Игра по новым правилам

Работа в любой отрасли зависит от правил, которые должны быть понятны любому участнику. Профессионалы всегда асы в своём деле, и рынок девелопмента не исключение. Однако даже ас в настоящий момент не всегда понимает происходящее. В последнее время правила игры в строительной отрасли меняются кардинально, что, естественно, добавляет проблем многим компаниям.

Именно о таких переменах, о работе в стрессе и о перспективах выживания Квадрум беседовал с Дмитрием Котровским, партнёром «Химки Групп».

— Дмитрий, давайте поговорим про застройщиков в кризис. Изменились ли сегодня правила игры?

— Да, абсолютно изменились. На эти изменения можно смотреть с разных сторон, с какой мы будем рассматривать эту проблему?

— С той, что не вы стали ключевым игроком на рынке.

— Совершенно верно, но у нас не стояло цели стать первыми по объёмам… Это противоречит принципам работы в ценовом классе бизнес плюс. У нас стояла цель стать первыми по объёму инфраструктуры в Москве и в области — эта цель достигнута.

В принципе, в любой стране общество ориентируется на законы, которые должны быть адекватны и которые необходимо выполнять. У нас тоже есть Конституция и Гражданский Кодекс, где обеспечивается равный доступ бизнеса на рынок. Но что мы видим сегодня? Многие продающиеся проекты выходили в 2011 – 2013 годах, когда был определённый стабильный рост, не было тех угроз, которые в настоящий момент мы наблюдаем чуть ли не еженедельно — эти угрозы с политическим и экономическим привкусом. Когда большинство проектов выводилось, девелоперы ориентировались на определённую законодательную базу, налоговые правила, стоимость кредитов. Именно это учитывалось, когда просчитывались финансовые модели тех или иных проектов, когда публично декларировалось определённое количество квадратных метров. И девелоперы обязаны выполнять свои обязательства, проектные декларации практически невозможно изменить. Нельзя достроить здание с нормальными квартирами до пятого этажа, а с шестого решить строить лишь 19-метровые студии с поправкой на кризис.

Любой инвестор входит в бизнес ради прибыли: он вкладывает до определённого момента свои деньги, а потом ждёт отдачи. Но тут вдруг всё меняется из-за мировых катаклизмов, из-за политической обстановки, из-за намерений государства усилить госрегулирование отрасли. Бизнес получает подножку, понимая, что рушится вся привычная схема работы и объём зарабатываемых денег.

Эта ситуация усугубляется и дальше. Например, желательно учитывать фундаментальный закон экономики — если у вас спрос снижается, а предложение увеличивается, то нарушается финансовая устойчивость бизнеса, которая напрямую зависит от объёма продаж. Что происходит у нас? Массовый выход новых проектов. Причём новые проекты, конечно, более приспособлены к кризисным реалиям, тогда как те, кто вышел в рынок 2 – 4 года назад, ничего изменить уже не могут — не могут «нарезать пеналы», не могут экономить на отделке фасадов. Именно сейчас, когда я, как девелопер должен справляться с определённым объёмом метров, которые — товар, и объёмом инфраструктурных метров, которые — нагрузка, появляется новый бизнесмен, который выводит напротив меня проект с апартаментами в 19 м² без каких-либо социальных объектов. Что в такой ситуации делать мне? К сожалению, если я буду демпинговать, то приведу акционера к отрицательным показателям, а кто-то может вообще не достроит свой объект.

В такой реальности ни один застройщик не может дать никаких гарантий на завтрашний день.

Не так давно рыночные аналитики заявили, что в Москве количество заключённых сделок увеличилось на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Но радость по этому поводу не должна быть безусловной. Ведь выросло это количество благодаря тому, что на рынок выплеснулось огромное количество новых проектов, объём спроса поделили между собой многочисленные застройщики, но каждый по отдельности объём продаж не нарастил. При этом многие застройщики вывели антикризисные маленькие квартиры, преследуя цель в виде снижения стоимости для покупателя. Плюс на котловане был применен демпинг. Количественно сделок больше, цена их меньше, а если посчитать не в лотах, а в деньгах? В деньгах рынок не растёт.

Вышли объекты 300 тысяч м² по стартовой цене на котловане, вышли объекты 1 млн м² по стартовой цене на котловане, и люди, которые ожидали от Москвы, что наконец-то в столице появится этот выбор, ушли с территории Московской области, заинтересовавшись столичными предложениями. Да, нужно ждать, но Москва всегда манила к себе. Любой региональный житель мечтает жить в столице, но, зачастую, не доезжает до неё, потому что жильё в столице было дорого. Сейчас региональный покупатель получил возможность напрямую въехать в Москву, войти в рынок на стартовой цене в достаточно достойных проектах и у него нет нужды на 3 – 5 лет останавливаться в области. И такое происходит, несмотря на то, что ещё три года назад власть заявляла, что в Москве не будет больше доступного жилья, что столица не хочет расти вверх, а будет расти вширь.

Вопросы вызывает и социальная нагрузка на застройщика. Нужно ещё жестче подходить к градостроительной политике в части дефицита спортивно-образовательной инфраструктуры, но не выборочно, а ко всем. Логично было систематизировать комплексный подход — распределить это бремя в равной доле между всеми, кто трудится в одной локации. В реальности же кто-то строит школу, сад и спортивный объект, кто-то — только детский сад, а бизнесмен с апартаментами в 19 м² вообще ничего не строит дополнительного, потому что вся это «обременение» к нему не применяется. Но проблема не только в этом, а ещё в том, что потребность той или иной локации в определённых инфраструктурных объектах недостаточно скрупулёзно рассчитывается. Происходит это потому, что сегодня в департаментах районных государственных учреждений нет специалистов, способных давать девелоперам такую дорожную карту и дать чёткий ответ, сколько квадратных метров школ необходимо построить, чтобы они полностью заполнялись и не дублировались по соседству. У нас это делается наугад. Школы по два – три года заполнены на 10 – 15%, в других микрорайонах их не хватает…

— Дмитрий, с кризисом государство сказало, что поможет застройщикам, и сделало льготную ипотеку. Помогло? Или эффективнее было помогать как-то иначе.

— Что такое льготная ипотека? Это компенсация банкам разницы в ставке за счет государственных средств. Это поддержка спроса, безусловно, но это не самая низкая ставка за всю историю существования рынка ипотеки. В 2012 – 2014 годы она была и под 9%, 10%, потом она в течение полутора лет была на уровне 12%. Но кто сегодня пользуется этой ипотекой? Дело ведь не в ставке, дело в уверенности и в доходах. Ипотеку брало среднее звено, зарплаты которого полтора года никак не индексировались. При этом всё вокруг подорожало, да и гарантии ни у кого нет, что ближайшие пять лет с работой будет всё в порядке. Очень многие не покупают всю квартиру в кредит, а берут кредит лишь на часть требуемой суммы, большая же часть стоимости выплачивается либо из личных накоплений, либо с продажи существующей жилплощади. Правильно разделять клиентов, взявших в ипотеку все 8 млн рублей (90 – 100% стоимости квартиры) и лишь недостающий миллион – полтора рублей. Безусловно, льготная ипотека востребована, но берут её не на всю стоимость квартиры, востребованы более маленькие суммы. Статистика же приводит всё количество выданных ипотечных кредитов, не в деньгах, а в штуках. И, конечно, оно выросло.

— А какая помощь была бы эффективнее?

— Сперва необходимо определиться, какое мы государство: либо мы равняемся на капиталистические страны, которые выстраивают все свои отношения на принципах потребления, так как именно это заставляет экономику расти; либо мы социальное государство.

Если перед государством стоит задача обеспечить граждан жильём, то сделать это можно довольно легко. Надо просто взять и раздать 65 трлн рублей населению под 3 – 6% через специализированный орган именно под покупку жилья. При этом такое жильё нельзя будет продать в течение 15 – 20 лет. В результате такого шага, начнётся бурное строительство и производство строительных материалов, а это точки приложения труда, налоги. Застройщики реально способны обеспечить жильём всю страну, надо только договориться, где и сколько строить. И эти деньги не уйдут на ветер, так как в простой схеме, когда продать квартиру можно лишь спустя два десятка лет, нет инвестора. И человек, покупающий жильё для себя на долгий срок, будет покупать квартиру с прицелом на рост семьи, а не временную мини-студию. Единственный вопрос — где взять деньги? Ну, во-первых, государство утверждает, что в банках деньги есть, там вообще проблема с профицитом ликвидности. Во-вторых, почему мы так боимся слова «допэмиссия»? Безусловно, на словах утверждается, что денежная масса у нас не допечатывается, но каждый человек с минимальным экономическим образованием понимает, что периодически станок всё же запускается.

В результате такого шага — допэмиссии денежной массы, которая будет точечно направлена только на рынок недвижимости, граждане получат доступное жильё, а бизнес начнёт работать и зарабатывать за счёт объёмов. В рамках такой истории вообще можно договорится, что застройщики будут размещать деньги только в российских банках, а это решит вопрос утечки денег за рубеж. Единственное, что не получит при этом Россия — интересных архитектурных объектов. Поскольку архитектура будет регулироваться себестоимостью, которую государство сможет контролировать.

— Если быть честными, то стоит сказать, что Россия и сейчас не очень-то много получает таких объектов. В большинстве случаев строится массовое жильё.

— Да, многие застройщики пошли по более простому пути. Если рынок хочет потреблять квартиры по 19 м², то застройщик спешит их ему давать. Если рынок не готов платить за жильё больше 1,8 млн рублей, то именно в рамках этого и стоит выводить продукты на рынок — с точки зрения бизнеса. Как жить в 19 метрах потом семье — сами разберутся…

— Дмитрий, застройщика можно понять, он строит то, что сможет продать. Но ведь всё это строится с согласия власти. Получается, что её не беспокоит возможное будущее социальное напряжение?

— Всё просто. Мы выбираем власть на пять лет.

— А есть ли способ заставить власть отвечать за свои решения?

— Сначала надо дорасти до того момента, когда общественность будет принимать непосредственное участие в жизни хотя бы района, где проживает.

— Если оценивать наши реалии, то как вам вообще удаётся работать?

— «Химки Групп» очень сильно повезло. Это воплощение в жизнь определенной идеи, которая сработала. Мы стартаперы со своим семейным спортивно-образовательным кластером, мы создали новый продукт, его уникальное свойство — инфраструктуру. Пока у нас одна площадка — Новогорск. И сейчас это место узнаваемо благодаря нам, благодаря целенаправленной работе с брендингом локации. И ничего подобного при нынешних изменённых правилах игры в ближайшие 15 – 20 лет никто на рынке не повторит. Простыми словами, жить в Новогорске для семьи выгодно! По всем критериям оценки!

— А планы на будущее есть?

— Планы есть. Это участок в 220 000 м², который у нас сейчас в работе, и 700 000 м² в планах. Мы останемся работать в Московской области, потому что имеем там очень козырные площадки, которые дают нам фору даже в том случае, если кто-то напротив будет строить жильё по 19 м². От наших инфраструктурных принципов мы не отступим.

— Заставил ли кризис меняться лично вас как руководителя управленца? Пришлось ли, например, как-то личностно расти, больше работать?

— Честно скажу, кризис заставил личностно возмужать, потому что начинаешь глубже копаться в тех вопросах, которые более поверхностно ранее интересовали, ведь всё и так шло хорошо. Сейчас же каждый день приходится думать в разных направлениях — девелопмент, продажи, маркетинг, развитие, кадры…

Раньше ты только думал, что думаешь, на самом деле просто механически выполнял свою работу. Я в этом смысле благодарен кризису и своей команде — для меня это и творческий, и профессиональный рывок.

— Приходится как-то повышать свой уровень знаний?

— Безусловно. Я пошёл на третье высшее. Первое у меня техническое, тогда это был выбор родителей. По второму я кандидат экономических наук. Это профильное образование, которое я получил в Центральном научно-исследовательском институте экономики и угольной промышленности. Сейчас получаю степень MBA, но с прицелом на специфику отрасли — управление инвестиционно-строительным бизнесом. Скажу честно — увлекает. Спать только стало некогда, по вечерам учёба, а ещё нужно много читать, выполнять домашнее самостоятельное задание… Я учусь в одной из старейших российских бизнес-школ, но и в ней профессура практикующая, эти люди не просто педагоги, они работают с очень крупными компаниями.

Уникальность сегодняшнего образования заключается в практике. Реальность редактирует ту теорию, которую нам преподают. С одной стороны, приходит понимание того, что ты двигаешься в правильном направлении, просто раньше это делалось по наитию, а сейчас осознанно, на базе фундаментальных знаний. Это окрыляет, так как доказывает, в первую очередь, тебе самому, что ты не идиотничал на своём месте весь свой трудовой путь. С другой стороны, ты можешь говорить с инвесторами, акционерами на профессиональном языке, это производит впечатление.

— Что сподвигло вас пойти получать третье образование?

Я не тот человек, который в состоянии заниматься самостоятельно дома, без системы. Мне важно, чтобы в учебе был наставник, который всё проговаривает, расставляет акценты. Я очень много общаюсь с преподавателями в процессе лекций и между ними — не только у меня к ним вопросы, но и у них ко мне. Безусловно, можно просто прочитать книгу, но процесс обучения всё же во многом зависит от преподавания и от контроля полученных знаний. Ещё у меня искренний интерес к тому, что раньше было закрытой книгой. И, наверное, вера в меня определенных людей, которая даёт импульс двигаться не только дальше, но и выше.