13 ноября 2019    Среда
Поиск
Белла Минц Власть 0 1795

Налоговые страдания

Кадастровая оценка земли — величина субъективная

© shutterstock.com

С этого года владельцы квартир, гаражей, домов и земельных участков должны уплачивать налог исходя не из привычной стоимости по БТИ, а в соответствии с кадастровой стоимостью объекта. Кадастровую оценку готовили долгое время, вырабатывали механизмы и схемы. По всем расчётам она должна быть приближена к рыночной и действовать в течение нескольких лет (рынок меняется, значит, и кадастровую оценку надо изменять). Однако переход на новое налогоисчисление оказался достаточно сложным, болезненным, небезошибочным и крайне нервным для населения и владельцев коммерческой недвижимости — многие объекты оказались по тем или иным причинам переоценены, соответственно и начисленные налоги некоторых собственников неприятно удивили.

Оценить и оправдать

Главная проблема, считают специалисты, в несовершенстве механизма оценки, который хоть и разрабатывался столь длительный период, но так и не стал окончательно прозрачным — слишком много нюансов, а теперь ещё и рынок стал динамично меняться.

Если говорить о жилье, то, как отмечает управляющий партнёр Gravion Group Юрий Неманежин, в настоящий момент кадастровая оценка жилья вызывает множество вопросов. Например, при проведении оценки многосекционного дома, по логике, чтобы оценка стала справедливой, должны применяться коэффициенты, которые учитывали бы, что, к примеру, рыночная стоимость квартиры в середине дома на шестом этаже с окнами во двор выше стоимости квартиры аналогичной площади, но расположенной на первом этаже и с окнами на подвал или оживлённую магистраль.

«Точно также нельзя применять один и тот же коэффициент к квартирам в новостройке комфорт-класса или в доме премиум-сегмента и к квартирам в аварийном здании или в жилом корпусе эконом-класса только потому, что все они расположены в одном районе или на одной улице», — говорит Юрий Неманежин. В результате получается, считает эксперт, что кадастровая оценка жилья будет выгодна элитной недвижимости и крайне невыгодна собственникам простых квартир, так как усреднённые (общие) коэффициенты при осуществлении кадастровой оценки жилья будут работать некорректно. А для того, чтобы провести индивидуальную оценку каждой квартиры придётся привлечь дополнительный штат специалистов, что повлечёт за собой существенные бюджетные траты.

«Причины получившихся перекосов стоимости кроются в самой методике оценки: она проводится без выезда на объекты, — согласен с коллегой заместитель генерального директора компании «Вектор инвестментс» Эмиль Вильданов. — А ведь в одной только Московской области миллионы квартир, домов, гаражей и дач. Оценить каждый объект индивидуально будет технически сложно, и стоимость таких работ будет совсем иной».

© shutterstock.com

Примерно такие же проблемы возникают при оценке земельных участков и загородной недвижимости. «Наиболее серьезные противоречия между кадастровой и рыночной оценкой наблюдаются сегодня в сегменте земельных участков, где реальные рыночные цены двух соседних наделов могут отличаться в разы, но при этом оба участка будут иметь одинаковую кадастровую стоимость», — комментирует председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Главная причина таких расхождений, по её мнению, заключается в том, что по факту кадастровая стоимость практически назначалась исходя из ряда параметров, общих для определённой местности, но без учёта особенностей каждого объекта в отдельности. Между тем, поясняет Ирина Доброхотова, один участок правильной формы может быть расположен на возвышенности и обрамлён лесными деревьями, другой подтоплен, третий находится прямо под ЛЭП, а по соседству с четвёртым, например, беспрерывно работает дизель-генератор Голицынского автобусного завода (таких участков почти целая улица в садовом товариществе в Малых Вяземах). Естественно, что рыночная цена первого участка априори будет выше, чем второго, а третьего — намного ниже второго. В государственном же кадастре все они будут иметь практически одинаковую цену.

Разумеется, подобное противоречие может повлиять на сумму налога — и на имущество, и при продаже переоценённого объекта. «В связи с этим для сделок законодатель предусмотрел специальный коэффициент 0,7%. Скажем, если кадастровая стоимость выше рыночной цены (в договоре указывается реальная рыночная цена сделки), то для расчеёа налога будет использована расчётная стоимость, которая равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7», — уточняет Ирина Доброхотова.

Регионы просят пощады

Еще сложнее ситуация в регионах, что признаётся на всех уровнях. Это привело к тому, что недавно премьер Дмитрий Медведев поручил рассмотреть вопрос доработки механизма кадастровой оценки с учётом региональной специфики. Как рассказывает Эмиль Вильданов, хотя введение этого пункта и не является первостепенной задачей, однако определённые недостатки механизма кадастровой оценки он действительно может исправить.

Эксперт поясняет, что у многих регионов есть свои особенности, непосредственно влияющие на рынок недвижимости в целом и на ценообразование в частности. Например, цена недвижимости у Чёрного моря будет больше зависеть от близости к берегу, чем к центру города. Земли сельскохозяйственного назначения в Черноземье могут зависеть от плодородности почвы и так далее. «Поскольку по своему замыслу кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, дифференциация механизмов кадастровой оценки применительно к различным регионам может дать более сбалансированные и объективные результаты», — считает Эмиль Вильданов.

Ценители…

© shutterstock.com

Ещё один актуальный вопрос: кто должен проводить оценку. Понятно, что при отсутствии чётких критериев, в ситуацию может вмешаться «человеческий фактор». Сейчас кадастровую оценку по заказу государства осуществляют независимые оценщики, которые отбираются на конкурсной основе. Законопроект «О государственной кадастровой оценке» предполагал изменение этого порядка: предполагалось создать институт государственных кадастровых оценщиков. Несмотря на отрицательное экспертное заключение, дискуссии по этой норме продолжаются.

«Действительно, в проекте закона говорилось о создании компетентного государственного органа, который бы проводил кадастровую оценку. По нашему мнению, эта норма влечёт за собой ряд как положительных, так и негативных последствий, — поясняет ситуацию Эмиль Вильданов. — Плюс такой нормы: компетенция и, главное, ответственность исполнителя. С момента создания института кадастровой оценки недвижимости кто только не выигрывал контракт на проведение этих работ. Иногда демпинг доводил и вовсе до абсурда: в некоторых регионах оценщики брались за эту масштабную работу за сумму, не покрывающую и толики реальных расходов. Очевидно, что таким образом недвижимость в регионах оценивали заинтересованные в результатах организации. Сейчас, конечно, переход от аукциона к конкурсу позволил впредь избегать вопиющих случаев, но, похоже, что вопрос выбора подрядчика остался актуальным для руководства регионов».

Недостатками этого законопроекта эксперт считает, естественно, монополизацию целой отрасли. Кроме того, создание нового органа влечёт за собой и увеличение числа чиновников, что странно, учитывая обозначенный вектор государства на их сокращение. Но более всего вопросов у профессионального сообщества вызывает другое. Как известно, кадастровая оценка в каждом регионе России может проводиться не чаще, чем раз в три года (за исключением городов федерального значения — там допускается и раз в год). Чем будет заниматься такой специализированный орган со всеми чиновниками оставшиеся два года? «Быть может, — предполагает эксперт, — их наделят и функциями по оспариванию кадастровой стоимости, но тогда однобоким и негибким рискует стать весь процесс установления кадастровой стоимости недвижимости как максимально приближенной к рыночной».

…и ценимое

© shutterstock.com

Но вернемся непосредственно к оценке. Как уже говорилось, в зависимости от различных факторов, оценка может быть не совсем корректной, что влияет и на граждан-налогоплательщиков, и на строительный бизнес в целом. Например, если кадастровая оценка участка под застройку выше рыночной, то проект застройки становится проблемным. «Влияние завышенной кадастровой стоимости на строительный бизнес очевидно и лежит на поверхности. От этого напрямую зависит ликвидность проектов, поскольку компенсировать высокую кадастровую стоимость одним лишь повышением розничных цен на квартиры в нынешних условиях невозможно. По сути, кадастровая стоимость должна быть максимально приближенной к рыночной, и её завышение создаёт нерыночные условия для бизнеса. В связи с этим регионы, заинтересованные в полноценном развитии территорий, будут следить за тем, чтобы радикальных перекосов в кадастровой стоимости не было», — надеется Эмиль Вильданов.

Что касается интересов частных лиц, то тут, напоминает Ирина Доброхотова, за свои деньги можно побороться. Так, если собственник считает кадастровую оценку своего имущества сильно завышенной, то её можно попробовать оспорить в досудебном порядке. Для этого сначала нужно запросить сведения об оценке и обратиться в региональную комиссию Росреестра. Если таким образом спор урегулировать не получится, тогда есть резон обратиться в суд. «По Московскому региону уже есть масса решений суда о снижении кадастровой оценки», — говорит эксперт.

Причём оспаривать оценку можно как индивидуально, так и коллективно. Общее обращение имеет смысл, когда с оценкой не согласно большое количество налогоплательщиков. В качестве примера Эмиль Вильданов приводит коттеджный посёлок. Эксперт напоминает, что оценку проводят в отношении целых кадастровых кварталов, которые формируются, в числе прочего, по границам населённых пунктов. То есть, все земельные участки собственников одного коттеджного посёлка должны оценить одинаково.

По Московскому региону уже есть масса решений суда о снижении кадастровой оценки.

Далее, если даже по грубым прикидкам кадастровая стоимость радикально превышает рыночную, собственники вправе в судебном или досудебном (через специальную комиссию) оспорить результаты оценки. Но этот процесс затратный, напоминает Эмиль Вильданов: и комиссия, и суд будут рассматривать заявление только вместе с отчётом независимого оценщика. А этот документ обычно стоит порядка 20 тысяч рублей. Кроме того, если заявитель хочет снизить стоимость более чем на 30%, то по отчёту необходимо будет получить и положительное экспертное заключение в саморегулируемой организации оценщиков, которое также стоит денег. Другими словами, порой снижать стоимость для собственников оказывается бессмысленным: уменьшение налога может не оправдать затраты на оспаривание.

Однако, напоминает эксперт, соседи по коттеджному посёлку могут заказать один отчёт на все участки. Такое распределение издержек делает оспаривание более целесообразным. Главное, говорит Эмиль Вильданов, прецеденты в Московской области уже есть. Люди кооперируются и снижают стоимость своей недвижимости сообща. И в этом процессе управляющая компания может сыграть важнейшую роль, организовав своих жильцов для их же блага.

Белла Минц Власть 0 1795
Власть