Выжившие

Мнение специалистов едино: 2015 год был непростым для рынка недвижимости, и главными его атрибутами стали значительное падение спроса и переизбыток предложений во всех сегментах. Однако, категорично заявлять о смерти отрасли никто не решается: рынок скорее жив, чем мёртв. И даже эта характеристика весьма условна, потому что многие участники рынка не просто перебивались «с хлеба на квас», но весьма удачно развивали бизнес.

На грабли не наступили

«На фоне экономических и политических потрясений наша компания не почувствовала значительных потерь, — сообщает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». — Во-первых, мы реализуем ликвидные объекты, которые даже в ситуации падения платежеспособности пользуются стабильным спросом. Прежде всего, в силу того, что входим в проекты на самой начальной, проектной стадии, выступая консультантом. И если правильно обозначить все ключевые позиции и заложить их в проект, его значительно легче реализовать. Во-вторых, мы значительно увеличили портфель реализуемых проектов, как в Москве, так и области, что позволило диверсифицировать риски. Таким образом, я не могу сказать, что „Метриум Групп“ ощутила какое-то падение по продажам».

«Все, у кого была возможность, к предстоящим трудностям подготовились, — уверяет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Например, наша компания использовала простую, но всегда работающую стратегию — на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года мы значительно перевыполнили план продаж и смогли создать стабилизационный фонд, который существенно поддержал нас в последующий за ажиотажем закономерный период спада. А уже в конце марта стартовала программа господдержки ипотеки, вернувшая на рынок около трети покупателей, не успевших решить свой жилищный вопрос из-за резко возросших ставок».

«У Группы „ИНТЕКО“ имелся успешный опыт преодоления кризиса 2008 – 2009 годов, когда в Москве как раз строились и продавались наши жилые комплексы „Шуваловский“ и DOMINION. Тогда удалось сдать все объекты в срок и укрепить репутацию компании, — рассказывает Ольга Павлова, директор департамента продаж и оформления компании «Магистрат». — В нынешний кризис мы придерживаемся тех же правил: строго соблюдать график строительства, чётко анализировать предпочтения покупателей, предлагать им качественный продукт. Нам, можно сказать, повезло — объекты сегментов премиум и элит, с которыми мы работаем в столице, обладают прекрасной локацией, отличными архитектурными характеристиками. Поэтому интерес к ним достаточно высок. Так, за летний период не произошло значимого снижения объёмов продаж, а по некоторым объектам (например, Balchug Residence и Balchug Viewpoint) показатели были значительно выше запланированных».

«Действительно, в первую очередь многое нам дал опыт прошлого кризиса, — поддерживает коллегу Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Наша компания была создана в 2005 году и к 2008 году у нас как раз появились первые самостоятельные проекты. При этом уже тогда мы строили на собственные средства. Вспомните, как практически все стройки в Москве на тот момент встали именно из-за закредитованности и невозможности застройщиков выполнять взятые на себя обязательства. Наш же проект бизнес-класса «Зодиак» был одним из пяти проектов, строительство которого не было приостановлено на тот период.

Эта практика строительства на собственные средства сработала и на сей раз. По каждому своему проекту мы формируем так называемую финансовую подушку безопасности, которая позволяет достроить объект даже без каких-либо внешних вливаний. В компании чётко работает система проектного финансирования, которая предполагает, что к моменту выхода на строительную площадку каждого нового дома в корпорации есть достаточное количество собственных денежных средств на завершение его строительства даже при условии, что ни одна квартира в нём не будет продана. Для нас это независимость от высоких процентов по банковским кредитам, а для покупателей — гарантия того, что все объекты будут достроены ровно в оговорённые сроки, вне зависимости от размера ключевой ставки и общего положения дел на рынке».

Спокойствие, только спокойствие!

О том, что текущий кризис не является первым в нашей стране, а участники рынка хорошо помнят тяжелые времена 2008 года, говорит и Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development. «С того времени рынок жилой недвижимости сильно изменился: многие компании обанкротились, появились новые игроки, зато застройщики, которые остались, научились выживать в непростых условиях и грамотно планировать финансовые процессы, — констатирует он. — В этот раз большинство девелоперов вошло в кризис с небольшой кредитной нагрузкой. Мы также заранее позаботились о том, чтобы кредитные обязательства перед банками не стали для нас непосильной ношей в сложной экономической ситуации. Кроме того, нам пришлось пересмотреть пул ключевых подрядчиков, выполняющих работы на стройплощадках. Некоторые строительные компании обанкротились, другие стали срывать сроки, в связи с этим возникла необходимость в поиске новых партнёров.

Что касается текущих проектов, их реализация успешно продолжается, все заявленные сроки строительства строго соблюдаются. Кроме того, в августе мы вышли на рынок с новым проектом — ЖК «Императорские Мытищи» (общая площадь 512 тыс. м²). В рамках масштабного жилого комплекса будет построено 19 жилых домов средней этажности (от 4 до 6 этажей). На территории для удобства жителей будут предусмотрены объекты социальной инфраструктуры — два детских сада, общеобразовательная школа, ТРЦ, паркинги и т. д. В новых проектах предусмотрены небольшие площади квартир, которые в существующих условиях особенно востребованы покупателями».

«Осенний деловой сезон для нашей компании был ознаменован выводом на рынок нового крупного проекта комплексного освоения территории — города-курорта „Митино О₂“, — сообщает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. — С учётом этого общие продажи увеличились почти в 3 раза по сравнению с 2014 годом. Мы также зафиксировали увеличение доли сделок по ипотеке на 11%, которые в наших проектах составляют сегодня более 70%».

Несомненно, современные покупатели не хотят жить в однотипных панелях, а стремятся приобрести квартиру в жилых комплексах, где застройщик позаботился о безопасности и красоте. Поэтому сегодня ликвидный продукт — это проекты комплексного освоения территории с качественной социальной и коммерческой инфраструктурой, красивой архитектурой, условиями для комфортного отдыха и здорового образа жизни, большим разнообразием планировочных решений. И тот факт, что даже в кризисное время квартиры в этих проектах активно продаются, даёт основание полагать, что именно такой продукт является конкурентоспособным и востребован на рынке.

«Да, среди покупателей продолжают пользоваться спросом те новые проекты, которые продуманы до мелочей, — подтверждает Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер». — Мы строим жильё комфорт-класса. Проекты индивидуальны, с красивой архитектурой. Квартиры в жилых домах продаются с отделкой под ключ, качество отделочных работ мы не снижаем и не заменяем отделочные материалы более дешёвыми, ссылаясь на кризис. Продажи строящихся объектов ЖК „Лайф-Митинская Экопарк“ и „Лайф-Ботанический сад“ на данном этапе не снижаются. Среди наших финансовых компаньонов есть крупные кредитные организации — Сбербанк и ВТБ 24, с которыми налажены прочные связи. Для компании нынешняя ситуация — это возможность нового развития, оценки новых площадок в Москве».

«Уточню: кризис для рынка недвижимости — это проседание спроса, который влияет как на динамику продаж текущих проектов, так и на будущие проекты, — комментирует Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». — Причём на будущие в большей степени, поскольку в распоряжении у девелоперских компаний остаётся меньше собственных средств для инвестирования. С 2012 года мы скорректировали стратегию в пользу создания оптимального продукта в комфорт-классе для нашей целевой аудитории. Для этого уже имелась хорошая база в виде существующих концептуальных проектов миниполисов, а также качественная обратная связь от клиентов по улучшению продукта. В прошлом году произошло то, что и ожидалось: резко обострилась борьба за покупателя и наши проекты показали очень хорошие результаты на фоне конкурентов. В результате в сложный период наши предложения продолжают оставаться востребованными, что даёт возможность с большим оптимизмом смотреть в будущее».

Сами с усами

Евгения Старкова, директор по маркетингу MR Group, также информирует о предусмотрительности, которую проявили в компании: «Ёще в 2014 году мы начали активно развивать направление fee-девелопмента, которое позволяет снизить финансовые риски в текущих условиях нестабильной экономики и в то же время предоставлять инвесторам возможность для получения максимально востребованного продукта от высококлассных специалистов. Это стало причиной передачи весной прошлого года проектов Coalco нашей компании и началу успешного партнёрства».

Своих планов в кризис не пересматривали и в ГК «Лидер Групп»: продолжают уже начатые стройки и запускают новые проекты. «В целом сегмент жилья для массового потребителя достаточно устойчив, его тяжело сломить. Кроме того, мы работаем в Подмосковье, где спрос на качественное жильё эконом- и комфорт-класса стабилен», — утверждает директор департамента маркетинга и продаж Дмитрий Пантелеймонов.

Дмитрий Пантелеймонов отмечает, что, как ни странно, санкции и курс на импортозамещение, о которых так много говорят, должны поспособствовать развитию рынка стройматериалов и внедрению строительных технологий в России. В сложившихся условиях у производителей и застройщиков просто нет иного выбора, кроме как выкарабкиваться самостоятельно. Более того, сегодня им даже проще развиваться: доля «приезжих» игроков на рынке недвижимости снизилась, а значит — конкуренции стало меньше.

К тому же, по словам Олега Жукова, генерального директора строительной компании RD Construction, иностранные компании более зависимы от валютной составляющей, особенно в части оплаты менеджмента. В условиях валютных колебаний они не могут должным образом спланировать бюджеты проектов. Российские генеральные подрядчики сейчас более надёжные и финансово стабильные. Поэтому сегодняшняя ситуация даёт возможность провести импортозамещение не только по материалам, но и по самому строительству, возможность российским компаниям вернуть себе лидерство в возведении крупных стратегических объектов.

«Не взирая на кризисные явления, мы ставим перед собой чёткую бизнес-задачу: ежегодно в два раза увеличивать оборот. В 2014 году оборот RD Construction составлял 6 млрд рублей, в 2015-м — 11 млрд рублей, план на нынешний год — 20 млрд рублей. Как мы добиваемся такого результата? Стратегия состоит в совмещении офисных проектов и проектов по сложному капитальному строительству. RD Construction занимает 1 место на рынке fit-out. Кстати, в 2007 году, перед финансовым кризисом 2008 – 2009 годов, мы занимали на этом рынке „почётное“ 16-е место. Такой рывок стал возможен, потому что команда выбрала стратегию не выживания, а активного освоения рынка. Наибольший интерес для компании сейчас представляют проекты строительства бассейнов, спортивных комплексов, аэропортов, центров обработки данных. Это направление стало драйвером развития в последние два года, и свой рост в 2016 – 2020 ггоды мы связываем именно с такими проектами», — заключает Олег Жуков.

Потребительские ориентиры

«К сожалению, рынок недвижимости не может вслед за какими-то экономическими или политическими потрясениями по щелчку пальца моментально предложить инновационный продукт. Кризис для девелоперской отрасли — это фундаментальная смена рынка продавца на рынок покупателя, — полагает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — Для того чтобы максимально безболезненно выйти из сложившейся ситуации, мы, во-первых, ускорили темпы строительства. Корпус № 14 в микрорайоне „Центральный“ построен всего за 6 месяцев. В данном случае действует главный закон: чем быстрее сроки строительства, тем ниже себестоимость. Во-вторых, мы ускорили выход новых корпусов для большего числа вариантов и максимального охвата покупательской аудитории. В-третьих, сегодня мы уделяем внимание особому взаимодействию с покупателями, т. е. улучшаем сервис: помогаем с продажей вторичной недвижимости, получением ипотеки, предлагаем рассрочки. Вместе со снижением платежеспособности населения на рынке всё чаще встречаются альтернативные сделки. Поэтому мы приняли решение о предоставлении такой услуги, как „трейд-ин“, которая позволяет использовать квартиру на вторичном рынке в зачёт новой».

«Наши специалисты провели подсчёты по оптимизации проектирования и строительства объектов. Данные подтвердили, что наибольшее влияние на величину прибыли оказывают грамотные архитектурно-градостроительные и проектно-планировочные решения территории застройки, — рассказывает Дмитрий Сотников, генеральный директор компании «КомСтрин». — Невозможно взяться за одно звено и вытянуть всю цепь, тем более, если это звено имеет низкое удельное влияние на конечный показатель. В нашей компании сформирована методическая база для принятия правильных, обоснованных решений, основывающихся на комплексном системном подходе. Уверен, за всем этим успешное будущее!».

И ещё в одной компании нашли внутренние резервы развития. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, информирует: «Чтобы нивелировать последствия кризиса, мы применяем максимально индивидуальный подход к каждому клиенту: учитываем его потребности, подбираем оптимальное решение, согласовываем удобные условия оплаты, сотрудничаем с банками и проч. Естественно, у нас появились и более длительные рассрочки, поскольку не все покупатели могут воспользоваться ипотечным кредитованием (хотя 90% сделок совершается именно с привлечением ипотеки). К примеру, мы предлагаем рассрочку платежа для клиентов, которые в настоящий момент реализуют квартиры на вторичном рынке.

Компания в конце года приступила к строительству очередного дома в ЖК „Новый Зеленоград“. Далее в течение полугода мы также выведем в продажу ещё три новых дома в том же проекте. Кроме того, IKON Development начинает реализацию нового проекта комфорт-класса общей площадью 400 тыс. м² в районе Сколково».

Мария Литинецкая считает, что сегодня одна из главных целей её компании — автоматизация процессов, что обеспечивает качественный сервис, который предоставляется застройщикам. «Очевидно, что на стагнирующем рынке выживает сильнейший и сегодня мы наблюдаем монополизацию риэлторских услуг. Выиграют агентства, которые могут предложить инновации. Сегодня темпы реализации и успех проекта во многом зависят от грамотного риэлтора. Большинство девелоперов прекрасно это понимают и обращаются к проверенным сложным периодом развития компаниям», — подводит итог она.