Пассивный доход

Сдача в аренду — один из способов получения дохода с помощью недвижимости. Однако этот доход, хоть и не требует больших усилий, не является сверхприбыльным. 

Быть рантье и жить в своё удовольствие — мечта многих. Каждый из нас слышал захватывающую историю про то, как один счастливчик, обладая совершенно ненужное ему квартирой, сдал её по заоблачной цене, что позволило ему самому жить на сказочных островах у самого синего моря чуть ли не круглогодично. Безусловно, каждый хоть раз в жизни подумал: «Ах, если б я имел постоянный заработок с аренды и не был бы привязан к офису…».

Но чтобы иметь этот совершенно волшебный пассивный доход, надо иметь недвижимость для сдачи. Как мудро отмечал кот Матроскин: «Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет». Вопрос упирается в квадратные метры, которые необходимо приобрести.

Конечно, есть одарённые судьбой, которые имеют такие ненужные им лично квадратные метры. Бывает, что квартира досталась в наследство, бывает, что семья переехала в загородный дом, не продав своей городской квартиры и т. п. И всё же чаще бывает, что такую «ненужную» недвижимость покупают. И вот тут надо выбрать именно ту курицу, которая действительно будет нести золотые яйца.

Во-первых, желательно, чтобы вложенные деньги быстро окупились. В случае с арендой это маловероятно. В современных условиях срок окупаемости, по мнению специалистов, равен от 15 до 30 лет. Дольше всего окупаются, естественно, загородные элитные дома, быстрее всего — коммерческие объекты, хотя в настоящий момент ориентироваться надо не только на окупаемость, то есть на размер возможной арендной ставки, но и на спрос. Есть объекты, которые сейчас вообще не сдаются. И в первых рядах идут именно коммерческие площади.

Одним словом, вкладываться в арендную недвижимость надо с умом. Существует два варианта — жильё или бизнес-объекты. Квадрум решил разобраться, что же выгоднее в настоящий момент в качестве арендного бизнеса. Отметим, что речь идёт именно об аренде, а не о перепродаже, которая долгое время своей большой маржой привлекала на рынок недвижимости инвесторов.

Жилая недвижимость

Покупать квартиры для сдачи только с экономической точки зрения невыгодно. Именно об этом говорят почти все эксперты рынка.

Антон Белых, генеральный директор компании DNA Realty, объясняет подробно: «Покупка новой квартиры на данный момент для сдачи в аренду — дело, совсем не похожее на бизнес. Если раньше сроки окупаемости таких вложений составляли 12 – 17 лет, то сейчас они выросли до 17 – 25 лет. Иными словами, речь идёт о доходности 4 – 7% годовых — такой процент доходности можно получить, разместив деньги на депозите в любом крупном и надёжном банке или нескольких банках, чтобы попасть под систему страхования вкладов. Сдача квартиры в аренду посуточно может повысить уровень доходности хотя бы до 8 – 9% годовых, но этим бизнесом надо постоянно заниматься, тратить деньги на страховку, поиск арендаторов и т. д. или же оплачивать услуги управляющей компании, к чему готовы лишь единицы».

А вот Вадим Ламин, управляющий партнёр АН SPENCER ESTATE, смотрит на проблему под другим углом, который близок многим нашим соотечественникам: «Самый главный плюс сдачи квартиры в аренду — возможность получать пассивный доход, не прилагая к этому фактически никаких усилий. Недвижимость по-прежнему остаётся одним из самых надёжных активов. Но надёжный — не значит прибыльный. Заработать большие деньги от сдачи в аренду не получится, в массовом сегменте доходность такого „бизнеса“ не превышает 4 – 6% годовых, что ниже уровня инфляции (6 – 10%). На загородном рынке прибыль ещё меньше и составляет не более 3 – 4%. Как правило, если частные лица приобретают жильё для арендного бизнеса, они рассчитывают не на преумножение, а на сохранение средств или получение небольшого, но стабильного дохода. Интересно, что после неоднократных заявлений властей о пенсионной реформе увеличилась доля тех, кто с помощью сдачи квартиры в аренду решил создать свой собственный пенсионный фонд, не надеясь на государство. Такие клиенты не гонятся за прибылью, поскольку целью становится стабильный пассивный заработок, а не сверхдоходы в краткосрочном периоде».

Кроме того, Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, отмечает, что сдача в аренду именно жилья может привлекать своей доступностью: недвижимость массового сегмента купить может практически любой человек, в том числе и в ипотеку. Другой аргумент в пользу этого дохода — низкая стоимость содержания. Коммунальные расходы и налоги на жильё ниже, чем на коммерческую недвижимость. Кроме того, арендатора квартиры найти проще, чем арендатора офиса или магазина.

Итак, если долгая окупаемость вас устраивает, то вполне можно вложить деньги в жильё. Однако тоже не в любое, потому что предложений сейчас на столичном рынке достаточно и сдать можно лишь ликвидный товар: отремонтированную квартиру в доме с хорошей транспортной доступностью, желательно в пешей доступности от метро и с хорошей обеспеченностью социальной инфраструктурой в районе. То есть просто купить что-то подешевле, а потом получать небольшой, но стабильный доход, не получится. Вадим Ламин советует выбирать ходовой товар: «Оптимальный вариант — большие однокомнатные (порядка 45 м²) и небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 м²). В сумме они составляют 70 – 80% предложений на рынке и пользуются самым высоким спросом. Что касается прочих характеристик, выбирая квартиру для сдачи в аренду, инвестор должен размышлять практически также, как и при выборе жилья для себя. Единственное отличие в том, что по ряду параметров эстетического характера (вид из окна, дизайн и отделка, этаж) требования арендатора куда ниже, чем у покупателя, ведь он не собирается проживать в арендной квартире всегда». В элитном сегменте клиенты более требовательны, так как относятся к выбираемому объекту как квартире для возможного постоянного проживания. Достаточно часто арендаторы выкупают арендуемую квартиру у собственника, если она им нравится.

Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России, также советует: «Нужно оценить потенциал района и понять, кто заинтересован в аренде жилья в данной локации. Не принесёт существенного арендного дохода объект, находящийся в густой жилой застройке, где выставлено огромное количество объектов-конкурентов, и постоянно строятся новые объёмы жилья. Важно определить точку притяжения потенциальных арендаторов. Это может быть, например, находящийся рядом большой офисный центр, сотрудники которого хотели бы жить неподалёку от работы, или крупное учебное заведение — ВУЗ, известная школа и т. п. Обычно квартиры в аренду в таких районах уходят очень быстро. Новостройка же в „неправильном месте“ и с „неправильной отделкой“ не принесёт желаемого дохода».

А Максим Каварьянц предупреждает, что убыточными являются квартиры в новостройках, находящихся на начальной стадии реализации, так как потребителю нужна инфраструктура и транспортная доступность. Практика показывает, что первые очереди лишены таких удобств, хотя спустя 2 – 4 года и такие квартиры начнут приносить стабильную прибыль.

Дмитрий Железняков, директор по продажам Kalinka Group, отмечает ещё одну интересную тенденцию на рынке жилой аренды, которая появилась именно в кризис — спрос на загородные коттеджи. «Спрос на аренду загородной высококлассной недвижимости стал поддерживаться новым поколением арендаторов. Это состоятельные люди европейского типа мышления, которые видят в аренде возможность определиться с локацией, местом, домом, в котором они бы хотели обосноваться надолго. Единственное, что пока сдерживает активное развитие рынка в этом направлении — консервативность собственников. При дефиците ликвидных предложений на арендном рынке в 25 – 30% на продажу выставлено более 2,5 тысяч объектов, которые вместо простоя во время продажи могли бы приносить доход от аренды, но собственники не хотят их сдавать».

Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг», обращает внимание на курортные квартиры, которые в последнее время хорошо зарекомендовали себя на рынке аренды. «За 3,5 – 4 тёплых месяца на курортной недвижимости можно заработать столько же, сколько за год на городской. При этом цены на „отпускные“ квартиры, особенно на российском юге, сейчас ниже, чем на квартиры в Москве и области. Меньше чем за три миллиона рублей квартиру в Москве, к тому же с отделкой, вряд ли ли можно купить. Аналогичные предложения в сфере курортной недвижимости будет стоить значительно ниже. По нашим оценкам, трёхкомнатная квартира в ЖК комфорт-класса рядом с морем окупается в среднем за 5,3 года, однокомнатная — за 2,7, без учёта налогов и коммунальных платежей», — рассказывает эксперт.

Коммерческие площади

Сдача коммерческой недвижимости всегда выгоднее, потому что ставки выше. Но в кризис именно этот рынок просел больше всего. И кризис заключается не только в том, что ставки упали и стали рублёвыми, но и в том, что спроса на такие площади практически нет.

Антон Белых сообщает, что хуже всего дела обстоят с арендой офисных площадей: «Арендаторы бегут, конкуренция за них растёт, а ставки уверенно снижаются, поэтому покупка офисного помещения в БЦ или отдельном здании сейчас выгодна только при наличии долгосрочного договора аренды на всю площадь с супернадёжной компанией, да и то, скорее, как инструмент сохранения средств, а не заработка. Риск велик: вакантных офисов в Москве много, а заполнять их некем».

Если рассматривать торговые площади, выгодные несколько лет назад, то и с ними сейчас проблемы. Сдать их трудно, особенно в больших новостройках. Эксперты отмечают, что при покупке такого нового объекта необходимо рассчитывать на то, что первые несколько лет он никому не будет нужен. Новые районы заселяются медленно, а уровень свободных площадей благодаря правительственной инициативе делать первые этажи нежилыми высок. Кроме того, как отмечает директор компании DNA Realty, арендодатель на таком рынке конкурирует с самим застройщиком, который может себе позволить и демпинговать ставки.

Рискованно покупать площади и в ТЦ, хотя рынок сейчас предлагает и такой товар. Дело в том, что успешность торгового центра напрямую зависит от управления, а если в центре много собственников, то договориться о едином курсе развития практически невозможно. Каждый будет пытаться перетянуть арендаторов себе.

Однако спросом пользуются торговые площади у метро. Кроме этого, Антон Белых рекомендует приобретать сразу готовый арендный бизнес: «При этом необходимо обращать внимание на уровень арендатора, его финансовое положение и прочие нюансы. Раньше многие обожали покупать помещения, сданные в аренду банкам, так как они казались очень стабильными и платили самые высокие арендные ставки. Но после отзыва лицензий у многих банков и сокращения филиальной сети сдавать такие помещения стало очень сложно, а ставки аренды стали ниже. Сегодня самыми надёжными арендаторами являются продуктовые магазины, аптеки, ортопедические салоны, салоны связи, магазины обуви, госбанки. Также стабильным вариантом может стать приобретение помещения с якорным арендатором „Пятёрочкой“, „Дикси“ или другой продуктовой сетью».

Достаточную выгодность торговых площадей подтверждает и Елена Земцова, управляющий партнёр Delta Estate: «Интересно сдавать в аренду торговые помещения, так как они практически всегда востребованы торговыми сетями, быстро сдаются и практически не подешевели в рублёвом эквиваленте за последние два года». А Ирина Прачёва, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», считает, что наибольшей ликвидностью сейчас обладает формат стрит-ритейла, так как людям всегда нужны товары и услуги повседневного спроса. Наибольший же инвестиционный потенциал, на её взгляд, имеет стрит-ритейл в проектах комплексного освоения территорий: «На сегодняшний день рост стоимости коммерческих помещений в ЖК „Сердце Столицы“ составил 32% от момента старта продаж в марте 2014 года. В проекте „Символ“ рост цен за восемь месяцев продаж составил 30%. В сравнении с другими низкорискованными инструментами, например, банковскими депозитами, такой инвестиционный доход можно назвать крайне привлекательным. Сроки окупаемости в подобных проектах составляют около десяти лет (с учётом строительных работ). При этом гарантированный рентный доход будет только увеличиваться — по мере развития жилых кварталов и роста трафика, арендные ставки вырастут ещё больше, как и цена квадратного метра».

Итак, арендный бизнес по доходу и окупаемости не очень похож на бизнес. Он никогда не был высокоприбыльным, особенно в сегменте жилья, но всегда соблазнял своей пассивностью.