24 октября 2019    Четверг
Поиск
Белла Минц Власть 0 2193

Дело чести

Военный должен быть домашним

© Katoosha / shutterstock.com

Вопрос обеспечения жильём военнослужащих является для государства делом не просто важным, а делом чести. Люди, много лет отдавших профессии, название которой «Родину защищать», выходя в отставку, как это ни парадоксально звучит, становятся незащищёнными. Военная служба — не самое прибыльное занятие, и накопить на собственное жильё может отнюдь не каждый.

Личный состав

В различные периоды жизни страны эту проблему решали по-разному: скажем, когда-то строились отдельные дома за счёт госбюджета и квартиры давались по принципу «где построили, там и живи», потом пришло время жилищных сертификатов — бумаг на определённую сумму, позволяющих конвертировать их в квадратные метры. Обе схемы по тем или иным причинам были признаны неэффективными и сейчас практически не работают. Зато теперь служивые люди могут принять участие в программе «Военная ипотека» — принципиально новой системе обеспечения военнослужащих жильём, которая отвечает существующим реалиям рыночной экономики.

В качестве основы для этого взята накопительно-ипотечная система (НИС). Преимуществами её является то, что в ней могут принимать участие все военные после определённых лет службы, без ограничения того, обеспечены ли они жильём в текущий момент, и где они могут купить недвижимость. Более того, механизм военной ипотеки сегодня становится одним из факторов поддержки застройщиков: со всех сторон одни плюсы.

Список участников программы «Военная ипотека» можно найти в Федеральном законе РФ от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

...А служба идёт

Согласно законодательству, рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Солунина, военнослужащий, которому исполнилось 25 лет, может стать участником накопительной ипотечной системы. На его имя открывается накопительный счёт, куда, по словам директора департамента продаж ГК «Гранель» Рустама Арсланова, пока человек находится на военной службе, государство ежемесячно перечисляет денежные средства. При этом размер выплат является одинаковым для всех участников программы и индексируется ежегодно (например, в 2015 году эта сумма составляла 245 880 р. за год или 20 490 р. в месяц).

© shutterstock.com

Через три года, продолжает Ольга Солунина, военнослужащий (участник НИС) может приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Он будет состоять из суммы на накопительном счёте и выделяемого государством кредита. В 2016 году максимальная сумма кредита на приобретение квартиры составила примерно 2,4 млн р. После того, как военнослужащему выдаётся сертификат, который гарантирует, что он может воспользоваться кредитом в рамках военной ипотеки, он идёт в банк на получение одобрения займа. «Как показывает практика, банки практически всегда выдают положительное решение (сама денежная сумма перечисляется в дальнейшем непосредственно продавцу)», — отмечает Ольга Солунина.

Немаловажный факт: погашать задолженность по кредиту также помогает государство, комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. Размер платежа в таком случае составляет 1/12 суммы накопительного взноса участника программы. Также можно выбрать более дорогой вариант и доплачивать со своей стороны необходимую разницу.

Для приобретения недвижимости может рассматриваться квартира на вторичном и первичном рынках. «Причём первичный рынок стал доступен военнослужащим в рамках данной программы только 5 лет назад», — поясняет руководитель ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Полный список возможных объектов перечисляет управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Под военную ипотеку попадают квартиры в новостройках, на вторичном рынке, таунхаусы, дома с земельными участками, пригодные для круглогодичного проживания, а также можно заказать строительство дома по индивидуальному проекту. К любому из объектов предъявляются следующие требования: жильё должно быть юридически свободно, подсоединено к электросети, отоплению и водоснабжению, не должно иметь деревянных перекрытий, быть в аварийном, ветхом состоянии или старше 1970 года постройки. Эти требования накладывают ограничения на „вторичку“».

Ещё об одном нюансе сообщает Кристина Шульгина: «Если военный хочет купить частный дом, это также возможно сделать, но при этом земельный участок должен приобретаться только за собственные средства».

Удержаться в рамках

© shutterstock.com

В целом программа неплохая, за исключением, пожалуй, фиксированной максимальной суммы, которую выдают банки. Директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий напоминает: она составляет в разных банках от 1,8 до 2,3 млн р. Если собственных средств у будущего новосёла нет, то ему придётся укладываться в предложенные финансовые рамки и задействовать средства с именного накопительного счёта участника накопительно-ипотечной системы, что откладываются государством в период службы сотрудника силовых структур.

Но бюджет можно увеличить. Полный расчёт бюджета покупки и тайну его увеличения раскрывает начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова. По её словам, стоимость квартиры состоит из двух – четырех траншей. Два транша — это стоимость свидетельства плюс ипотека. Три транша — это, допустим, вышеперечисленные транши плюс свои накопления (хотя бы 1 миллион рублей). Если и этого не хватает, может появиться вторая кредитная линия в виде потребительского кредита, которая пойдёт параллельно первой. Ежемесячный платёж по потребкредиту будет зависеть от срока, ставки и итоговой суммы, которой воспользуется военнослужащий.

На первый – второй рассчитаться

Как уже упоминалось, ограничений по критерию первичное / вторичное жильё при использовании денег нет, но всё же «вторичка» сегодня не в чести по нескольким причинам, которые перечисляет Ольга Солунина: «Это связано как с небольшой суммой бюджета, так и с некоторыми ограничениями, которые также сокращают возможность выбора (только прямая продажа без альтернативы, в договоре должна быть прописана полная сумма покупки). Также при проведении такой сделки продавец не может получить наличные. Денежные средства переводятся на его банковский счёт (то есть безналичный вариант расчёта), что не подходит некоторым собственникам. Необходимость в проведении дополнительных процедур согласования договора купли-продажи увеличивает время проведения сделки до полутора месяцев. Некоторые собственники, услышав об этом, отказываются от продажи».

«Зелёные аллеи»
© domvvidnom.ru

На первичном рынке тоже можно приобрести не любую квартиру. «Продавать квартиры по военной ипотеке можно в жилых комплексах, которые прошли аккредитацию „Росвоенипотеки“. Основные требования — продажи в рамках 214-ФЗ, а также уровень строительной готовности (у разных банков он разный, но в среднем не менее 50%). Поэтому по военной ипотеке аккредитуются отдельные корпуса, а не весь ЖК или микрорайон сразу. Впрочем, это справедливо и для классической ипотеки», — считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

В московском регионе активными «военными» игроками являются компании «МОРТОН», RDI, ПЖИ, ЛСР, Urban Group и некоторые другие. Есть и дополнительные требования, на которые обращает внимание управляющий партнёр компании Rezidential group Эмиль Захаряев. В частности, сама квартира должна соответствовать следующим требованиям: до факта продажи права на приобретаемую квартиру должны принадлежать только застройщику, не должны быть в залоге и не должны быть обременены правами третьих лиц.

Надо сказать, что аккредитованные застройщики с удовольствием принимают «военных ипотечников»: военнослужащий, включенный в программу НИС, — это гарантированный и платёжеспособный покупатель. Правда, напоминает руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP Роман Строилов, ещё недавно для этой категории покупателей делался отдельный прайс с завышенными ценами. Дело в том, поясняет эксперт, что получение средств за квартиры по военной ипотеке происходит позднее, чем при других способах оплаты, именно эти потери и пытались компенсировать нечистоплотные девелоперы. «Однако стоит отметить, что основная масса участников этого рынка, используя социально ориентированную модель продаж, напротив, предоставляет военнослужащим дополнительные скидки в размере до 2 – 3%», — говорит Роман Строилов. А заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов приводит конкретный пример: при покупке квартиры в жилых комплексах компании, скидка составляет 4%, либо в подарок делается отделка помещений.

«Новое Павлино»
© domvpavlino.ru

Конечно, по мнению девелоперов, существенно поддержать рынок военная ипотека не сможет. «За десять лет существования программы ею воспользовались 140 тысяч военнослужащих, еще более 210 тысяч участников НИС ждут своей очереди. В России при этом за один только крайне неудачный кризисный 2015 год продано почти 3 миллиона квартир. Естественно, военная ипотека — не единственное, на чём стоит рынок недвижимости», — комментирует ситуацию Мария Литинецкая. Но в нынешних условиях и наличие военной ипотеки позволяет расширить целевую аудиторию проектов. Тем более, что для конкретных проектов процент «военных» продаж не так уж и мал. Например, рассказывают в ГК «МИЦ», военнослужащие могут приобрести жильё только в двух аккредитованных по программе военной ипотеки проектах компании — ЖК «Зелёные аллеи» и «Новое Павлино». Но при этом в каждом из проектов объём продаж с использованием военной ипотеки составляет 10 – 15%.

В «НДВ-Недвижимость» военную ипотеку рассматривают лишь как один из инструментов, который позволяет привлечь спрос и поддержать продажи, но инструмент верный. Ирина Доброхотова отмечает: «Военнослужащие сегодня имеют возможность приобрести квартиру по этой программе не единожды. Технически эта процедура работает по классической схеме продажи квартиры из-под залога: военнослужащий может продать первую квартиру с тем, чтобы купить другую, более просторную. Но для этого ему нужно расплатиться и с банком, и с „Росвоенипотекой“, а после он может вновь получать новый НИС и оформлять ипотеку на новую квартиру».

Белла Минц Власть 0 2193
Власть