, что строительная сфера имеет огромное значение для экономики страны в целом: одно рабочее место при строительстве создаёт до 10 рабочих мест в смежных сферах. Именно поэтому государство решило поддержать рынок новостроек в сложившихся обстоятельствах.

Падение ставки по ипотеке
© shutterstock.com

В результате с марта 2015 года покупатели новостроек могли оформить кредит с субсидированной ипотечной ставкой в районе 12%. Владимир Щекин, управляющий партнёр, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», добавляет, что были и более выгодные кредитные предложения, так как в течение всего 2015 года банки боролись за клиента, снижая ставки и первоначальные взносы, что создавало на рынке здоровую конкуренцию и оживляло потребительский спрос.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, обращает внимание, что на рынке можно было найти вообще беспрецедентно низкие ставки: «Помимо субсидирования со стороны государства, сами застройщики опускали ставки по ипотеке, предлагая непривычно низкие для российского рынка проценты. В течение года в некоторых проектах фигурировали даже ставки в размере 1%, в среднем же девелоперы были готовы снижать их до 7 – 8%».

Такое субсидирование во многом определило развитие массового сегмента новостроек в прошлом году: спрос в доступных классах был стабильным. Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», рассказывает, что в начале 2015 года доля ипотечных сделок колебалась на уровне 15 – 17%, но после ввода программы госсубсидирования спрос со стороны заёмщиков стал расти. Когда программа вошла в полную силу, показатели по доле ипотечных сделок вообще восстановились, в зависимости от объекта доля таких сделок достигала 60 – 70%. Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, отмечает, что такая правительственная поддержка позволила многим семьям приобрести недвижимость даже в кризисный период, а застройщики смогли не только не снижать строительные объёмы, но и выводить на рынок новые объекты.

В течение всего 2015 года банки боролись за клиента, снижая первоначальные взносы, в некоторых проектах фигурировали даже ставки в размере 1%.

Подводя итоги такой государственной поддержки строительной отрасли, Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY & DEVELOPMENT, резюмирует: «Если бы власти это не сделали, мы в очередной раз могли стать свидетелями эффекта домино. Сначала падение многих строительных компаний, затем усиление кризиса в смежных отраслях и банковской сфере, потом — десятки тысяч пострадавших дольщиков и членов их семей. К счастью, в 2015 году катастрофического развития событий удалось избежать».

Рынок надеется, что государство продолжит субсидирование ипотечной ставки и в 2016 году, но пока программа продлена до 1 мая 2016 года. Кроме того, на поддержку рассчитывают и вторичный рынок недвижимости, да и загородный рынок также не отказался бы от неё. Эти сегменты в прошлом году выживали как могли. Павел Матюхин, отмечает, что «загородка» вообще оказалась в трудном положении: ипотека на этом рынке не просто не субсидировалась, но и практически не выдавалась, так как флагманский российский банк отказался от кредитования земли и строительства загородных домов. Девелоперы, работающее в этом секторе, сами искали пути выживания: «Пришлось выводить альтернативные продукты по субсидированию ипотечных ставок. Компания iResidence, например, ввела программы рассрочки на период до 20 месяцев, а также субсидирование ставок Россельхозбанка в течение трёх лет в коттеджных посёлках „Векшино“, „Усадьба Удино“ и „Дмитровка Светлая“».

Больной вопрос

Митинг обманутых дольщиков
© Фотобанк Лори

Неизбежные изменения основополагающего закона рынка новостроек, 214-ФЗ, вызвали много шума и предположений. Без сомнения, эти изменения отразятся на всём строительном рынке страны, и, как предполагают многие эксперты, последствия будут не столь радужные, как планировалось инициаторами. В данном вопросе, скорее всего, вышло следующее: рисовали на бумаге, да забыли про овраги. Намерения правительства были благими, что вряд ли будет служить утешением в конечном счёте.

Вначале был скандал вокруг компании «СУ-155». Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов считает, что именно история с данной компанией стала прямым толчком к инициативе властей по дальнейшему ужесточению законодательства в сфере долевого строительства. Именно ожидаемая санация одного из крупнейших застройщиков страны и вынужденное решение его проблем на государственном уровне показало, что не всё хорошо в «Датском королевстве» — вопрос защиты дольщиков оставляет желать лучшего. Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group, считает, что банкротство «СУ-155» продемонстрировало необходимость в текущих условиях гибко подходить к выстраиванию внутренней политики компании: «Непростые времена наступают для многих застройщиков, но тот факт, что в рядах банкротов оказался очень крупный девелопер с большим опытом и внушительным портфелем реализованных проектов, говорит о всей нестандартности нынешнего кризиса». Также это говорит о том, что деньги следует доверять обдуманно и взвешенно, и 214-ФЗ не является 100-процентной защитой от риска недостроя.

Раиса Манаширова: «Пакет новых мер не улучшает положение ни застройщиков, ни дольщиков».

Понимая, что обманутые дольщики в любом случае станут проблемой государства, правительство решило изменить 214-ФЗ. Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, уточняет: «Очередная законодательная инициатива по внесению правок в 214-ФЗ и отмене ДДУ коренным образом повлияет не только на рынок покупателей, но и коснётся самих застройщиков. Законодательство в отношении застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, предлагает установить новые требования. Вступление в силу соответствующего федерального закона предполагается с 1 марта 2016 года, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления в силу. На мой взгляд, пакет новых мер не улучшает положение ни застройщиков, ни дольщиков».

Станислав Окрух, креативный директор брендингового агентства Smart Heart, рассказывает более подробно о предстоящих изменениях, которые, в конечном итоге, направлены на отмену долевого строительства к 2020 году. Казалось бы, законодатели всё продумали и предусмотрели: финансирование строительства станет прозрачнее, а риски обмана дольщиков будут сведены к минимуму. Но у всего есть обратная сторона, в данном случае — удорожание жилья. Станислав Окрух убеждён, жильё станет дороже на треть, а рынок недвижимости распрощается с небольшими и средними застройщиками: «Во-первых, введение дополнительного посредника, в данном случае банка со спецсчетами, всегда повышает стоимость для конечного потребителя. К стоимости квадратного метра нужно будет прибавить расходы банка: операционные расходы по обслуживанию счетов, зарплаты персоналу, деньги на помещения, оборудование, программное обеспечение и т. д. К тому же средства со срецсчетов планируют не просто перечислять застройщику, а выдавать в качестве кредита под 3% годовых.

Во-вторых, законопроектом предполагается, что с 2020 года застройщики будут продавать только полностью готовое жильё. Продажа на этапе котлована будет запрещена, опять же для защиты дольщиков. Однако даже сейчас, когда после старта продаж есть возможность купить квартиру на 20 – 30% дешевле, чем в готовом доме, большинство семей не могут оплатить новое жильё из собственных накоплений и вынуждены брать ипотеку. При введении же поправок покупатели будут защищены, но платить им за эту защищённость придётся на 20 – 30% больше. С рынка уйдут частные инвесторы, которые не смогут получать прибыль по мере строительства дома. В итоге произойдёт падение спроса, которое может основательно подорвать рынок новостроек».

Станислав Окрух: «Произойдёт падение спроса, которое может основательно подорвать рынок новостроек».

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест», также выражает опасения, что предстоящее правовое регулирование может усугубить и без того нестабильное положение застройщиков в 2016 году. А ужесточение требований к минимальному размеру денежных средств застройщика может привести к уходу с рынка добросовестных мелких и средних девелоперов, создающих хорошие проекты, так как удовлетворять нормам смогут лишь крупные застройщики со всеми своими мощными ресурсами.

Трудное решение

© Isaac Mok / shutterstock.com

Важным моментом на рынке недвижимости в прошлом году стали также изменения в сегменте апартаментов.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, отмечает, что в 2015 году на рынке появился регламент перевода апартаментов в квартиры: «Слухи о возможной легализации формата апартаментов на законодательном уровне муссировались уже давно, однако сам факт наличия рабочей схемы смены назначения стал, безусловно, достижением года. Сегодня практически каждый девелопер апартаментного комплекса самостоятельно принимает решение, стоит ли ему работать над изменением формата проекта или продавать жильё для временного проживания».

Владимир Богданюк добавляет, что в ряде проектов было проведено амнистирование, то есть состоялся перевод апартаментов в сегмент квартир. Также власти запретили строительство апартаментов как объектов капитального строительства, исключение сделано лишь для апартов в составе гостиничных комплексов. На первый взгляд, этот запрет ничего не может изменить на рынке, так как все жилые апартаменты по документам входят именно в состав гостиничных комплексов, но с другой стороны, это заставляет застройщика задуматься о перспективе данного сегмента, потому что власть никак не придёт к единому и понятному мнению относительно них. Наверное, именно поэтому во втором полугодии прошлого года темпы строительства данного формата замедлились.

Одним словом, 2015 год запомнится не только сложной экономической ситуацией, но и трансформацией рынка недвижимости.

Наталья Бухтиярова Власть 0 1952
Власть