27 сентября 2020    Воскресенье
Поиск
Александр Шевчук Бизнес 0 2485

Сами с усами

Насколько важно застройщику быть самодостаточным и не зависеть ни от кого

© shutterstock.com

В давней юмористической миниатюре герой Аркадия Райкина рассказывал о том, как ему сшили костюм несколько человек. Пожалуй, только к пуговицам не было особых претензий — пришиты они были намертво. А вот рукава оказались разной длины, изъяны и несоответствия просматривались везде. Одним словом, вышла халтура, за которую и спросить-то некого.

Параллели с возведением новых жилых кварталов напрашиваются, хотя и время другое, и правила игры, которые существуют сейчас на рынке строительства, значительно поменялись. Всё больше ответственности ложится на застройщика, у которого все бразды правления производственным процессом — от создания проекта до его полной реализации. И, конечно же, ему проще владеть ситуацией, когда все звенья технологической цепи находятся под единым руководством.

По столичным меркам

Независимость, как непреложный принцип своего существования, давно объявили крупные застройщики столичного региона. Свою производственную базу, специализированный автопарк, строительные подразделения, управляющие компании, риэлторские подразделения и т. д. имеют, скажем, концерн «КРОСТ» и ФСК «Лидер». Их руководители — Алексей Добашин и Владимир Воронин соответственно — не скрывают, что высокие показатели на протяжении многих лет достигнуты благодаря именно многостороннему подходу к своей деятельности. Немало и других подобных примеров.

«Группа „ПАТРИОТ“ (входит в ГК „ИНТЕКО“) изначально создавалась как компания полного цикла — от проектирования и производства до эксплуатации зданий, — рассказывает Юлия Деева, заместитель директора департамента по связям с общественностью ГК „ИНТЕКО“. — Мы перенесли сюда московский опыт и адаптировали его к местным реалиям. Что это дало? Достаточно назвать одну цифру: сегодня „ПАТРИОТ“ занимает 25% рынка первичного многоэтажного жилья эконом-класса Ростова-на-Дону».

Целью создания такой компании, по словам эксперта, было комплексное освоение территорий в целях создания комфортного и качественного доступного жилья в регионах. Это возможно только при наличии собственной производственной базы. «В Донской столице у нас собственный домостроительный комбинат (ККПД), который мы в 2008 году для собственных целей модернизировали без остановки производства, получив современное высокотехнологичное предприятие, одно из крупнейших в Ростовской области. На базе обновлённого комбината была создана серия Р-н-Д, с которой мы начали застройку в Левенцовском районе городе нашего проекта „Западные Ворота“. В своей работе мы сделали акцент не только на качество и скорость строительства, но и на благоустройство территорий. Всё это позволило нам успешно пережить кризисные времена и активно развиваться дальше (выход в регион произошел в 2009 году). В настоящее время Левенцовский район, наш ключевой проект в городе, состоит из нескольких микрорайонов: первый и третий давно заселены, возводится шестой, в проектах — пятый и восьмой.

«Западные Ворота»
© magistrat-don.ru

Комбинат также развивается и модернизируется в соответствии с актуальными международными стандартами. Предприятие оснащено по последнему слову техники: современные гибкие технологии и компьютеризированное оборудование позволяет возводить здания практически по индивидуальным проектам — разной этажности, с оригинальными фасадными решениями и улучшенными архитектурными характеристиками, не уступающие по качеству монолиту. Мы осваиваем производство новой продукции: сваи, пустотные плиты перекрытий, что позволит нам выйти в новые сегменты рынка.

С недавнего времени комбинату переданы также функции генподряда, что еще больше упростило задачу контроля качества. ККПД — наш технологический центр, где аккумулируются самые передовые технологии. Например, производство архитектурного бетона. Кроме того, сейчас на предприятии идёт процесс внедрения специальных программ, позволяющих синхронизировать весь процесс от проектирования до транспортировки готового изделия», — знакомит с подробностями организации компании Юлия Деева.

Важнейшая часть полного цикла девелоперской компании — это, конечно, продажи. Риэлторская компания «Магистрат-Дон», занимающаяся реализацией объектов Группы «ПАТРИОТ», была тоже создана как филиал московской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). Сегодня «Магистрат-Дон» продает жилые и нежилые помещения во всех объектах ГК «ПАТРИОТ» на территории Ростова-на-Дону. «Также мы создали для эксплуатации объектов собственную управляющую компанию „Патриот-Сервис“. На плечах её сотрудников лежит ответственность за содержание и обслуживание инженерных систем, благоустройство и озеленение территорий. Главное, что им удалось грамотно выстроить отношения с жителями, получить эффективную обратную связь, позволяющую быстро решать все возникающие проблемы. Зная специфику Ростова-на-Дону, где принцип сарафанного радио работает очень хорошо, активно поддерживаются всякие позитивные начинания жителей — организация районных праздников, которые уже стали традицией».

По полной программе

Kaskad Park
© Квадрум.ру

Вернёмся на земли московского региона. И обратимся к опыту тех, кто занимается реализацией загородных проектов. «Мы понимали целесообразность выстраивания холдинга полного цикла, возможно, в первую очередь, не от хорошей жизни, — откровенничает Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family. — Цель создания такого холдинга — это возможность контролировать сроки и качество продукта. Мы стараемся не интегрировать всю цепочку создания добавленной стоимости, а берём исключительно те узлы, которые стоят на критическом пути при формировании объекта загородной недвижимости. Естественно, наш путь начинался от формирования профессиональной команды управленцев и службы технического заказчика. Затем сразу сформировали маркетинговую компетенцию. По мере развития компании появлялись строительный блок, управление продажами, блок, связанный с отделкой и так далее».

«Все бизнесы, создаваемые нами, организуются так, чтобы они могли зарабатывать на открытом рынке, — говорит эксперт. — Это абсолютно нормально. Иначе структура может быть менее конкурентоспособной, чем если бы была привлечена на аутсорсинге. Здесь очень тонкая грань между эффективностью холдинга полного цикла и отсутствием таковой в силу неэффективного управления.

Для того чтобы находиться в тонусе, у нас нет монополий на площадке. Мы устраиваем соцсоревнования со своей же структурой в части, касающейся строительства и, например, отделки. Но в случае с управлением продажами мы стараемся сохранять монополию и формировать единый информационный фон для будущих покупателей».

В рамках реализации проектов ведутся и специализированные виды работ, на которые нужно иметь отдельную квалификацию и лицензию. «Здесь мы, естественно, привлекаем специализированные компании на аутсорсинг, — признаётся Валерий Мищенко. — Впрочем, всё зависит от конкретного периода времени. Если у нас появляются объёмы, с которыми мы не справимся с должным качеством, то и по этой причине тоже можем привлечь внешнего подрядчика.

На себестоимость жилья это никак не влияет, потому что есть рыночные условия, которые такую себестоимость формируют. Это влияет на консолидированную прибыль холдинга, потому что это всего лишь цепочка создания добавленной стоимости. И в данном случае мы представляем более стабильную структуру, потому что мы, контролируя себестоимость, одновременно контролируем маржу в каждом из звеньев. При наступлении плохих времен мы можем быть на безрыбье какое-то время, потому что, в первую очередь, наша задача — выполнить обязательства перед уже существующими покупателями и сделать всё возможное, чтобы клиент был доволен».

Партнёрский пул

«Новый Зеленоград»
© newzelenograd.ru

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, обращается к опыту строительства ЖК «Новый Зеленоград»: «Там мы сотрудничаем как с финансовыми партнёрами, так и генеральным подрядчиком. И это, на мой взгляд, абсолютно не идёт в разрез с уровнем самодостаточности девелопера. Более того, такие партнёры — только дополнительное преимущество. Например, проектное финансирование позволяет не зависеть от средств, поступающих от реализации объекта, что особенно важно в сегодняшней ситуации падения платежеспособности населения и снижения спроса. В результате застройщики, не имеющие проектное финансирование, находятся в зоне риска, поскольку при недостатке средств от реализации жилья им придётся либо срочно искать инвестора, либо переносить сроки сдачи объекта, снижая темпы строительства. Поэтому надёжный финансовый партнёр — дополнительная гарантия выполнения обязательств застройщиком перед дольщиками. В ЖК „Новый Зеленоград“ благодаря проектному финансированию от одного из крупнейших российских банков в первой очереди почти одновременно ведётся возведение несколько корпусов».

«Создание холдинга полного цикла, на мой взгляд, зависит от политики самой компании, — продолжает эксперт. — Очевидно, что позволить такое себе могут лишь крупнейшие игроки рынка. И дело тут не только в финансах. При наличии холдинга полного цикла девелопер должен быть уверен, что он будет строить и через 5, и через 10 лет. Недопустимо, чтобы производственные мощности простаивали. Конечно, подобная организация работы несёт свои преимущества. Имея в одной компании все необходимые для реализации проекта структуры, не приходится постоянно искать подрядчиков и вести переговоры по стоимости работ. Соответственно, это более эффективное управление себестоимостью проекта».

Одно из сильных направлений в компании IKON Development — организация продаж. С «Метриум Групп» создано совместное предприятие. «По сути, это собственная риэлторская структура, которая обслуживает пока только один проект. Это удобно, поскольку продажи не являются основным направлением деятельности девелопера, тогда как наш партнёр в совершенстве владеет технологиями продаж, маркетинга, ценообразования, оформления сделок, и наконец, постпродажного обслуживания. Это делает проект максимально ликвидным и конкурентоспособным на рынке. Совместное предприятие выгодно и с финансовой точки зрения. Ведь в данном случае у нас нет необходимости создавать специальные отделы аналитики, консалтинга, продаж. Мы можем потратить гораздо меньше средств и при этом наладить эффективное управление проектом „под ключ“ на эксклюзивной основе», — заключает Евгения Акимова.

«Сколково Парк»
© skolkovo-park.com

Этим принципам в работе следуют и в MR Group. «Поскольку в нашем портфеле достаточно проектов в стадии реализации, мы можем получать скидку на объём от наиболее успешных компаний в своих отраслях: будь это риэлторские компании, которые имеют более объективный взгляд на рынок, нежели собственный отдел продаж, или генеральные подрядчики, имеющие за плечами большой опыт работы с объектами различной сложности, или же профессиональные архитекторы с международным именем. Сосредотачивая все компетенции внутри холдинга, компания теряет возможность иметь полную экспертизу в том или ином направлении, оперативно адаптироваться к меняющимся потребностям рынка и покупателя. В связи с этим мы сосредоточились на деятельности в сфере девелопмента, остальные процессы отданы на аутсорсинг и управляются менеджерами компании», — комментирует Евгения Старкова, директор по маркетингу MR Group.

Её коллега, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов, акцентирует внимание на ключевом вопросе — нынешней организации финансирования, когда заёмные средства стали дорогими. «Как никогда сегодня банки влияют на проекты и рынок в целом, — утверждает он. — У нас в „Сколково Парк“ — проекте комплексного освоения территории, который ведётся в районе Сколково с 2011 года, — ситуация другая, так как средства извне не привлекались. Такой формат финансирования проекта позволяет более рационально подходить к ценообразованию. В нашем ЖК никогда не было инвестиционных цен. Учитывая собственное финансирование, старт продаж пришёлся на конец второго года строительства, и цены за квадратный метр сразу были на уровне 190 тыс. р., что немало для комплекса за пределами МКАД. Сейчас ценник и вовсе возрос до 450 тыс. р. Таким образом, из 1 млрд долларов, выделенных на проект, мы уже реализовали почти 500 млн долларов».

Антон Гололобов, директор по маркетингу компании Villagio Estate, в целом согласен с тем, что холдинг полного цикла целесообразен в случаях больших объёмов типового строительства, сосредоточенных в одном регионе. «Наличие собственных мощностей может оказаться логичным даже для самых, казалось бы, элементарных мелочей, — говорит он. — Например, в пик активного строительства посёлков „Миллениум Парк“, „Гринфилд“, „Мэдисон Парк“ и „Монтевиль“ мы развернули даже собственное производство брусчатки. Это было выгодно, так как в тот момент нам надо было в течение ограниченного периода времени замостить 60 км дорог: для сравнения — это два круга Третьего Транспортного кольца. Данное решение позволило в конечном счёте снизить издержки и создать выгодное предложение для клиентов».

По мнению Антона Гололобова, если компания занимается индивидуальной застройкой, небольшими проектами, логично взаимодействовать с подрядчиками на основе тендеров, тем более что информационные технологии позволяют оптимизировать процесс — существуют решения, позволяющие быстро найти подходящего исполнителя и работать с ним по прозрачным и понятным схемам.

Александр Шевчук Бизнес 0 2485
Бизнес