Нескладные складские цифры

Рынок коммерческой недвижимости, в том числе и складской, до 2015 года чувствовал себя великолепно. Казалось, что объёмы строительства будут расти, ставки взлетать, а спросу не будет конца. Но нынешний кризис перевернул ситуацию на 180 градусов.

Именно об этом и шла речь на 12-й складской конференции, организованной компанией Knight Frank.

Прекрасное далёко

Ещё в 2013 году никто не предполагал такого разворота. Владимир Путин уверенно заявлял: «Российская экономика в 2013 году показала неплохие цифры». Вслед раздавался бодрый голос поддержки Германа Грефа: «Никаких катастроф ожидать не стоит, пока ими не пахнет». И действительно, ничего плохого никто не ждал.

Эксперты Knight Frank напоминают, что с 2010 по 2013 год объём прямых иностранных инвестиций в российскую экономику постоянно рос, достигнув в 2013 году показателя 26,1 млрд долларов. Уровень инфляции в этом же году был 6,5%, что вполне соответствовало правительственным ожиданиям, так как именно тогда Дмитрий Медведев оптимистично заявлял: «В этом году инфляция выйдет, наверное, в тех рамках, которые мы планировали — в районе 6%. Но в следующем году, с учётом целого ряда решений, которые мы приняли, включая решение по обнулению тарифов для иностранных монополий размер инфляции, мы надеемся, будет несколько ниже — в районе 4 — 5%».

Что-то пошло не так

Но произошёл сбой, который никто не планировал. Большой сбой, катастрофичный для многих. В результате мы пришли именно к тем цифрам, которые и были озвучены аналитиками Knight Frank.

Уровень ВВП в 2015 году упал на 3,7%, по прогнозам в этом году он будет в рамках -0,6%. Прямые иностранные инвестиции в нашу экономику должны быть на уровне 4,6 млрд рублей. Инфляция в прошлом году была равна 12,9%, в этом ожидают, что она не превысит 5,8%. Индекс же потребителя вообще снизится до -34,0%.

Помощник президента Андрей Белоусов комментировал ситуацию следующим образом: «Количество граждан с доходами ниже прожиточного минимума сейчас составляет 13% населения, до кризиса было 10%. Это почти 5 миллионов новых бедных людей».

На этом фоне оптимизм не испытывает ни одна сфера бизнеса. Ситуация на рынке складской недвижимости также далека от идеальной.

На сегодняшний день совокупность объёма качественных складов класса А и В в России составляет 20,9 млн м², из которых 12 млн м² находятся в Московском регионе.

В прошлом году в регионах зафункционировали 756,4 тысячи м² качественных складских площадей. В этом году с января по июнь в эксплуатацию было сдано 168 тысяч м². Ожидается, что на конец года будет введено в общей сложности около 600 тысяч м², что станет самым минимальным показателем за последние пять лет. Наибольший объём ввода был зафиксирован в Екатеринбурге и Челябинске. В Московском регионе, по предварительным данным, эта цифра равна 246 тысячам м².

Уровень вакантных складских площадей класса А и В в январе 2016 года был зафиксирован на отметке 800 тысяч м². В Московском регионе вакансия равна 1 млн м². Такой уровень сохраняется с 2015 года и является историческим максимумом за всю историю складского рынка в нашей стране.

Со спросом всё сложно, но объём сделок продолжает оставаться на высоте. За период с января 2015 года по первое полугодие 2016 года было продано на всей территории РФ 2,5 млн м². В основном (71%) покупались склады Московского региона. Обусловлен этот показатель в основном большой долей крупных сделок (от 20 тысяч м²). Крупнейшей сделкой в этом году была покупка склада PNK-Чехов/ PNK Северное Шереметьево за 113 млн долларов.

Аренда также пользуется спросом. В основном запросы идут от розничной торговли, особенно от продуктовых сетей. Пока именно они чувствуют себя более-менее уверенно на рынке и даже строят планы на будущее. Ещё, по отметкам специалистов, склады арендуются алкогольными, табачными и фармацевтическими компаниями. В основном спрос концентрируется в Подмосковье и городах-миллионниках. Лидер в этом вопросе опять-таки уральский Екатеринбург, где за последнее время несколько федеральных операторов вышли на рынок с запуском собственных распределительных центров.

По прогнозам спрос будет падать, так как основные крупные игроки уже сняли или купили необходимые площади в прошлом году.

Если говорить про арендные ставки, то они, во-первых, стали рублёвыми, во-вторых снизились. В Московском регионе средняя ставка составляет 3900 рублей за 1 м² в год для склада класса А. Ещё четыре года назад эта ставка была равна 4700 рублей за 1 м² в год.

Итак, цифры складываются в какой-то не очень привлекательный пазл, который можно описать словами Вячеслава Холопова, партнёра, директора по складской индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia & CIS: «Участники рынка во многом уже привыкли к ведению бизнеса в сложные времена. Низкие арендные ставки и высокий уровень свободных помещений существенно затормозили развитие складского сегмента в Московском регионе». Однако затормозить не равно умереть. Складской рынок жив и даже демонстрирует новые тренды.

Кризисная новизна

Рынок под воздействием внешних факторов вынужден был меняться и приспосабливаться. В результате ведущие игроки отрасли отметили целый ряд видозменений.

Во-первых, ставки упали и стали рублёвыми. Они не просто упали, они рухнули: зачастую ставка хорошего московского склада стала ниже региональной. Это объясняется тем, что цена строительства высококласного склада дорога везде. И рынок наконец-то приобретает европейское лицо, которому свойственно, что дешевле там, где больше предложения. В Московском регионе предложения по-прежнему больше всего.

Но постепенно происходит трансформация и спрос на склады появляется в регионах. Безусловно, центр так и останется в Москве, но развиваться будут и региональные рынки. Например, уже сейчас заметно оживление в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Челябинске, Новосибирске, Омске, Уфе и других российских городах.

В-третьих, спрос появился на маленькие площади — до 1000 м². До этого кризиса маленькие склады не рассматривались крупными игроками, строящими высококлассные проекты.

В-четвёртых, строить отваживаются немногие, а если строят, то под конкретного клиента. Спекулятивными стройками никто не занимается, потому что риск слишком велик. Зато практически все занялись обновлением и реновацией уже существующих площадей. Склады улучшаются, привлекая к себе клиентов не только низкими ставками, но и качеством, и набором услуг, и желанием подстроиться под арендатора. Хотя местоположение так и остаётся ведущим фактором при выборе склада.

Одним словом, рынок изменился, он вынужденно становится лучше, ищет новые формы развития. В настоящий момент у него есть два варианта: упасть ниже некуда или подняться, поправить корону и двинуться к новым вершинам. Как будут развиваться события, покажет время, но стоит помнить, что трудности заставляют совершенствоваться. Возможно, корона будет вполне уместна.