27 февраля 2020    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2481

Пульс рынка недвижимости

Итоги и перспективы рынка жилой недвижимости Московского региона

© shutterstock.com

Прошедший 2015 год был тяжёлым для всех, в том числе и для рынка недвижимости, 2016 явно будет ещё труднее, о чём говорят многие эксперты рынка.

Сегодня Квадрум публикует отчёт и ценовой прогноз рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области, подготовленный для нас Геннадием Моисеевичем Стерником, председателем Комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, кандидатом технических наук, и Сергеем Геннадьевичем Стерником, профессором кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве РФ, доктором экономических наук, профессором.

Что год прошедший нам принёс?

Москва начала прошлый год с роста цен. Но рост этот был вызван шоком декабрьских событий 2014, тогда население скупало всё, в том числе и квартиры. Наблюдая такой спрос, девелоперы, естественно, стремились заработать максимум и поднимали цены. Квадратный метр в московской новостройке в среднем стоил 216,9 тысяч рублей.

В марте картина изменилась, цены стали снижаться и опустились до 203,4 тысяч рублей за «квадрат». После этого произошла стабилизация, и до августа квадратный метр в столичной новостройке не опускался ниже 200 тысяч рублей. Потом пошло падение, которое лишь немного отыгралось в декабре. Так, в ноябре строящийся квадратный метр продавался в среднем за 186,8 тысяч рублей, а в декабре — 202 тысячи рублей. В итоге цены на столичные новостройки за год упали на 7,5% по сравнению с 2014 годом.

В Москве в декабре 2014 года было зафиксировано 4,5 тысячи ипотечных сделок, ни один месяц 2015 года не показал такой же результат.

Вторичный рынок жил практически также. Цены росли до марта и достигли среднего показателя 244,4 тысячи за квадратный метр, а затем покупательский спрос сместился на первичный рынок, и «вторичка» стала дешеветь. В итоге в ноябре цена м2 на вторичном рынке упала до 222,5 тысячи рублей, что по сравнению с 2014 годом ниже на 13,5%.

Однако реально квартиры продавались ещё дешевле, потому что весь 2015 год был годом скидок, акций и предложений. По разным данным, на первичном рынке скидки доходили до 25%, а 10 - 15% вообще стали обыденностью. По оценке экспертом, 60 - 80% квартир продавалось с дисконтом.

Ситуация на рынке Подмосковья мало чем отличалась, лишь ценовые показатели были ниже, что естественно для области. Здесь на первичном рынке цены росли до января до уровня 83,6 тысяч рублей за м2, потом снизились к апрелю до уровня 81,8 тысяч за м2 и держались в этом диапазоне до осени. В сентябре опять началось падение, в результате которого квадратный метр стал стоить 80,7 – 80,3 тысяч рублей. Падение по сравнению с 2014 годом было небольшим — 1,4%. На вторичном рынке за год цены тоже упали до 92,9 тысячи рублей за м2, что на 0,5% ниже уровня декабря 2014 года.

Одним словом, существенного падения рынка не произошло. Продавцы упирались и цены не снижали, хотя реальность требовала обратного, так как объём ипотечных сделок падал. В действительности же, цены на «квадрат» снижались, но не официально, а через скидки, зачастую индивидуальные. Но осень окончательно сломила продавцов, они отказались от политики высоких цен и индивидуальных скидок, цены на жильё стали снижаться официально. В целом же, год для рынка оказался не таким уж плохим по сравнению с другими сегментами экономики. Рынок не рухнул, что многие ожидали, во многом этому способствовали правильные и своевременные антикризисные меры правительства и самих застройщиков.

Внутренние факторы, влиявшие на цены в 2015 году

2015 год начался безрадостно: ключевая ставка ЦБ была 17,5%, и ставки по ипотечному кредитованию удерживалась на уровне 18 – 21%. Естественно, кредиты были неподъёмны для населения, и спасло положение лишь государственное субсидирование ипотечной ставки. Меры, конечно, были эффективны и в нужный момент, но объём ипотечных сделок всё равно упал, а это падение стало лишь следствием снижения объёма предъявленного спроса, который снизился на 40%!

Так, в Москве в декабре 2014 года было зафиксировано 4,5 тысячи ипотечных сделок, ни один месяц 2015 года не показал такой же результат. В январе было заключено 1,7 тысяч таких сделок, в феврале — 2,3 тысячи; в марте — 2,7 тысячи. Затем данный показатель вырос к июлю до 4,1 тысяч сделок, а затем объём сделок опять стал сокращаться, в итоге за год этот показатель снизился на 32,5% по сравнению с прошлым годом. В Московской области этот объём ипотечных сделок также падал вместе с объёмом спроса.

В результате количество сделок упало на всем рынке Московского региона. В Москве на первичном рынке продажи упали на 24,4%, на вторичном — на 38,9%. Эти же показатели снизились и в Подмосковье. В результате на рынке вырос объём «зависшего» в прайсах предложения. Снижение спроса и увеличение предложения приводит к сокращению денежных средств от дольщиков, на которые и идёт строительство жилья. А если к этому фактору добавить ещё и дороговизну банковских кредитов для застройщиков, то положению многих из них не позавидуешь: многие в 2016 году могут оказаться на грани банкротства, а многие и станут таковыми.

На вторичном рынке Москвы количество выставленных на продажу квартир увеличивалось до весны, достигнув показателей 52 – 56 тысяч квартир в месяц. На первичном рынке эта цифра тоже выросла до 30 – 31 тысячи квартир в месяц по сравнению с прошлогодним предложением на уровне 17 – 18 тысяч квартир в месяц. Вообще с предложением сейчас всё обстоит хорошо. Сейчас в столице строится 11,5 млн м2, а сдано 2,4 млн м2 (данные за третий квартал 2015 года). 2015 год оказался по этим показателям даже лучше 2014 года, когда за год было введено в эксплуатацию 2,33 млн м2. Но 2016 год уже не будет столь продуктивным, как и 2017, и 2018. Строить будут меньше, уже сейчас выдача разрешений на строительство сократилась в три раза, и показатель этот на фоне падения спроса и поглощения будет только падать, потому что начинать новое строительство сейчас — безрассудство.

Внешние факторы, влиявшие на цены

Ни для кого не секрет, что российская экономика, а вместе с нею и рынок недвижимости, напрямую зависит от цены на экспортную нефть. Мы долго жили припеваючи, получая стабильные 110 – 120 долларов за баррель. Но всему приходит конец, и хорошему тоже. Нефть стала дешеветь с середины 2014 года, в результате, в ноябре — декабре баррель стоит 75 – 60 долларов, а в январе 2015 года — 40 долларов. 

Одновременно с нефтью дешевел рубль и дорожал доллар. Сперва доллар привычно стоил 33 – 34 рубля, в потом стал 49 – 56 рублей, а в конце года вообще дорос до 69 рублей, после чего начался ажиотажный спрос на жильё. Люди пытались сохранить свои сбережения, а застройщики зарабатывали на этом, в итоге цены росли.

К апрелю – маю 2015 ситуация стабилизировалась. Цена на нефть повысилась до 60 – 66 долларов за баррель, а доллар стал стоить 48,5 – 49,5 рублей. Действие шока закончилось, и цены на рынке стали определяться доходом населения, который падал весьма заметно. 

Но не долго длилось затишье. В июне нефть опять стала дешеветь, а доллар дорожать. Наиболее резкое падение рубля пришлось на август, и снова началась паника не только среди населения, но и среди предпринимателей, экспертов и чиновников. 

В результате, оценивая 2015 год, следует с грустью констатировать, что внешнеторговый оборот России за 10 месяцев сократился на 34,5%. За этот же период зарплата населения упала на 10,9%, а реальный доход — на 3,5%.Розничные продажи сократились в годовом исчислении на 11,7%, что стало худшим показателем за последние 20 лет. При этом продажи непродовольственных товаров упали ещё больше — на 12,5%. Всё это привело к тому, что население перешло на сберегательную модель финансового поведения и не спешит тратить деньги вообще ни на что.

Что ждут от 2016?

© shutterstock.com

Минэкономразвития РФ отличается оптимизмом и уверяет, что экономика начнёт восстанавливаться. Благодаря оптимизму в нашем бюджете на 2016 год заложено, что баррель нефти будет стоить 50 долларов, сам доллар 65 рублей, инфляция будет не больше 12,5%, а ВВП уйдёт в минус 3,9% вместе с реальными доходами населения, которые упадут на 10%, при этом номинальный доход населения снизится лишь на 0,1%.

Но ведущие аналитики не разделяют такой оптимизм, уверенно заявляя, что всё будет хуже и именно к этому и стоит готовиться. По мнению А. Абрамова (ВШЭ), К. Андрианова (ИСПН РАН), Я. Миркина (ИМЭМО РАН), нефть к середине года будет стоить 47 – 40 долларов за баррель, за доллар придётся выкладывать 70 – 77 рублей.

Международное рейтинговое агентство Fitch, агентство Bloomberg, Goldman Sachs смотрит в будущее ещё мрачнее. По их прогнозам цены на нефть упадут до 20 – 30 долларов за баррель, а доллар при этом будет стоить 110 – 120 рублей. И в такой картине больше логических предпосылок, чем в оптимизме нашей власти, так как на нефтяном рынке ожидается рост предложения в связи с появлением на нём сланцевой нефти США и возобновлением экспорта Ираном, при этом спрос будет падать на фоне роста мировой экономики.

В итоге 2016 год, по ожиданиям, одним будет неплох, других — хуже предыдущего.

Геннадий Моисеевич Стерник относит себя к пессимистам: нефть будет стоить в районе 35 – 40 долларов за баррель, доллар вырастет до 80 – 90 рублей, ВВП упадёт на 5%, а номинальный доход граждан снизится на 1%. На этом фоне ничего хорошего не стоит ждать и от ситуации на рынке недвижимости: первичные цены упадут на 3 – 4%, вторичные снизятся на 1 – 3%. И самое печальное заключается в том, что падать будут не только цены, но и спрос.

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2481
Бизнес