На бойком месте

Рынок недвижимости находится в кризисе с прошлого года. Больше всего экономическая ситуация ударила по коммерческим площадям, в том числе и по торговым, что ещё пару лет казалось немыслимым. Однако торговые площади бывают разные, и чувствуют они себя сейчас также по-разному.

Если говорить про весь рынок коммерческих площадей, то он в глубоком кризисе: доля вакантных помещений высока, арендные ставки упали и стали номинироваться в рублях, арендаторы диктуют свои условия арендодателям. Безусловно, рынок стрит-ритейла также испытал эти тенденции на себе.

Из рук вон

Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости группы компаний E3 group, отмечает: «За последние полтора года средний по рынку уровень арендных ставок снизился на 15 – 20%. Более того, собственники коммерческих помещений идут навстречу арендаторам, соглашаясь на дополнительный дисконт, заявляя сумму сделки в рублях и иногда соглашаясь на процент с оборота. Уровень заполняемости в среднем по рынку сегодня достигает 85 – 87%. Причём если в наиболее ликвидных локациях заполняемость равна 95%, то в местах с низкой проходимостью доля свободных помещений может составлять 30 – 40%. За последние два года также сильно вырос уровень ротации арендаторов. В 2015 году порядка 17% помещений сменили арендаторов, в первом полугодии 2016 года — около 7%. В основном съезжали банки, несетевой общепит и различные виды услуг, особенно туристические».

По данным отдела исследований рынке CBRE, доля вакантных площадей на центральных торговых улицах Москвы по итогам первого полугодия составила 6,1%, показав рост по сравнению с началом 2016 года. Общий объём свободных помещений на первой линии основных торговых коридоров составил 21 800 м². Наибольший объём свободных площадей сосредоточен на улицах Тверская, Арбат и Пятницкая. Совокупно эти улицы предлагают 53% текущего предложения торговых коридоров. На Садовом кольце также наблюдается большое количество вакантных площадей, и уровень вакансии на первой линии в ключевых торговых локациях приближается к 10%.

Одним словом, всё не так хорошо, как хотелось. Основные арендаторы столичного стрит-ритейла, по мнению аналитика CBRE Магомеда Ахкуева, — кафе и рестораны: «Доля общепита в объёме занимаемых площадей увеличилась во втором квартале 2016 года по сравнению с четвёртым кварталом 2015 и составила 41%. Одновременно наблюдается тренд сокращения долей fashion ритейлеров и салонов красоты и аптек». 

Роман Шиман разделяет эту точку зрения: «Состав арендаторов на торговых улицах столицы постепенно корректируется. Так, всё меньшую долю занимают fashion-операторы, перемещающиеся постепенно в торговые центры и оставляя за собой на улицах лишь имиджевые точки, часто заведомо убыточные. Основную долю в стрит-ритейле занимают продуктовые магазины и объекты общепита. Причём у последних доминируют не только сетевые рестораторы, но и заведения с оригинальными концепциями: различные гастропабы, пекарни, рестораны крафтового пива и прочее». Елена Лебедева, управляющий партнёр компании «Знак», дополняет эту картину наблюдением, что в спальных районах лучше всего себя чувствуют операторы сферы услуг. Там спросом пользуются помещения под пекарни, дома быта, салоны красоты эконом-класса, ателье по ремонту и пошиву одежды, мелкие салоны фото и сопутствующих товаров, а также аптеки. Эксперт утверждает: «Тренд один — развивается мелкий формат в большей части услуг и потребностей жителей в ежедневном удовлетворении своих потребностей».

Таким образом, нельзя утверждать, что стрит-ритейл умирает, нет, он меняется. Причём, его модернизация уже прошла, и именно этот формат чувствует себя в Москве сейчас вполне хорошо.

Вполне себе

Как видно из приведённых выше данных, есть арендаторы, которые и в кризис чувствуют себя вполне хорошо. Безусловно, это в первую очередь продуктовые магазины. Кроме того, как уже отмечалось, в Москве далеко не все районы центральные, а жизнь есть везде. И вот там, где живёт очень большая часть москвичей, как отмечает Ирина Прачёва, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», неплохо чувствует себя мелкий стрит-ритейл. Именно поэтому лучше всего сдаются объекты с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. «Самые востребованные характеристики помещений: расположение на первом этаже на одном уровне с улицей (идеально — с отдельным входом), витринное остекление и возможность монтажа вывески, свободная планировка и высокие потолки. Большим спросом пользуются помещения со специальной технологией и зоной погрузки, изначально предусмотренные под размещение кафе, супермаркетов, автомоек».

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, вообще оптимистично заявляет, что рынок стабилизировался и отошёл от кризиса. И заявление это основывается на практике его компании. Эксперт рассказывает: «Когда в начале года мы сотрудничали с одним из собственников небольших помещений площадью от 15 до 50 м² на первых этажах жилых домов в спальных районах, у них было свободно 15 помещений, на текущий момент вакантных площадей в объектах данного арендодателя сократился до нуля, а те помещения, которые освобождаются в рамках ротации, находят своих клиентов менее чем за три недели. При этом всё чаще становится ситуация, когда на одно и тоже помещение претендует несколько операторов, и каждый готов биться за место в данной конкретной локации. Мы давно уже не видели ситуации, когда арендатор, чтобы получить помещение, предлагал ставку выше, а условия аренды лучше, чем было заявлено изначально у собственника, чтобы оттеснить конкурентов. А сейчас такие примеры встречаются всё чаще и чаще».

Но не любое помещение пользуется повышенным спросом. По мнению Антона Белых, самый ходовой товар на рынке — площади от 15 до 50 м² с отдельным входом на выходе из метро по приемлемой цене (до 10 тысяч рублей за 1 м² в месяц). Также очень активно сейчас сдаются в аренду площади в так называемых «гастрономах», когда УК арендует помещение у метро целиком и пересдаёт его в субаренду более мелким арендаторам по отделам. Также спросом пользуются почти любые помещения у метро и пешеходного трафика.

Но есть помещения, расположенные в неудобной локации, которые практически не сдаются. Также не в ходу объекты, у которых арендная ставка явно завышена. Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», отмечает, что цену диктует именно расположение: «Наглядный пример: помещение размером 11,7 м² на Нахимовском проспекте, д. 40 сдали за 170 000 рублей в месяц под салон связи. Под те же услуги на улице Маршала Бирюзова, д. 16 сдали 17,5 м² за 400 000 рублей в месяц, а 45,1 м² за 750 000 рублей в месяц. На ликвидные площади цены остались либо без изменений относительно докризисного времени, либо выросли».

Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, обращает внимание, что картину уличного стрит-ритейла могут портить новостройки. Зачастую вакантны коммерческие площади в новых ЖК, где по закону власти обязали строить первые этажи нежилыми. Власть этим законом уравновешивала свой же запрет на перевод жилых помещений в коммерческие площади, хотя вышло это не везде так, как хотелось. «В новых жилых комплексах все первые этажи, а иногда и два этажа, наполнены коммерческими площадями, и это хорошо, если у комплекса есть доступ к внешнему пешеходному траффику. Однако часто они обращены внутрь комплекса и рассчитаны только на спрос со стороны жильцов. Это создаёт дисбаланс жилого и нежилого формата и неконкурентоспособные предложения коммерческих помещений. При этом в спальных районах в старом жилом фонде стрит-ритейл чувствует себя уверенно», — рассказывает Елена Мишина.

В общем же картина в столице выглядит весьма впечатляюще. Арендные ставки уже не падают, наоборот, на ликвидный товар стабилизируются, интересные площадки сдаются быстро.

Почему дышать стало легче?

С ТЦ и ТРЦ ситуация гораздо остаётся сложной, хотя есть примеры удачных проектов. Например, ТРЦ «Океания» в Москве открылся с очень хорошей заполняемостью для нынешних времён. Но в общем положительная динамика наблюдается только в ритейловском сегменте. Почему это произошло? Есть, как минимум, три причины для этого.

Первая — ритейлеры научились жить в новых условиях. Антон Белых обращает внимание, что именно этот бизнес уже сменил поставщиков, оптимизировал закупочные цены, да и арендные ставки сократились до приемлемого для операторов уровня. Елена Лебедева также отмечает, что рынок оживляется, это видно по уверенным шагам в мелком бизнесе: «Многие предприниматели, выбывшие из других сегментов бизнеса, рассматривают для себя динамичный, может менее маржинальный, рынок сферы услуг и ритейла. Также поступает значительное количество заявок от региональных сетей, готовых развиваться в Москве и Московской области. Столичный регион остаётся более платёжеспособным и привлекательным с точки зрения неизбалованных региональных игроков. Да и рынку, как говорится, нужна новая кровь».

Во-вторых, этому помогла и московская власть. «Ночь длинных ковшей» сделала своё дело, ведь за полгода было снесено более 200 торговых объектов площадью несколько тысяч квадратных метров. Естественно, бывшие арендаторы стали искать себе новые помещения в более надёжных местах. Некоторые арендаторы не ждут очередного сноса и просто переезжают в районные ТЦ, на первые этажи жилых домов или в административные здания.

В-третьих, на руку ритейлу пришлось и масштабное улучшение облика нашей столицы. Алексей Гарстуков, руководитель департамента коммерческой недвижимости Welhome, считает, что общегородская программа реновации территорий «Моя Москва» сперва снизила пешеходный и автомобильный траффик на более 50 столичных улиц, но результат эксперт считает положительным: «Все произошедшие изменения должны увеличить пешеходный траффик, приток туристов и привлекательность и прибыльность расположенных в этих локациях торговых объектов и ресторанов».

Преображение

Итак, рынок стрит-ритейла столицы точно удержался и видит свет в конце туннеля, но это потребовало от него преображения. Прежде всего, рынок этот сбалансировался и стал рынком арендатора.

Ольга Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что произошло перераспределение операторов на торговых улицах, в ряде случаев известные бренды освободили ранее занимаемые помещения в рамках оптимизации бизнеса.

Главное же преображение — переход с долларовой арендной ставки на рублёвую. Антон Белых убеждён, что обратная тенденция в России уже вряд ли когда-либо случится. Это мнение разделяет и Сергей Круглов, руководитель коммерческой недвижимости ORDO Realty: «Этот шаг не был лёгким и непринуждённым, скорее, это вынужденная мера, чтобы сохранить арендаторов или найти таковых. На этом фоне был период, когда собственники с неохотой соглашались заключать долгосрочные договора, надеясь на скорое выравнивание ситуации и восстановление прежних значений долларовых ставок, но постепенно пришло осознание новой реальности, в которой теперь нужно жить».