Отказ от устоев

С 1 января следующего года вступит в силу новый 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который реализуется с целью формирования единой государственной системы регистрации права и кадастрового учёта недвижимости. В конечном итоге должен быть сформирован единый государственный реестр недвижимости.

Новый закон изменит учётно-регистрационные формы, однако сделает процедуру получения услуг Росреестра более доступной, надёжной и быстрой.

Подготовка к внедрению данного закона идёт уже сейчас. Например, многие услуги можно получить через сайт организации, в том числе и зарегистрировать недвижимость. Онлайн-регистрация доступна как физическим, так и юридическим лицам уже год, и за это время количество соответствующих на территории Москвы запросов выросло втрое.

Регистрация, не вставая с дивана

Реформа Росреестра сокращает и сроки регистрации. Ещё в 2014 году общий срок регистрации недвижимости составлял 18 дней, в настоящий момент период времени зависит от формы подачи документов. Если вы подаёте бумажные документы самостоятельно, то процедура регистрации займёт девять рабочих дней. Если регистрации идёт на основании нотариально удостоверенных документов, то потребуется три дня. Если данные документы по своему каналу подаёт сам нотариус, то регистрация вообще происходит за один день. Если подавать документы через сайт, то процедура длится пять дней с момента поступления оплаты госпошлины. Стоит отметить, что сокращение сроков регистрации выгодно не только собственникам, но и власти, так как от этого зависит вовлечение объектов недвижимости в хозяйственный оборот, своевременная оплата налогов и поступление этих денег в бюджет. Кроме этого, быстрые темпы государственных сервисов повышают инвестиционную привлекательность недвижимости.

Юридические лица уже сейчас оценили преимущества данной реформы. Директор департамента правового обеспечения АО «ИНТЕКО» Антон Гаврилов отмечает: «Для застройщика главное преимущество реформы в экономии времени. Не надо идти в Росреестр, предварительно записавшись и собрав определённый пакет документов. Сняты ограничения на количество таких пакетов и время подачи, а правовая экспертиза проходит быстрее. Всё это значительно упрощает девелоперу жизнь, так как количество регистрационных действий, необходимых к осуществлению в определенный непрерывный период, достаточно велико. Что касается физлиц, то для них также имеются свои преимущества: снижены размеры госпошлины, сокращены сроки проведения регистрационных действий». Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», добавляет, что для юридических лиц большим плюсом станет отмена обязательного предоставления учредительных документов для регистрации прав, которые необходимо подавать сейчас.

Ольга Клочкова, юрист агентства недвижимости DREAM REALTY, обращает внимание на следующие важные плюсы проводимой реформы для всех: «Регистрация права и постановка на кадастровый учёт теперь объединены в единую процедуру, заявителю не нужно отдельно ставить объект на кадастровый учёт и регистрировать право собственности на него. На сегодняшний день немало случаев, когда заявитель, оформивший право собственности на построенный жилой дом по „дачной амнистии“, получает проблему в виде отсутствия объекта в государственном кадастре недвижимости (ГКН), т. к. Росреестр не передал сведения в Кадастровую палату в рамках межведомственного взаимодействия. Также теперь все сведения об объекте недвижимости (правах на него, существующих ограничениях/обременениях) будут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости, который будет вестись в электронном виде и попавшие туда сведения будет невозможно удалить. Это, безусловно, снижает риски по сделкам с недвижимостью».

Однако в настоящий момент сервис работает не так хорошо, как заявляется. Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, отмечает, что на сегодняшний день этот инструмент постоянно даёт сбои по причине недоработок — сроки получения той или иной услуги могут затягиваться. Например, эксперт рассказывает, что на своей практике получала одну из выписок 55 дней, и то после настойчивых звонков. Кроме того, Славкина считает, что плюсы подачи документов в электронном виде для юридических лиц ещё понятны, а для физических сомнительны: в организациях существует бухгалтерия, электронный документооборот и налоговая отчетность, сдаваемая в электронном виде. Главбух, гендиректор имеют цифровую подпись. Физическим же лицам придётся отдельно получать электронную цифровую подпись и учиться ею пользоваться. Но это дополнительные расходы, которые всегда нежелательны. Ольга Клочкова обращает внимание, что это не единственные сопутствующие траты клиентов, и что для обычных пользователей данная процедура может быть слишком сложна: «На компьютере заявителя должно быть установлено специальное программное обеспечение, интернет-браузер должен быть обновлен до определенной версии, а само заявление составляется в формате хml-документа. И хотя на сайте Росреестра есть подробная инструкция по получению электронной подписи и установки специального программного обеспечения, далеко не все смогут разобраться с ней. Например, сложности могут возникнуть у людей старшего поколения, плохо владеющими ПК».

Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», понимая все преимущества внедрения инновационных технологий для упрощения бизнес-процессов, в том числе по достоинству оценивая сокращение административных барьеров, обращает внимание на следующие существующие проблемы:

• Не все нотариусы заверяют документы электронной цифровой подписью (ЭЦП), которая является обязательным условием подачи документов в электронном виде. Особенно это актуально для российских регионов.
• Не все органы власти принимают документы в электронном виде, а Росреестр направляет документы только в электронном формате. Например, паспортный стол может отказать в регистрации по месту жительства в случае предъявления выписки из ЕГРП в электронном виде. Также граждане не могут воспользоваться материнским капиталом, так как нет возможности предоставить на бумажном носителе подлинники каких-либо документов. Нельзя произвести электронную регистрацию ипотечных договоров (аналогичная ситуация с аккредитивами), так как необходимо получение согласие банков, которым нужны оригиналы договоров со штампами. Данные проблемы вызваны, прежде всего, тем, что институт электронной регистрации — явление достаточно новое, и не все органы власти и организации успели адаптировать под него свой документооборот. Тем не менее, в ближайшем будущем эта ситуация будет разрешена, так как переход на повсеместный электронный документооборот очевиден и неизбежен.

Реформа Росреестра направлена также на повышение качества оказываемых услуг. Например, вне зависимости от формы подачи документов на регистрацию правовая экспертиза проводится одинаково тщательно. Представители Московского управления Росреестром заверяют, что после реализации норм 218-ФЗ качество сведений кардинально повысится, так как снизятся издержки учётно-регистрационых процедур и появится ответственность за выдаваемые сведения как самого учётного органа, так и исполнителя. Таким образом новая система регистрации обеспечит более надёжную защиту прав собственников на недвижимость. Но есть один спорный вопрос — требуемая электронная подпись для онлайн-регистрации. Во-первых, эта подпись не даёт гарантий, что документы изначально не подделаны. Во-вторых, стоит помнить, что интернет своей анонимностью вообще привлекателен для мошенников.

Всего лишь бумажка

Рассматриваемая реформа затронет и привычные нам реалии. Главное изменение, которое ждёт собственников, — отказ от свидетельства о собственности на недвижимость. Право собственности будет подтверждаться выпиской из ЕГРП. И как бы удивительно это не звучало, отказ проходит также с целью защиты собственников от мошеннических действия некоторых граждан.

Дело в том, что очень много споров и обманов возникает именно на основе свидетельства, которое может быть уже недействительным. Как такое возможно? Например, в случае продажи квартиры прежнее свидетельство о собственности остаётся на руках бывшего хозяина, который, если преследует мошеннические цели, может использовать его для ещё одной сделки. Свидетельство подтверждает право собственности лишь на дату своей выдачи, но многие этого факта не учитывают. Актуальную информацию можно получить лишь из выписки ЕГРП. Причём на дату получения этой выписки также следует обращать внимание.

Даниил Селедчик убеждён, что данная инициатива власти оправдана: «Уже сегодня при электронной регистрации прав на недвижимость, документом, подтверждающим эти права, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Поэтому отмена бумажных свидетельств с 1 января 2017 года является вполне логичным продолжением системы электронной регистрации прав. Тем более, что документ, подтверждающий права собственника, никуда не денется — это будет выписка из Реестра, содержащая всю достоверную информацию об объекте недвижимости».

Однако для многих такое радикальное изменение всё же непонятно, да и ментально каждый из нас бумагам доверяет больше: ведь это — материальное доказательство, и пока оно кажется надёжней, так как взломать и подделать в Интернете можно всё что угодно. Это мнение разделяет и Мария Литинецкая: «Отказ от привычных документов приведёт к сложностям и неразберихе, как минимум, на начальном периоде, и в первую очередь для физических лиц. Проблема скорее психологическая — есть укоренившееся представление о том, что на любой объект недвижимости должен иметься бумажный документ с печатью. Именно такие документы собственники представляют в судах, и иногда хранят их поколениями. Также нужно понимать, что базы данных часто подвергаются хакерским атакам: по сети гуляют „черные“ базы абонентов, налогоплательщиков и других жертв кибермошенничества. В случае с объектами недвижимости последствия могут быть ещё более плачевными, если хакеры смогут неправомерно переоформлять недвижимость после взлома».

Но большинство экспертов рынка считают, что в конечном итоге реформа сделает жизнь проще. Так, Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», убеждён, что нововведение приживётся и станет незаменимым инструментом.