И риэлторам закон напишут

О рассмотрении законопроекта «О регулировании риэлторской деятельности» в сфере недвижимости говорят уже давно. На данный момент известно, что сейчас существует, как минимум, три версии этого законопроекта. Какая из них будет принята, и в каком именно виде, пока неясно. Как и то, будет ли он бороться с истинными причинами его принятия, и найдутся ли реальные способы регулирования риэлторской деятельности, покажет время.

Своим экспертным мнением относительно возможностей регулирования риэлторской деятельности в своей сфере и собственно самого закона сегодня с нами поделится практикующий эксперт по недвижимости и управляющий партнёр агентства недвижимости DREAM REALTY Надежда Телеш.

— Надежда, что вы можете сказать о подобном законе? И каковы, на ваш взгляд, истинные причины его принятия?

— Конечно, очень радует, что государство, в принципе, взялось за сферу недвижимости и компании, оказывающие в ней услуги. Но, на мой взгляд, по крайней мере, те версии этого законопроекта, про которые я слышала, борются не с причинами его принятия, а, скорее, со следствием. Ведь все мы прекрасно понимаем, что посылом к принятию этого закона является не столько снижение объёма оспариваемых сделок, как это нам преподносится, сколько легализация рынка и зачистка рядов от нечистоплотных частных маклеров и недобросовестных компаний. И пока те способы регулирования, которые обсуждаются, не очень обнадеживают.

— Так в чем, на ваш взгляд, основные проблемы сферы недвижимости? И наблюдаются ли какие-то изменения в ней за последние годы?

— Да, в последнее время, рынок недвижимости постепенно становится все более цивилизованным, появляются профессионалы, готовые предоставлять качественные услуги и отвечать за свою деятельность, но до совершенства ему ещё очень далеко. Начнем с того, что в любой сфере бизнеса, основанной на маржинальном доходе, и тем более связанной с высокими финансовыми рисками и возможными потерями для клиента, должны работать исключительно профессионалы. В риэторскую же сферу сегодня идет кто угодно: уставшие сидеть дома пенсионеры, студенты без опыта работы, те, кто не смог реализоваться в своей профессии или решил без особых требований к своей кандидатуре получить серьезные дивиденды. Я уже не говорю об уровне сервиса, который предлагают частные маклеры, а тем более гарантиях и юридической ответственности за чистоту сделки. Хотя приличные счета за услуги они выставляют своим клиентам вне зависимости от всего этого.

Есть еще один момент. В нашей стране так исторически сложилось, что агент по недвижимости — это одновременно и психолог, причём чаще всего семейный, и экономист, и торговый представитель, и рекламщик, и маркетолог, и актёр, и валютный брокер, и юрист, и даже налоговый консультант. Но реально ли все это совместить? Обычно человек, который себя позиционируется сразу в нескольких ипостасях, либо делает свою работу некачественно, либо неэффективно.

— Что конкретно в случае с недвижимостью значит «некачественно» и «неэффективно»?

— Работать некачественно — это значит, не заметить рисков при проверке объекта (и как факт получить впоследствии судебное извещение), упустить, что у клиента ипотека (и практически сорвать сделку), прекратить ездить на показы (делегировать это самому клиенту), устать держать хорошую цену (и в результате продать квартиру с дисконтом), забыть обновить рекламу в нужный момент (и потерять время и потенциальные звонки по объектам), уговорить клиента на более или менее подходящий вариант только из-за того, что тебе просто надоело работать с этим объектом и т. д. Этот список можно продолжать долго.

— А неэффективно?

— Это значит — терять время, мотаясь по всему городу или даже области, когда объект не предполагает подобных усилий, не находить времени на выяснение потребностей звонящего по телефону или на показы (т. е. количество показов не переходит в качество), не знать ничего о районе, в котором располагается или ищется квартира, не разбираться в ценообразовании района и конкретных домов (т.е. не давать реальную пользу или выгоду клиенту) и т. д.

Подобная работа всегда приводит к одному и тому же печальному результату — обещанные клиенту ценности в виде экономии времени и сил, грамотного торга, юридической чистоты сделок и, главное, их безопасности, агент не просто не может гарантировать, но и физически не может дать! Дело обстоит еще хуже, если он работает сам по себе или в его агентстве нет рекламщиков, юристов, грамотных помощников, деления по округам, то в таких агентствах обычно и с руководителем проблемы. Но сейчас не об этом.

Все эти проблемы давно известны не только нам с вами, но и государству. И вмиг все их решить и изменить устоявшееся желание некоторых агентов зарабатывать деньги из воздуха, а потребителей, вне зависимости от компетентности агента, быть уверенными, что всегда происходит именно так, крайне трудно. Хотя уже давно пришло время работать в этом направлении.

— Надежда, вы является экспертом в сфере недвижимости, хорошо знакомы с нормативно-правовыми актами банковской и финансовой сферы. Что бы могли сами предложить в сложившейся ситуации?

— На мой взгляд, необходимо ориентироваться на систему, установленную на фондовом рынке. Там также принято называть финансовых помощников — брокерами, только они допускаются к своей работе при наличии определенных знаний и аттестатов, а не потому что им самим так сегодня удобно и выгодно.

Я бы предложила на законодательном уровне ввести понятия: агент по недвижимости (или как будет угодно: эксперт, маклер и т. п.), юрист по недвижимости; и разграничить меру ответственности, требования к образованию, аттестации тех самых исполнителей. Будет ли это аттестация или лицензирование, государственное регулирование или саморегулирование через гильдии, да хоть через Национальную ассоциацию риэлторов, решит законодатель или помогут решить лоббисты. И как это можно встроить в систему государственных или некоммерческих структур — тоже задача законодателей. Я сейчас лишь говорю о том, как возможно изнутри изменить ситуацию на рынке риэлторских услуг в лучшую сторону и как повысить их уровень качества и доверия.

— Что, на ваш взгляд, способно изменить подобное разделение полномочий и с чем это необходимо сочетать?

— Прежде всего, подобная система облегчит путь в агенты новичкам, сохранит добросовестных «старичков», облегчит их работу, сфокусирует именно на торговых и «переговорческих» функциях и снизит меру юридической ответственности. Тогда в их обязанности будет входить работа с клиентами, размещение рекламы (если агент работает в частном порядке) и контроль за ней (если рекламирует не своими силами, а силами агентства), приём и обработка звонков (выявление потребностей звонившего до встречи), эффективные показы (при продаже объекта), качественный поиск (при покупке объекта), переговоры по цене (торг или повышение) и заветный выход на аванс или задаток. По возможности сюда же будет входить электронная отчетность перед клиентом о проделанном объёме работ с рекомендациями по цене и рекламе. После того, как покупатель будет готов внести аванс, к работе уже подключится юрист. И тогда агент уже будет выступать в роли помощника и психологической поддержки клиента на авансе и сделке, а не в качестве переговорщика по нюансам предстоящей сделки или эксперта по оценке правовых рисков и т. п.

Кроме того, множество толковых юристов сможет переквалифицироваться в сферу недвижимости и найти достойную и интересную работу. А юристы из другой специализации перестанут сопровождать сделки и разваливать их по незнанию обычаев делового оборота, давно установленных в риэлторской сфере. Ведь часто желание такого юриста показать клиенту, как качественно он отрабатывает свою комиссию, приводит к тому, что долго разыскиваемая и уже полюбившаяся квартира от его клиента уплывает к другому покупателю. А если клиент и/или агент изначально понимает, что на этапе аванса или задатка будет привлечен юрист, который специализируется именно на вопросах недвижимости, никакого «отрабатывания», как и случайных юристов в профессии, и разваленных просто так сделок не будет. А если и будут, то не по этой причине.

— Каким образом возможно добиться такого четкого разделения и на каких принципах оно должно основываться?

— Без аттестации или лицензирования здесь не обойтись. Как бы это не называлось, смысл в разграничении прав и обязанностей его обладателя. Давайте условно назовем это аттестацией.

К аттестации, безусловно, должен допускаться юрист с дипломом о законченном высшем юридическом образовании и опытом работы в сфере недвижимости не менее 1 года. Как предложение, начинать он может с позиции стажёра или консультанта, пока не наберётся достаточного опыта от более квалифицированных коллег по цеху, и только после этого пройти на аттестацию.

Наличие такого аттестата должно предполагать проверку юриста на знание гражданского, жилищного, семейного, земельного и налогового законодательства; умение вести переговоры (легко выявляется при общении с членами комиссии) и мыслить нестандартно (легко проверяется кейсами) и способность выявлять правовые последствия сделок (также решается с помощью кейсов) и т. п.

Говоря об аттестации агентов, мы предполагаем, что было бы уместно тестирование по терминологии, принятой в сфере недвижимости (таких как свободная продажа, альтернатива, физическое или юридическое освобождение, ипотека и т. п.), а также по таким экономическим понятиям, как: ценообразование, рынок покупателя или продавца, стагнация, ликвидность, рентабельность, инвестиционная привлекательность, инфляция и т. п. Безусловно, знание рынка, как экономической модели поведения потребителей в случае инфляции, стагнации и т. п. будет только на пользу профессиональным участникам, сильно расширит не только их кругозор, но и профессиональные знания, снизит риски будущих клиентов и повысит доверие к профессии.

Чтобы стать агентом, не обязательно иметь высшее образование, достаточно среднего специального и опыта работы на позиции стажёра/консультанта в агентстве не менее 6 месяцев или сертификата о прохождении, как минимум 10-дневного интенсивного курса обучения по специальности. В таком случае стажировка в агентстве могла бы сократиться до 2 месяцев. А дальше была бы та самая аттестация.

Сразу хочу оговориться, что сроки стажировок и наименование позиций (стажёр, консультант) указаны условно, предлагаются, исходя из опыта, а не как основа для принятия решения.

— А может ли сама по себе подобная аттестация решить хотя бы часть проблем, имеющихся на сегодняшний день в сфере недвижимости?

— Безусловно, как мы все понимаем, сама по себе аттестация ничего не решает, если не установлены правила поведения на рынке для её участников, не предусмотрены права и обязанности её обладателей.

Говоря о правах обладателя юридического аттестата, я хотела бы акцентировать внимание законодателя на давно назревшую необходимость наделения юриста правом получать и запрашивать архивные и текущие сведения по ранее проведенным сделкам и самому объекту, а также его собственникам: в паспортном столе, МФЦ, Росреестре, у нотариуса. О таких организациях, как ЗАГС, психо- и наркодиспансеры приходится пока только мечтать.

Но все эти документы будут выдаваться юристу не ради удовлетворения его личных интересов, а для проведения правовой экспертизы на предмет чистоты сделки и выявления последствий ранее проведённых сделок.

— Вы сейчас говорите о правах. А что тогда должно входить в обязанности юриста? И какова будет мера его ответственности?

— По результатам такой экспертизы юрист должен будет выдавать правовое заключение, за своей подписью, а также за подписью и печатью своего руководителя (при его наличии), где будут указаны реквизиты его личного аттестата. Таким образом, юрист будет нести персональную профессиональную ответственность за выдаваемые заключения и сто раз подумает, прежде чем безрассудно повести клиента на сделку, обреченную на судебные разбирательства, а агентство будет контролировать каждую проводимую сделку и дорожить своей репутацией.

В таком заключении юрист должен будет перечислить все сведения, ставшие ему известными в результате проверки с прикреплением копий полученных исходников, а также с результативной частью заключения, где будет чётко указана рекомендация: приобретать или отказаться от покупки с описанием возможных рисков или способов их минимизации. Копия правового отчёта с подписью клиента о том, что он был предупрежден о наличии или отсутствии рисков останется в агентстве и/или у юриста и будет являться подтверждением выполнения данного этапа работы.

— А если предположить, что экспертиза была проведена некорректно? Что может быть в этом случае для каждой из сторон?

— В случае, если дело всё-таки стало рассматриваться в суде, клиент будет иметь право на бесплатную помощь этого агентства и/или юриста в судебных разбирательствах, возврат уплаченных комиссионных по договору, а также возмещение по страховке. Уверена, что законодатель непременно воспользуется возможностью обязать профучастников страховать свою деятельность на случай подобных ситуаций. А клиенты после таких нововведений перестанут обсуждать — «за что платятся комиссионные», «какую ответственность несут агенты и агентства» и т. п.

— Про какие-то дополнительные возможности для юриста, как вы думаете, в ходе подобного распределения мы могли бы говорить?

— Я думаю, что, например, введенная законодательно возможность юристов наравне с нотариусами подавать на ускоренную, пакетную регистрацию сделки в Росреестр, могла бы быть не только крайне полезной для работы специалистов, но и повысила бы интерес толковых юристов к данной сфере. Тем более, это бы разгрузило нотариусов и облегчило процесс переговоров участников сделки — как и через кого подавать документы на регистрацию, сократить время регистрации и ещё ряд аналогичных постоянно возникающих вопросов. Но самое главное, это фактически позволило бы контролировать процесс пакетной регистрации сделок, когда регистрируется одновременно переход права по целому ряду объектов, входящих в цепочку альтернативных квартир, где среди прочих — разные регионы, разные сроки регистрации по ипотечной и стандартной сделке, наличие опеки или снятие обременения. Технически вопрос решается достаточно просто, главное здесь — воля законодателя.

— А как в этом случае быть частному маклеру?

— Если мы говорим о цивилизованном рынке, частный маклер — это зарегистрированный индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги в рамках осуществления своей предпринимательской деятельности и отвечающий своим имуществом. Безусловно, его профессиональная деятельность также должна быть застрахована. Его опыт работы в агентстве в качестве агента должен быть не менее 1 года, образование такое же, как и для агентов, работающих в агентствах. Но вот без юридического образования аттестат юриста он не сможет получить. Как и оказывать юридические услуги своим клиентам (от момента выхода на аванс) не должен иметь права.

Поэтому у него всегда есть выбор: получить юридическое образование и аттестат юриста, пройдя стажировку в агентстве у опытных юристов или нанять коллегу-юриста и не нести лишней ответственности, тем более своим имуществом.

— Значит ли это, что и руководитель агентства недвижимости должен набирать в свой штат исключительно аттестованных специалистов? Кстати, а у него самого какая должна быть в этом случае квалификация?

— Да, конечно, в штат агентства недвижимости должны входить именно аттестованные юристы и агенты. А у самого руководителя агентства должна быть своя аттестация, которая по знаниям и объему тестирования схожа с аттестацией агента и юриста. Предполагаю, что образование всё-таки должно быть высшим без акцента на конкретику. Про опыт работы руководителя сложно рассуждать, так как до момента принятия закона он мог и не фиксироваться, если компания серьёзно себя не позиционировала на рынке.

Те же из клиентов, кто решит сэкономить на профессиональных услугах, агенте или юристе, не проверят наличие аттестатов у нанятых исполнителей, фактически возьмут все риски по сделке на себя и не смогут в дальнейшем ссылаться на недобросовестных представителей рынка недвижимости, ведь это был их осознанный выбор.

Уверена, что подобные меры обязательно приведут к повышению доверия к риэлторской услуге, максимальному сокращению судебных дел по оспариванию сделок в сфере недвижимости, легализации рынка, трудоустройству толковых юристов, обязательному разделению и страхованию ответственности, повысят уровень качества и сервиса, зачистят рынок от недобросовестных маклеров. Собственно, поставленная нашим Президентом цель будет достигнута.