14 апреля 2021    Среда
Поиск
Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2152

Дальнее плавание

Перспективы ипотечного кредитования

© shutterstock.com

Доступная ипотека в настоящий момент является драйвером рынка недвижимости, без которой строительная отрасль была бы в глубокой депрессии. Субсидирование ипотечного кредитования государством была эффективной мерой предупреждения глубокого кризиса в сфере недвижимости.

Об эффективности данной программы рассказал Сергей Калинин, заместитель управляющего директора по ипотечным продуктам и андеррайтингу АИЖК, на Ипотечных дискуссиях Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. До внедрения государственной программы субсидирования ипотечной ставки банки кредитовали заёмщиков под 17% годовых. Без субсидирования объёмы выдачи ипотечных кредитов снизились бы в три-четыре раза, что, например, и произошло в кризисном 2009 году. Первый квартал 2015 однозначно показывал такую тенденцию: количество зарегистрированных ДДУ упало на 35% по сравнению с тем же периодом 2014 года. В результате за год действия программы было выдано более 270 кредитов под 12% на общую сумму 484 млрд рублей. И когда в начале года стоял вопрос, а будет ли продолжено субсидирование, у всех были взрывные продажи. Если в январе такие продажи ещё можно списать на сделки, идущие с прошлого года, то февраль всегда был не очень-то живым месяцем на рынке недвижимости. В этот же январь произошёл просто взрыв продаж, так как люди не знали, что будет дальше.

А дальше программа была продолжена, правда ставка была поднята на 1%. Но это всё равно спасло рынок. Кроме того многие банки предлагают совместные с застройщиками программы с пониженной ставкой. Как обсуждалось на дискуссиях ставки по такой ипотеке может снижаться на некоторый период, обычно от года до трёх, или на весь срок кредитования. Естественно, в первом случае ставка снижается больше, чем во втором.  Иногда такие специально разработанные программы нацелены на снижение первоначального взноса, требуемого для получения ипотеки.
Например, компаний Urban Group предлагает своим клиентам ипотеку с первоначальным взносом 3%. По условиям данной акции можно купить жильё, имея для первоначального взноса лишь 99 тысяч рублей.  Купить по таким условиям можно квартиру в ипотеку в ЖК «Солнечная система», «Опалиха О3», «Митино О2», «Видный город» до 31 мая 2016 года.  У этой же компании есть и другая ипотечная программа — «Ипотечная оттепель», по которой квартиры в жилых комплексах застройщика можно купить с 20% скидкой.

«Солнечная система»
© urbangroup.ru

Одним словом,  субсидированная ипотека  поддерживает спрос на рынке недвижимости. Однако каждый понимает, что рынок должен жить по своим законам, что рано или поздно искусственное его поддерживание закончится, и тогда возникает вопрос, что будет дальше, если с экономикой не произойдет каких-то сногсшибательных радужных перемен? И здесь есть два пути, которые уже реализуются в жизни.

Первый путь

Самый простой и уже опробованный в прежние кризисы способ стимулировать покупательский спрос — рассрочки от девелоперов.

Рассрочки могут быть процентные и беспроцентные, короткие и длительные, всё, как отметил Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити — XXI век», зависит от политики компании. Эксперт согласился, что рассрочка от девелопера в настоящий момент актуальна на рынке, потому что из-за роста количества невозвратных кредитов банки сейчас  очень тщательно относятся в выбору заёмщика. Например, индивидуальным предпринимателям или людям в возрасте на сегодняшний день ипотеку получить трудно, хотя многие объективно платёжеспособны. Таких потенциально возможных покупателей на рынке 15 — 16%, и, предоставляя им рассрочки, девелопер не теряет этих клиентов.

Плата за рассрочку — индивидуальна в каждой компании, но и бесплатное субсидирование деньгами клиентов также выгодна девелоперам. Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан», убеждён, что беспроцентная  рассрочка совсем не тоже самое, что бесплатные деньги: «Клиент по рассрочке покупает квартиру, которой нет. Именно поэтому я считаю, что такая рассрочка не является нагрузкой на бизнес, а выступает в роли дополнительных денег. Вы бы их не привлекли, если б не дали данному покупателю эти условия. При этом вы привлекли эти деньги с рынка бесплатно, а не брали на эту сумму кредит в банке».

Самым сложным в вопросе рассрочек от девелопера являются долгие рассрочки, на срок  превышающий строительство дома. Например, компания «Донстрой» дает займы до пяти лет. Но как оформлять собственность, когда стоимость кредита не выплачена? С короткой рассрочкой всё понятно, покупатель долг свой гасит до сдачи объекта в эксплуатацию, поэтому процесс оформления собственности происходит по традиционной схеме. С долгой рассрочкой бывают нюансы, чаще всего ключи от квартиры собственники получают только после выплаты всего долга. Но здесь есть прецеденты для юридических разбирательств.

«Дом в Сокольниках»
© donstroy.com

Именно поэтому большинство экспертов считают, что длительными программами кредитования должны заниматься банки на профессиональном уровне. Девелоперы же в своём большинстве предлагают различные варианты коротких рассрочек, тем самым расширяя свою линейку возможных покупателей.

По исследованию Татьяны Гусевой, директора ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки», на рынке чаще всего предлагаются рассрочки на 6 — 15 месяцев с 50% первоначальным взносом. Обычно застройщик одновременно предлагает разные варианты кредитования, чтобы разные категории граждан выбрали наиболее подходящие условия для себя.

Второй путь

Рассрочки, конечно, не является альтернативой ипотеки. Дорогая же ипотека в сложных экономических условиях спросом пользоваться не будет, особенно массовым. Именно поэтому необходимо естественно, а не указкой сверху, снижать процентную ставку.

На первый взгляд, это кажется нереальным, потому что сейчас наши банки под долгие ипотечные деньги берут дорогие короткие кредиты и естественно  закладывают в проценты и собственные риски. Чтобы снизить процент по нашей ипотеки у банков должна быть возможность кредитоваться также долгими деньгами, например, с помощью ипотечных облигаций. Но сейчас такой возможности у наших финансовых организаций нет. Но! В скором времени подобный механизм должен заработать, и, скорее всего, он будет способствовать естественному уменьшению процентной ставки по ипотечным кредитам.

© shutterstock.com

Возможность эта появится благодаря АИЖК, которая  должна уже в текущем году запустить фабрику ипотечных бумаг. Сергей Калинин рассказывает: «Перед АИЖК стоит задача сделать фабрику по превращению розничных закладных в облигации, представляющих собой готовый продукт для инвесторов. Необходимо, чтобы эмитент приносил в АИЖК свои закладные и через две недели получал облигации. Причём не облигации какого-то конкретного банка, а единые облигации, которые гарантированы нашим поручительством. АИЖК будет выдавать всем единые облигации вне зависимости от размера первоначального взноса и величины ставки. Просто при большом риске за один и тот же объём клиент получит меньшее количество облигаций, чем за менее рискованный портфель. Малорискованный и качественный портфель, естественно, будет получать больше ипотечных ценных бумаг. Но облигации будут одного вида, понятного всем участникам финансового рынка.

Эти облигации с удовольствием потом возьмут и пенсионные фонды, и страховые компании. Под эти облигации можно будет получить деньги и у ЦБ, их можно будет продать или оставить на балансе для формирования собственной ликвидности. Благодаря этим бумагам банки будут иметь гарантированный сбыт. Эти деньги будут дешевле, чем фондирование. А чем дешевле банк деньги взял, тем дешевле и отдаст. Кроме того, если банк в таких операциях будет видеть меньше рисков, то меньше рисков он заложит и в стоимость кредитов. В результате ипотечная ставка должна снизится».

Одним словом, ипотечные облигации позволят привлекать к кредитованию долгие деньги, что является обнадеживающим шагом для рынка российского ипотечного кредитования.

Наталья Бухтиярова Бизнес 0 2152
Бизнес