20 октября 2021    Среда
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2991

Инвестиционная лотерея

Вложение денег в квадратный метр — любимое дело россиян

© shutterstock.com

Рынок недвижимости всегда был привлекателен для инвесторов. Когда-то доходность от таких операций могла доходить до 100%, но постепенно размер маржи сокращался. Однако такой непыльный заработок всё равно сохраняет свою привлекательность.

Хоть в петлю лезь

2015 год „отличился“ низкой долей инвестиционных сделок. Это отмечают все ведущие игроки рынка. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», сообщает, что на протяжении всего 2015 года присутствие инвесторов на рынке было минимальным, их долю можно было оценить не более чем в 3 – 5%. А вот в прошлом году количество инвестиционных сделок могло доходить до 15 – 20% от общих объёмов продаж.

С этим полностью согласен Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп»: «Доля частных инвесторов сейчас ничтожно мала и не превышает 5%, тогда как год назад она достигала 25 – 30% в структуре спроса. Причин такого низкого показателя инвестиционной активности на рынке недвижимости несколько. Первая и основная — большинству людей просто нечего вкладывать. Те, у кого были сбережения, накопленные за последние годы, конвертировали их в метры ещё в конце 2014 года, а новых накопить просто не успели. Вторая причина касается тех, у кого сбережения всё же остались, но они из-за рисков недостроя опасаются вкладывать в проекты на низкой стадии строительства. Третья причина — волатильность прогнозов: даже аналитики рынка, не говоря о частных инвесторах, не могут дать прогноз по ценам. А если потенциальный инвестор не уверен, что цена в принципе будет расти, опережая уровень инфляции, то он воздерживается от инвестиций. А ту незначительную долю тех, кто покупает жильё не как единственное для жизни, сегодня сложно назвать классическими инвесторами. Скорее, это сохранители, они зачастую выбирают проекты на высокой стадии готовности, которые точно будут достроены. И принцип таких людей — хоть не заработаю, так не потеряю».

Одним словом, желающие вложиться в недвижимость сделали это в прошлом декабре, на пике максимальных значений доллара. Но люди с деньгами, хоть и в значительно меньшем количестве, всё еще есть, и перед ними стоит извечный вопрос — что с этими деньгами делать и где их хранить? Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что «сейчас привлекательность валют снизилась по сравнению с прошлым годом, уже немногие хотят покупать доллар по 63 рубля, а евро по 70, так как вероятность их серьёзного роста мала и, самое главное, непредсказуема. Банковские депозиты тоже не так привлекательны, как в декабре 2014 года. Поэтому желающие инвестировать всё ещё остаются». Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов подчёркивает, что теперь настал момент, когда оставаться в рублях некомфортно, а покупать доллары уже поздно. И именно инвестиции в недвижимость для многих является единственным способом если не преумножить, то хотя бы безопасно сохранить свои накопления.

Стоит отметить, что шанс преумножить всё же есть.

© shutterstock.com

Дело в шляпе

Рынок сейчас, как известно, переживает не лучшие времена. Цены на объекты увеличиваются только благодаря росту стадии строительства, многие девелоперы продают квадратные метры с дисконтом, чтобы хоть как-то поддерживать покупательский спрос. Однако с точки зрения инвестиций сейчас самая благодать, так как за чёрной полосой всегда следует белая, поэтому рост цен будет, а купить сегодня можно весьма выгодно. Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», напоминает, что подобное уже происходило в 2008 – 2010 годах, когда вначале кризиса квартиры продавались с привлекательным дисконтом, а затем они значительно возросли в цене: «Так в сентябре 2008 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек столицы составляла 149 тысяч рублей. В сентябре 2009 года средневзвешенная цена квадратного метра была уже 162 тысяч. А в сентябре 2010 года средняя цена всё того же квадратного метра составила 218 936 рублей».

Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills, объясняет перспективность инвестиций в недвижимость именно сегодня следующим образом: «Здесь можно провести аналогию с биржей: когда все хотят продать, тот, кто хочет купить, в конечном итоге получает максимальную прибыль. Так вот сегодня хороший момент для того, чтобы задуматься о выходе со своими сбережениями на рынок жилья. Главным образом, хорошие шансы для заработка даёт рынок новостроек. При этом нельзя рассчитывать на то, что этот доход будет быстрым и сразу же очень крупным. Однако грамотное вложение в московские новостройки, на мой взгляд, способно принести 50%, а в ряде случаев и 100% дохода в перспективе 3 – 5 лет. Пока, разумеется, речь идёт о доходе в рублях, так как судьба курса доллара США во многом нам не подвластна». Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY&DEVELOPMENT, замечает, что сегодня инвесторы пытаются угадать нужный момент, так как после минимальных цен начнётся новый цикл роста, цены устремятся к новому максимуму, таковы закономерности рынка. Но никто не знает, как скоро возобновится устойчивый рост спроса. А пока краткосрочное планирование сродни лотерее. Но среднесрочные планы о перепродаже новостройки через 2,5 – 3 года представляются вполне разумными. В крайнем случае, всегда есть запасной вариант — аренда.

Инвестиционный доход в размере 50%, безусловно, привлекателен, но в текущих реалиях слишком оптимистичен. В среднем на перепродаже новостроек дешёвого сегмента инвесторы зарабатывали до 30%, однако сейчас и на эту сумму не все рассчитывают. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказывает, что многие сейчас согласны и на 20% прибыли. Именно поэтому для инвесторов на данный момент важны стартовая цена и выдержанные сроки строительства.

Вкладывать деньги в недвижимость всегда надо обдуманно, но в кризис думать всё же следует дольше и лучше. Борис Цыркин, управляющий партнёр семейства компаний KASKAD Family, напоминает, что на растущем рынке в сегменте новостроек все объекты растут примерно схожими темпами, поэтому вопрос, в какой ЖК инвестировать, большого значения раньше не имел. «Сегодня же ситуация изменилась кардинально, принести реальный доход могут не более 20% от всех представленных на рынке объектов. Самыми привлекательными сейчас для инвесторов являются наиболее ликвидные проекты, которые можно определить по количеству продаж, а также цене за квадратный метр. Рост стоимости объектов сейчас в основном будет определяться спросом на них», — рассуждает эксперт.

ЖК «Люберецкий»
© zhk-lubereckiy.ru

Все точки над i

Вкладывать деньги сейчас можно лишь в ликвидные объекты, но с учётом цели инвестиции. Покупать недвижимость можно с целью перепродажи, а можно и для сдачи в аренду. И в зависимости от этого объект следует выбирать по-разному, хотя сдача в аренду — сомнительные инвестиции с точки зрения дохода, так как вложения здесь отбиваются годами, если не сказать десятилетиями.

Перепродажа — основная цель инвесторов, позволяющая именно заработать. Причём продавать лучше всего после сдачи дома госкомиссии, когда квадратный метр дорожает больше всего. Но с таких сделок следует заплатить налог на прибыль. Софья Лебедева отмечает, что этот налог не останавливает инвесторов: «Основной рост цены приходится на период строительства (до 25%) и первые годы функционирования комплекса, как раз когда дом заселяется, заканчивается череда ремонтов. При этом, если квартира будет продана уже после получения свидетельства о собственности и до истечения пятилетнего срока, то инвестор будет платить 13% НДФЛ, который в итоге уменьшит его прибыль по инвестиции на 3,25%. Это не столь существенные потери. Для инвестора лучше заплатить этот налог и сразу вложить прибыль в другой строящийся проект, и вместо ожидания заработать ещё на уже следующей новостройке». Можно, конечно, продать и до ввода дома в эксплуатацию по договору переуступки, не выплачивая при этом 13% налога, но цена при этом будет ниже.

Из двух зол

Прежде всего надо определиться с видом недвижимости, в которую предстоит вложить деньги. Самое популярное решение — квартира в новостройке. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», считает, что можно вкладывать деньги в объекты и на начальной стадии строительства, при условии, что застройщик надёжный, что есть аккредитация в крупнейших банках, что расположение выгодное и имеет перспективы для дальнейшего улучшения, что вопрос с инфраструктурой продуман. Если ЖК соответствует этим критериям, то прирост стоимости можно ожидать на уровне 20-30% за весь цикл строительства. Например, эксперт советует обратить внимание на ЖК «Люберецкий» (Люберецкий р-н), ЖК «Стрешнево» (пос. Зелёный, недалеко от Балашихи) и на ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский р-н).

Однако покупать можно и не только квартиру в новостройке. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер», рекомендует на вторичном рынке вкладываться исключительно в качественную недвижимость в историческом центре Москвы или в центрах других крупных мегаполисов страны: «В целом понятно, что в перспективе продать морально и физически устаревшее жильё будет проблематично».

ЖК «Новый Зеленоград»
© newzelenograd.ru

Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development, считает привлекательным для инвестиций и рынок жилых апартаментов: «Некоторых инвесторов привлекают апартаменты ценой за квадратный метр на 20% ниже, чем на жилые помещения. С начала 2015 года количество инвестиционных сделок в данном сегменте удвоилось. Правда, есть определённая неясность со статусом такой недвижимости».

Инвестировать можно и в загородную недвижимость. Павел Матюхин, руководитель направления жилой недвижимости iResidence, отмечает, что на земле можно заработать, особенно на земельных участках с коммуникациями. Например, при покупке участков на самом старте их цена может за три года увеличится на 40-80%! А вот продать уже построенный дом проблематичнее.

Кофточка с пуговицами на север

Определившись с сегментом рынка, надо подумать и о самом продукте. Самыми ликвидными на данный момент являются однокомнатные квартиры и студии. Но выбор здесь должен зависеть от цели инвестирования.

Если вы собираетесь жилплощадь сдавать, то действительно разумно покупать маленькие объекты. Найти арендаторов на студию легче, чем собственников, потому что жить временно на маленькой площади возможно, а вот постоянно не так-то удобно. Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», рассказывает, что в Москве интерес к малогабаритным квартирам падает, а растёт спрос на более ликвидное жильё — двух- и трёхкомнатные квартиры, которые пригодны как для инвестиций, так и для комфортного проживания. «Сегодня мы наблюдаем последствия массовой скупки самых дешёвых предложений: частный инвестор, которому с большой вероятностью требуются средства, не может реализовать свой объект с ранее предполагаемой выгодой. Во-первых, речь идёт о конкуренции в сегменте таких квартир на рынке переуступки прав. Во-вторых, что важнее, малогабаритные квартиры изначально и расценивались девелоперами как преимущественно инвестиционный продукт, поэтому сегодняшние продавцы и вчерашние инвесторы с трудом могут найти целевого конечного покупателя. Результат — вынужденное снижение цены, и ни о какой инвестиции речи уже не идёт».

Софья Лебедева отмечает: «Если в конце 2014 – начале 2015 года наибольшим спросом пользовались именно „однушки“, то сейчас спрос сместился в сторону двухкомнатных квартир. Эта тенденция прослеживается и среди инвесторов — те, которые разбираются в рынке, начали вкладывать в „двушки“. Их стратегия сейчас такова: при наличии определённой суммы они предпочитают покупать не две-три квартиры минимальной площади, а одну качественную двухкомнатную. Объясняется это тем, что постепенно рынок насыщается квартирами малых площадей и студий, и если смотреть в перспективе, то как раз наиболее востребованы будут двухкомнатные квартиры». Таким образом, приобретаемый объект должен быть функционально пригодным для проживания!

ЖК «Город»
© gorod-gorod.ru

Локация, локация и ещё раз локация

После того, как стало ясно, что вы покупаете, надо определиться с тем, где это должно быть расположено. Место следует выбирать привлекательное и доступное, кроме того, не перенасыщенное подобными предложениями. Так, Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», обращает внимание, что с особой осторожностью следует выбирать объект инвестирования в перенасыщенной Московской области. Кроме того, спрос будет существенно выше, если объект находится близко от МКАД или станции метро, а цена реализации соответствует рыночной. Например, в ЖК «Город» на Дмитровком шоссе, который сейчас лишь начинает строиться, однокомнатные квартиры стоят 4 млн рублей, а по прогнозам экспертов на момент окончания стройки будут оцениваться в 5,8 млн рублей.

Дмитрий Пантелеймонов рекомендует обратить внимание на жильё в городах-спутниках — Химках, Мытищах, Лобне и др., а также на направления, где располагаются крупные аэропорты — Домодедово, Внуково, Шереметьево, так как в перспективе территории близ авиаузлов будут активно развиваться.

Вкладываясь в московскую новостройку, также следует оценивать само место. Безусловно, близость к метро всегда является дополнительным бонусом, но Дмитрий Халин советует оценивать и перспективы районов в целом: «Я бы обратил внимание инвесторов на молодые премиальные районы. К ним относятся локации, которые примыкают к историческим элитным районам центра Москвы и вместе с тем уже давно выходят за пределы самого центра. Прежде всего, я бы рекомендовал районы, граничащие с «Сити» с запада и севера. Это районы так называемого «Большого Сити». В любом слуае «Сити» останется эпицентром деловой жизни с высокой долей арендаторов, как из сырьевых, так и технологических компаний. Именно эта категория покупателей в ближайшие годы будет определять общую картину на рынках покупки и аренды жилья премиум- и бизнес-класса».

Если приобретать квартиру для сдачи, то следует заранее подумать, кто её будет снимать. С этой точки зрения перспективно приобретать жильё у ВУЗов или около больших бизнес-центров.

Так что инвестировать можно и в кризис, главное сделать это обдуманно и в нужный момент.

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2991
Бизнес