23 ноября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 1069

Не продать — горе, продать — вдвое

Собственники инвестиционных квартир задумались о прибыльности своих вложений

© shutterstock.com

Недвижимость — твёрдый актив, который всегда позволял сберегать деньги. Российская недвижимость не просто сохраняла вложения, но и позволяла зарабатывать определённый доход. Однако времена изменились: весь прошлый год квадратный метр дешевел.

Что же делать в настоящий момент с активом, теряющим свою ценность? Именно на этот вопрос отвечали участники V Командной дуэли Мечтателей и Реалистов главных редакторов СМИ рынка недвижимости.

Вопрос дня

Безусловно, терять деньги никто не хочет, и обычно сознательно на этот шаг никто не идёт. Однако инвестиционный рынок недвижимости по духу близок к азартной игре: все знают, какие ставки стоит сделать, а результат может при этом выйти неожиданный. Стоит всё же отметить, что долгое время этот рынок был предсказуем, ставить всегда стоило на квадратный метр, желательно московский. Этот метр дорожал, дорожал стабильно и планомерно. Он увеличивался в цене вместе с высотой возводимого дома, с открытием поблизости новой станции метро, а уж с ростом доллара он рос всегда. Именно поэтому квадратному метру россияне всегда доверяли больше, чем банковским вкладам или акциям, ему доверяли даже больше, чем валютным накоплениям.

Но у каждого правила есть исключения. Время исключений на рынке недвижимости настало в прошлом году — доллар рос, а цены на квартиры падали! Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», обрисовал это так: «В прошлом году продавец ждал, что цены вырастут, потому что доллар вырос. А покупатель ждал, что цены упадут, потому что всё упало». Цены упали, особенно на вторичном рынке. В результате, у собственников, имеющих несколько квартир, возник вопрос: «А не продать ли их сейчас? Ведь это были инвестиционные вложения, которые должны работать, а не дешеветь».

Всё относительно

Действительно, вложения должны приносить доход. В противном случае следует вложиться во что-то иное, иногда предварительно зафиксировав убыток.

© shutterstock.com

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate, совершенно справедливо отмечает, что в настоящий момент упали не только цены, но и арендные ставки, следовательно, сдача в аренду инвестиционных квартир стала менее привлекательной. Кроме того, некоторые просто приобретали жильё для перепродажи и даже не делали в нём ремонт. На рынке предостаточно неотремонтированных квартир даже без чистовой отделки, которые простаивают уже 7 – 8 лет. Для того чтобы их сдать, необходимо потратиться в ремонт, а делать это совсем не хочется.

Не время ли их продать? Ведь активы эти обесцениваются. Именно по этой причине многие задумываются, а не продать ли лишние квадратные метры. Особенно близка эта мысль пессимистам, которые не ждут от будущего лучшего. Например, Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора «Открытие Брокер», убеждён, что цены будут падать и дальше: «Хотим мы или не хотим, но основное пополнение нашего бюджета происходило за счёт продажи нефти. Именно поэтому, чтобы узнать будущее, надо всего лишь посмотреть, что с ней произошло. А нефть упала более чем в три раза, следовательно, „квадрат“ тоже подешевеет».

Безусловно, можно ждать от будущего лишь плохого, но жизнь всегда доказывала, что чёрная полоса сменяется белой, что как нет бесконечного счастья, так и горе имеет своё окончание. После любого кризиса всегда приходило восстановление, и думать, что сейчас мир перевернётся и нарушит свои правила, необоснованно. Диана Нилиповская, директор по продажам московского направления ГК «Пионер», справедливо замечает, что цикличность действует и на рынке недвижимости: «В любом случае мы выйдем на то, что недвижимость будет расти в цене. Через пару лет вы продадите свои активы дороже, чем сейчас».

Получается, продавать сейчас — фиксировать убыток, подождать — вероятность заработать на продаже больше. Да, это вероятность, ожидать которую, возможно, придётся больше, чем год – два. Но рынок недвижимости всегда был рискованным, поэтому собственнику стоит оценить свои риски.

Оценивая риски, сследует пристально изучить свой объект. Если объект хороший, то он и сейчас немало стоит, а, кроме того, он сдается в аренду и позволяет пережить плохие времена. Совсем хороший объект всё равно генерирует приличную прибыль. Если же вы обладаете проблемным объектом, то его лучше продать и вложиться в хороший объект. Но тут возникает самая главная проблема сегодняшнего дня.

Кому продать и что купить?

© shutterstock.com

Количество желающих приобрести не самые выгодные объекты близко сейчас к нулю. Например, в настоящий момент большие проблемы на рынке коммерческой недвижимости. От многих объектов собственники желали бы избавиться, но покупателей нет. Кроме того, продать, чтобы купить, тоже не всегда получится. На рынке практически не продаются хорошие объекты, особенно в коммерции. Как говорится, такая корова нужна самому.

Избавляясь от объекта с целью сохранить активы, собственники сталкиваются с очередным практически неразрешимым вопросом. Если переложить деньги из недвижимости, то во что? Банкам никто уже не доверяет, акциям не доверяют давно. Остаётся лишь вариант переложиться в валюту и ждать. Но валюта — тоже девушка капризная и непредсказуемая, поэтому никто вам точно не ответит, чего можно дождаться в итоге.

Безусловно, можно вложиться в другой объект. Но, как уже было сказано, действующие хорошие объекты на рынке не так часто встречаются и цены на них не упали, поэтому купить по дешёвке вряд ли получится. Вложиться же в строящийся проект сейчас — дело ещё более рискованное, чем дожидаться роста стоимости уже существующего. Угроза массового недостроя очень реальна, и если рынок новостроек в этом году рухнет, то все риски страховыми компаниями не покроются. Надежда Телеш, генеральный директор агентства недвижимости Dream Realty, акцентирует внимание на том, что если этот плачевный сценарий реализуется, то ни одна страховая компания не покроет и четырёх застройщиков, и вот тогда начнёт дорожать вторичный рынок. И именно на растущем рынке и следует продавать свои активы, как плохие так и хорошие. Кроме того, эксперт отмечает, что отвечая на вопрос, продать квартиру сейчас или подождать лучших времён, стоит анализировать и цель этих действий: «Если у вас цель — продать и купить бòльшую площадь, то это однозначно необходимо сделать сейчас, потому что большие площади дешевеют сильнее, чем маленькие. Если вы собираетесь продавать, чтобы купить меньшую площадь, то делать это сегодня не имеет смысла, так как большой разнице в цене вы не поймаете, а риски высокие».

Итак, можно продать свои инвестиционные объекты, зафиксировав убытки, но совершенно не понятно, зачем это делать. В какой актив перекладываться? По мнению Надежды Телеш, более твёрдого актива, чем недвижимость, нет.

Одним словом, богатые люди сейчас пытаются ответить на исконно русский вопрос: «Что делать?». В поисках правильного ответа стоит помнить совет Уинстона Черчилля: «Если вы не знаете, что делать, не делайте ничего».

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 1069
Бизнес