6 декабря 2016    Вторник
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 617

Метражи пошли на виражи

Цены на недвижимость – постоянно меняющаяся реальность,которая прежде имела тенденцию расти от любых событий

© botsad.pioneer.ru

Первый квартал 2015 года начался на подъёме: декабрьский спрос отразился и на январе, что позволило некоторым застройщикам даже поднять цены. Но постепенно всё затухло, и рынок замер в ожидании. Лишь после появления льготной ипотеки начались более-менее активные продажи. 

Безусловно, начало года было трудным: резкое подорожание ипотеки и снижение уровня жизни граждан привели к падению спроса. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», добавляет, что общий негативный фон складывался и из ощущения нестабильности завтрашнего дня, и того, что часть спроса уже была реализована в ноябре-декабре. Все эти факторы, как считает эксперт, снизили платёжеспособный спрос на 20-25%.

Стабилизировать ситуацию на сегодняшний день помогли своевременные антикризисные меры, и особенно появление льготной ипотеки для будущих приобретателей жилья. Так что март оказался переломным в этом отношении. 

А покупают ли?

«Life-Митинская Ecopark»

Спрос на недвижимость в новостройках в первом квартале упал. За всё это время было заключено 4328 ДДУ, а в прошлом году этот показатель равнялся 5380 сделкам. Это означает, что количество заключённых сделок снизилось на 19,6  %.

Даже в марте покупали меньше, чем обычно. По данным Росреестра объём сделок снизился на 35,7% по сравнению с прошлым годом (было заключено 1386 ДДУ). Аналитики компании «Метриум Групп» связывают такое проседание рынка не только с сезонным фактором, но и с высокой ключевой ставкой ЦБ. Дорогая ипотека была многим не по карману, именно этим объясняется тот факт, что количество заключённых ипотечных договоров в трёх первых месяцах 2015 года снизилось на 24,6%. Было заключено всего 5747 ипотечных договоров, причём 2766 в марте.

Падение покупательского спроса видно и на примере количества переходов права собственности на недвижимость, которое упало на 23,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако специалисты «Метриум Групп» отмечают положительную динамику, которая уже появилась: «Если в январе был зафиксирован исторический минимум за всю историю регистрации перехода права собственности – 5929 сделок, то уже в марте этот показатель увеличился до 12989 сделок, то есть прирост составил 119,1%. Но достичь показателей прошлого года всё-таки не удалось – снижение произошло на 19,6%».

«Life-Ботанический сад»

Переломность марта, связанную с запуском льготного ипотечного кредитования, отмечают многие эксперты. Так, Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», рассказывает, что в марте на их проектах доля ипотечных сделок составила 50% от общего числа, а это уровень ноября-декабря 2014 года.

Но многие эксперты уверены, что нынешний спрос явно уступает тому спросу, к которому привыкли московские застройщики. Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», подтверждает, что спрос в настоящий момент выше, чем в январе и феврале, но он явно ниже, чем хотелось бы: «Количество операций компании «Азбука Жилья» на рынке первичной жилой недвижимости Московского региона по итогам марта на 21,6 % выше, чем в январе, но на 57,3% ниже, чем в марте прошлого года. И даже при сравнении с показателями 2013 года наблюдается отрицательная динамика». А Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг» высказывает точку зрения, что наметилась тенденция падения спроса, так как реальные доходы населения сокращаются: «Государственная поддержка ипотеки способна поддержать падающий спрос, но не приведёт к существенному рывку. В целом по итогам года можно ожидать снижение спроса до 15%».

Что можно купить?

Широкий ассортиментный ряд любого товара гарантирует, что даже самый взыскательный клиент найдёт то, о чем мечтал. Кроме того, выход новых предложений на рынке недвижимости обычно приводит к снижению средней цены за квадратный метр. Ведь на старте продаж предложения всегда самые доступные, то есть общесредняя «температура» предложений в таких ситуациях должна снижаться.

«Терлецкий парк»

В первом квартале на рынке столичной недвижимости было что покупать. Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что в «старой» Москве в начале 2015 года в продаже появились проекты на начальном этапе строительства. Кроме того, произошёл выход новых очередей, а также новых корпусов в рамках реализуемых сегодня объектов. Ожидается выход новых ЖК и в течение года.

Аналитики «Метриум Групп» сообщают, что первый квартал вообще отличался повышенной активностью застройщиков. Зимой открылись продажи в ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Варшавское шоссе, 141», МФК «Орехово». И стартовала бронь в ЖК «Город на Реке Тушино-2018». В марте рынок пополнился жилыми комплексами «Life-Ботанический сад» и «Терлецкий парк». Кроме того, стали продаваться квартиры в новых корпусах ЖК «Некрасовка», «Life-Митинская Ecopark» и микрорайоне «Северный». Однако первичные продажи завершились в ЖК «Подсолнухи», «Соловьиная роща» и «Большое Кусково».

В настоящий момент в Москве продаётся 299 объектов, а это 1290 тыс. кв. м. Безусловно, возможность выбора радует, но объём предложений эконом-класса всё-таки сократился. По данным «Метриум Групп», падение составило 18,6%. Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании, объясняет такое сокращение тем, что некоторые застройщики в марте предпочли снять с реализации часть квартир до стабилизации ситуации на рынке.

Цена вопроса

1 из 5
«Некрасовка-Парк»
© nekrasovka-park.ru
2 из 5
© nekrasovka-park.ru
3 из 5
© nekrasovka-park.ru
4 из 5
© nekrasovka-park.ru
5 из 5
© nekrasovka-park.ru

Покупательский спрос и объём предложений всегда влияют на цену квадратного метра. Обычно повышенный спрос способствует росту цен, а большой объём предложений насыщает спрос и размывает цену, делая её ниже. Однако сейчас падение предложений не стимулировало спрос, а нынешний спрос такой, что цены повышают лишь самые отважные. Именно поэтому средняя цена по рынку в рублях упала. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки» средневзвешенная цена предложения снизилась более чем на 4,5% и составляет 245,4 тыс. руб. за кв. м.

Большинство аналитиков считают, что в эконом-сегменте московский квадратный метр подорожал. Связано это, в первую очередь, со снижением предложений: были сняты с реализации квартиры в самом дешёвом ЖК «Жемчужина Зеленограда». Кроме того, на рынок вышли квартиры высокой стадии готовности, а следовательно более дорогие, в ЖК «Терлецкий Парк».

В комфорт-классе цены упали. По оценке ГК «Пионер» квадратный метр проектов комфорт-класса в Москве подешевел на 3,1% и равняется 163,7 тыс. руб.

Бизнес-класс также немного подрос. По оценке разных аналитиков этот рост не превысил 2%, а средняя цена квадратного метра в этом сегменте превышает 280 тыс. руб.

1 из 4
«Life-Волжская»
© volzh.pioneer.ru
2 из 4
© volzh.pioneer.ru
3 из 4
© volzh.pioneer.ru
4 из 4
© volzh.pioneer.ru

Вообще цены квадратного метра – спорный момент. Сколько аналитиков, столько мнений в этом вопросе, и мнения эти могут быть диаметрально противоположными. Но здравый смысл говорит нам о снижении цены, так как спрос падает и будет падать. Это подтверждает и Дарья Третьякова, делая прогнозы на апрель: «Скорее всего, мы увидим снижение цены по большинству сегментов. Всё больше продавцов предоставляют скидки на свои объекты, и размеры этих скидок так же увеличились. Если до кризиса скидка при 100% оплаты составляла 3% (изредка 5%), то сейчас подобные скидки всё чаще начинаются от 5% и достигают 10%. Помимо этого, фиксируется всё больше акций, где скидки предоставляются на определённый объём квартир, и такие скидки достигают 25%. Например, в ЖК LOFT RIVER.

Ожидать роста цен беспочвенно ещё и потому, что экономическая ситуация продолжает оставаться нестабильной, уровень жизни людей падает, а ценник на московские квартиры сегодня нельзя назвать маленьким. Средний бюджет однокомнатной квартиры в Москве составляет 7 млн руб. Основываясь на этих фактах, Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», прогнозирует снижение цен в новых, только что вышедших проектах. И дисконт к концу года может составит 10-15%. В новостройках на более высокой стадии готовности снижение цен напрямую происходить, скорее всего, не будет, но точно нас ждёт череда новых акций, привлекательных для покупателя.

Одним словом, 2015 год не обещает быть радужным на рынке недвижимости, и март может стать самым светлым моментом на всём этом фоне.

«Life-Ботанический сад»
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 617
Бизнес
События